Компанії, що продають земельні ділянки. Продаж землі: податкові витрати за загального режиму оподаткування та УСН. Продаж права на земельну ділянку
Технологія продажу земельних ділянокпід приватизованими підприємствами
Обмеження під час викупу земельних ділянок під приватизованими підприємствами
У процедурному та правовому відношенні при викупі земельних ділянок слід розрізняти забудовану та порожню частину (схема 15.3).
Забудованимиземельними ділянками у містах та населених пунктах вважаються ділянки, на яких або під якими розташовані підприємства, будівлі, будівлі, споруди. Забудованою земельною ділянкою приватизованого підприємства вважається вся територія підприємства, за винятком незабудованих (у тому числі зарезервованих відповідно до проектної документації) земельних ділянок.
Порожні незабудовані земельні ділянки (ділянка), землекористувачем яких є підприємство, що приватизується, можуть бути за рішенням підприємства:
- а) збережені у муніципальній (державній) власності з передачею в оренду даному підприємству або без такої;
- б) викуплені підприємством разом із забудованою ділянкою та за таким же ланцюгом за умови, що підприємство здійснить в установленому порядку їх забудову протягом трьох років з моменту набуття права власності.
При невиконанні підприємством останньої умови воно має продати їх у порядку, передбаченому законодавством РФ на продаж незабудованих ділянок, що у державної (муніципальної) власності. У цьому випадку, а також у разі продажу незабудованої ділянки до закінчення трьох років з моменту набуття права власності з продавця стягується разовий збір до місцевого бюджету у розмірі 30% суми, на яку вартість продажу ділянки перевищила вартість її придбання.
При приватизації земельних ділянок порядок використання надр визначається відповідно до Закону РФ про надра.
При продажу забудованої земельної ділянки у межах міст та інших населених пунктів відповідно до Основних положень право власника земельна ділянкавключає право на будь-яке дозволене його використання, під яким до введення в дію законодавства про територіальне зонування розуміється право використовувати ділянку разом з розташованими на ній будинками, будівлями, спорудами
Схема 15.3.
всіма способами, що не суперечать обмеженням, встановленим відповідними органами влади (органами місцевого самоврядування) на основі чинного законодавства та затверджених будівельних, санітарних, природоохоронних та протипожежних норм.
Не допускається встановлення цільового (єдиного) способу використання об'єкта нерухомості, зокрема земельної ділянки, і навіть встановлення обмежень використання окремої ділянки. Такі обмеження можуть встановлюватися тільки для всіх ділянок у межах цієї функціональної зонивідповідно до законодавства РФ. Власник має право використовувати забудовану земельну ділянку разом з розташованими на ній будівлями, спорудами, будівлями, приміщеннями тими способами та в тих цілях, які не заборонені в межах даної функціональної зони цього міста (населеного пункту) або в радіусі 100 м від меж цієї ділянки.
Власники земельних ділянок мають право на оформлення у власність безоплатно тієї частини об'єктів інженерної інфраструктури, яка використовується виключно для забезпечення об'єкта (об'єктів) нерухомості даного власника (до межі ділянки або – для кабелів та трубопроводів – до з'єднання з відповідними магістралями) за договором з відповідним органом . Будівництво на ділянці нових об'єктів інфраструктури, у тому числі прокладання електричних та телефонних кабелів, водо- та газопроводів, каналізації, розміщення яких може завдати шкоди власнику, здійснюється на компенсаційній основі відповідно до договору між власником ділянки та відповідним державним (муніципальним) органом. Справжніми є обмеження використання забудованого земельної ділянки, існуючі на даний момент приватизації (продажу) підприємства чи іншого об'єкта нерухомості.
Відповідні територіальні органи Росреєстру та Держбуду зобов'язані у 2-місячний строк подати для ознайомлення заявнику інформацію про обмеження прав на використання земельної ділянки, що підлягають реєстрації, у тому числі про публічні сервітути, що існують на дату продажу будівлі, будівлі, споруди, підприємства, а також про такі сервітути, встановлення яких було передбачено рішеннями правочинних органів державної влади (органів місцевого самоврядування), прийнятими на зазначену дату.
Оформлення права власності на земельну ділянку
Заключний етап викупу земельної ділянки включає встановлені процедури оформлення права власності на неї (схеми 15.4-15.9). Повний пакет документів покупець подає разом із заявкою № 2 (див. схему 15.2) до територіального органу виконавчої влади з управління майном, який укладає договір купівлі-продажу земельної ділянки.
У тижневий термін з моменту отримання з Росмайна документів, поданих покупцем, продавець підписує з покупцем договір про купівлю-продаж земельної ділянки та видає покупцю платіжне дорученняна оплату вартості земельної ділянки у встановленому розмірі.
Якщо документи, подані продавцю, не відповідають встановленим вимогам, продавець повертає їх до Росмайна.
У разі відмови покупця укласти договір або його неявки у тримісячний термін продавець повертає документи до Росмайна відповідним повідомленням.
У тижневий термін з моменту видачі покупцю платіжного доручення він пред'являє його продавцю належним чином оформленим, сплаченим, що підтверджує перерахування грошових коштівна рахунок, вказаний продавцем.
У двотижневий строк після повної оплати вартості ділянки відповідно до договору купівлі-продажу Росмайно надсилає на адресу Росреєстру реєстраційну службу такі документи:
- o копію договору купівлі-продажу ділянки;
- o лист з підтвердженням повної оплати за договором та з пропозицією видати в установленому порядку документи, що засвідчують право власності на земельну ділянку.
Сплачене платіжне доручення та договір купівлі-продажу земельної ділянки є безперечною підставою для видачі покупцю документів, що засвідчують право власності на земельну ділянку. Документи повинні бути видані районною (міською) адміністрацією у двотижневий строк з моменту отримання листа територіального органу виконавчої влади та управління майном. За порушення строків та порядку переоформлення права постійного (безстрокового) користування земельними ділянками на право власності або оренди штраф юридичних осіб та індивідуальних підприємців з 01.01.2013 р. встановлено у розмірі від 20 тис. до 100 тис. руб. (Ст. 7.34 КпАП РФ).
Схема 15.4.
Схема 15.5.
Схема 15.6.
Схема 15.7. Права на земельну ділянку під час продажу будівлі (споруди), що знаходиться на ньому
Схема 15.8. Права власника будівлі (споруди) на частину продаваного їм земельної ділянки
Схема 15.9.
Продаж права оренди земельних ділянок у м. Москві за конкурсом
У Москві земля тепер може передаватися у приватну власність і продаються права довгострокової оренди за конкурсом. Власність на будь-яку будову не тягне за собою автоматично права власності на земельну ділянку, що є при ній. При цьому не провадиться викуп права оренди ділянки, розташованої під габаритами приватизованої будівлі (споруди). На прилеглу до нього ділянку у разі виключення її із загального користування право оренди може бути викуплено за бажанням землекористувача.
Порядок проведення конкурсів щодо надання у довгострокову оренду земельних ділянок Москви представлений на схемах 15.10-15.13.
Схема 15:10.
Схема 15.11.
Схема 15.12.
Схема 15.13. Порядок укладання договорів та розрахунків за результатами конкурсу на право оренди земельних ділянок ділянок у м. Москві
Для розрахунку викупу прав довгострокової та короткострокової оренди земельних ділянок затверджено базові ставки на основі ринкових цін прав оренди за підсумками проведених конкурсів. Встановлено, що плати за викуп права довгострокової оренди земель під будівництво комерційних, житлових та інших капітальних об'єктів залежить від терміну оренди.
Якщо у фізичної чи юридичної особи є право власності (господарського відання чи оперативного управління) тільки на частину будівлі, то площа земельної частки її розраховується пропорційно належній їй площі будівлі без виділення цієї частки в натурі. У житловому мікрорайоні з комплексною забудовою, коли встановлення меж домоволодіння в натурі є недоцільним, площа земельної ділянки визначається розрахунково (схема 15.14).
Схема 15.14.
- Продаж нерухомості нижче за кадастрову вартість - податкові наслідки
- Продаж землі нижче за кадастрову вартість - наслідки
- Податок під час продажу нерухомості та кадастрова вартість
- Податок із продажу земельної ділянки: що змінилося з 2016 року
- Роз'яснення
Продаж нерухомості нижче кадастрової вартості - податкові наслідки Наприклад, таку можливість надає Росреєстр, що вносить кожну ділянку в книгу обліку та публічну картку. Є й зручніші способи: онлайн-сервіс «КТОТАМ.ПРО» надає будь-яку інформацію про нерухомість та земельні ділянки в будь-який зручний для вас час.
Продаж землі нижче за кадастрову вартість — наслідки
Увага
В результаті, продаж квартири нижче кадастрової вартості (КС) дозволить значно знизити податкове навантаження для продавця. великим терміном. Продаж нерухомості за кадастровою вартістю суттєво впливає на податкову базу, яку має покривати продавець.
Інфо
На одній угоді у Москві різниця з податків може перевищувати 100 тис. рублів. Центр кадастру та реєстрації «Стар-Сервіс» пропонує кілька законних та легальних способів мінімізації податків при продажу нерухомості. Податок за кадастровою вартістю розраховують при продажі квартир, кімнат та житлових будинків.
Але це правило діє не завжди.
Чи можливо продати земельну ділянку нижче за кадастрову вартість
Важливо
При цьому слід пам'ятати, що переплачена сума податку за попередні роки не повертається, тому важливо не зволікати з оскарженням кадастрової оцінки. Якщо ви впевнені, що кадастрова вартість вашої ділянки була завищена, у вас є документи, що підтверджують це, і ви хочете заощадити свої гроші на оплату податків, варто звернутися до спеціальних організацій, які займаються представленням інтересів у спорах про кадастрову вартість.
Фахівці таких фірм займуться оформленням документів та допоможуть виграти справу. Підсумки На закінчення можна сказати, що будь-які ігри з державою загрожують неприємностями.
Уникнення податків рано чи пізно розкриється, і недбайливому платнику податків доведеться заплатити всі недоїмки разом зі штрафами і пенями. Знизити податок на ПДФО можна законними способами, для цього варто проконсультуватися у спеціалізованих юридичних фірмах.
Чи можна продавати землю нижче за кадастрову вартість
Наприклад, таку можливість надає Росреєстр, що вносить кожну ділянку до книги обліку та публічної карти. Довідка про вартість кадастру видається протягом 5 днів.
Є й зручніші способи: онлайн-сервіс «КТОТАМ.ПРО» надає будь-яку інформацію про нерухомість та земельні ділянки в будь-який зручний для вас час. Достатньо пройти за посиланням https://kadastr.ktotam.pro/ та ввести адресу об'єкта та його кадастровий номер. За кілька хвилин ви отримаєте відповідь. Як розраховується податок під час продажу нерухомості? Якщо власник продає ділянку чи нерухомість, він зобов'язаний сплатити податок на доходи (ПДФО). Раніше недобросовісні продавці намагалися уникнути податкового тягаря і вказували в договорах мізерні суми.
Податки від продажу земельної ділянки нижче за кадастрову вартість
Важливо Достатньо пройти за посиланням https://kadastr.ktotam.pro/ та ввести адресу об'єкта та його кадастровий номер. За кілька хвилин ви отримаєте відповідь. Як розраховується податок під час продажу нерухомості? Якщо власник продає ділянку або нерухомість, він зобов'язаний заплатити податок на доходи (ПДФО). Раніше недобросовісні продавці намагалися уникнути податкового навантаження і вказували в договорах мізерні суми. Продаж землі нижче кадастрової вартості - наслідки Стандартне вирахування в 1 млн. руб.) Якщо нерухомість придбана після 1 січня 2016 року Якщо Ви придбали нерухомість після 1 січня 2016 року та продаєте її, то Ваш оподатковуваний дохід залежить від того, чи є зазначена в договорі вартість вища, ніж 70% кадастрової вартості.
Продаж земельних ділянок підприємцем нижчий за їх кадастрову вартість.
Якщо спробувати продати квартиру нижче за кадастрову вартість, то така угода може привернути увагу податкової поліції. Якщо махінації з податками будуть розкриті, їх доведеться сплатити у повній сумі разом із пенями.
Ризик податкової перевірки збільшується, якщо купівля нерухомості відбувається з допомогою позикових коштів банку. У цьому випадку податкові інспектори після вивчення кредитного договору матимуть змогу визначити кадастрову та ринкову ціну об'єкта для нарахування податку на доходи. Таким чином, можна сказати, що продаж нерухомості нижче кадастрової вартості фактично неможливий і невигідний, оскільки податкова інспекціявсе одно розрахує ПДФО за ставкою 70% від кадастрової вартості. Проте є законні засоби знизити податковий тягар після продажу власного майна.
Продати ділянку за ціну, нижчу за кадастрову вартість
Повернутись назад на Кадастрова вартість 2018В податкове законодавство Російської Федераціїбуло внесено суттєві зміни щодо оподаткування угод з продажу нерухомості та земельних ділянок. Наразі сума податкового збору залежить від кадастрової вартості землі.
У зв'язку із змінами у власників нерухомості виникає маса питань, найпопулярніше з яких - чи можна продавати нижче кадастрової вартості землю та нерухомість. Розглянемо докладно цей момент. Кадастрова вартість – це сума оцінки землі, що проводиться сертифікованими організаціями.
Вартість за кадастром залежить відразу від кількох факторів: вид та призначення землі, наявність соціальної інфраструктури, площа ділянки, її розташування, кількість ділянок на певній території.
Продаж нерухомості нижче за кадастрову вартість — податкові наслідки
З 2016 року до податкового законодавства Російської Федерації були внесені суттєві зміни щодо оподаткування угод з продажу нерухомості та земельних ділянок. Наразі сума податкового збору залежить від кадастрової вартості землі.
У зв'язку із змінами у власників нерухомості виникає маса питань, найпопулярніше з яких - чи можна продавати нижче кадастрової вартості землю та нерухомість. Розглянемо докладно цей момент. Зміст:
- Кадастрова вартість: спосіб розрахунку
- Як розраховується податок під час продажу нерухомості?
- Продаж нерухомості та землі нижче кадастрової вартості
- Законні способи зниження ПДФО
- Підсумки
Кадастрова вартість: спосіб розрахунку Кадастрова вартість - це сума оцінки землі, що проводиться сертифікованими організаціями.
Якщо махінації з податками будуть розкриті, їх доведеться сплатити у повній сумі разом із пенями. Ризик податкової перевірки збільшується, якщо купівля нерухомості відбувається з допомогою позикових коштів банку.
У цьому випадку податкові інспектори після вивчення кредитного договору матимуть змогу визначити кадастрову та ринкову ціну об'єкта для нарахування податку на доходи. Таким чином, можна сказати, що продаж нерухомості нижче за кадастрову вартість фактично неможливий і невигідний, оскільки податкова інспекція все одно розрахує ПДФО за ставкою в 70% від кадастрової вартості. Проте є законні засоби знизити податковий тягар після продажу власного майна.
Організація продає земельну ділянку нижче за кадастрову вартість
Регіони мають право встановлювати свій граничний термін володіння майном для звільнення його від податків, а також використовувати свій коефіцієнт від кадастрової вартості для розрахунку ПДФО. Ці значення можна знижувати до нуля. Продаж землі нижче кадастрової вартості теоретично можливий. Держава не обмежує власників у встановленні ціни при реалізації власного майна, і суму договорі купівлі-продажу можна проставити будь-яку. Але держава вимагає неухильного дотримання деяких правил, у тому числі сплати податку на доходи фізичних осіб у повному обсязі. Зміни в Податковому кодексі встановлюють мінімальну суму, що оподатковується, у 70% від кадастрової вартості об'єкта. Якщо спробувати продати квартиру нижче за кадастрову вартість, то така угода може привернути увагу податкової поліції.
У разі продажу організацією земельної ділянки їй слід керуватися правилами, встановленими у пункті 5 статті 264.1 НК РФ. При цьому необхідно враховувати, що ці правила поширюються лише на ті земельні ділянки, придбані з державної або муніципальної власності, на яких на момент їх купівлі вже були розташовані будівлі, будівлі, споруди платника податків або які купувалися для капітального будівництва на них об'єктів основних засобів. Крім того, договори на придбання платником податків зазначених земельних ділянок мають бути укладені у період з 1 січня 2007 року до 31 грудня 2011 року. Підстава – пункт 5 статті 5 Федерального законувід 30.12.06 № 268-ФЗ.
У разі продажу організацією земельної ділянки їй слід керуватися правилами, встановленими у пункті 5 статті 264.1 НК РФ. При цьому необхідно враховувати, що ці правила поширюються лише на ті земельні ділянки, придбані з державної або муніципальної власності, на яких на момент їх купівлі вже були розташовані будівлі, будівлі, споруди платника податків або які купувалися для капітального будівництва на них об'єктів основних засобів. Крім того, договори на придбання платником податків зазначених земельних ділянок мають бути укладені у період з 1 січня 2007 року до 31 грудня 2011 року. Підстава - пункт 5 статті 5 Федерального закону від 30.12.2006 № 268-ФЗ.
Припустимо, компанія продає земельну ділянку, яку вона придбала до 2007 року або яка була куплена у російській чи іноземній. комерційної організаціїабо у фізичної особи. За таких обставин компанія-продавець немає права керуватися положеннями пункту 5 статті 264.1 НК РФ. Прибуток чи збиток від угоди з продажу землі їй слід визначати відповідно до статті 268 Податкового кодексу.
Зверніть увагу: операції з реалізації земельних ділянок (часткою в них) не оподатковуються ПДВ. Це зазначено у підпункті 6 пункту 2 статті 146 НК РФ.
Продаж земельної ділянки, набутої у держави (муніципальної освіти) у 2007 році або пізніше
Якщо організація продає земельну ділянку, договір на купівлю якого із земель державної чи муніципальної власності вона уклала у 2007 році або пізніше, результат від його реалізації з метою оподаткування слід розраховувати у порядку, встановленому у пункті 5 статті 264.1 НК РФ. При цьому прибуток (збиток) від продажу права на земельну ділянку та прибуток (збиток) від реалізації будівель (будівель, споруд), що знаходяться на ньому, обчислюються окремо.
Продаж права на земельну ділянку
Прибуток (збиток) від реалізації права на земельну ділянку визначається як різниця між ціною її реалізації та витратами на придбання права на цю ділянку, не відшкодованими платнику податків. Під невідшкодованими витратами розуміється різниця між витратами платника податків, здійсненими їм у зв'язку з набуттям права на земельну ділянку, і сумою витрат, врахованих їм з метою оподаткування досі реалізації права на земельну ділянку (підп. 2 п. 5 ст. 264.1 НК РФ). Виходить, що продавець земельної ділянки має право зменшити дохід від реалізації на суму витрат на її придбання, яку він не встиг списати у зменшення податкової бази з податку на прибуток за час користування цією ділянкою.
Отже, прибуток або збиток від угоди щодо реалізації права на земельну ділянку розраховується за формулою:
Пр (Уб) = Ц реаліз - (Р заг - Р визнаний),
де Пр - прибуток від угоди з реалізації права на земельну ділянку;
Уб - збиток від угоди щодо реалізації права на земельну ділянку;
Ц реаліз - ціна реалізації права на земельну ділянку;
Р заг - загальна сума витрат, пов'язаних з набуттям права на земельну ділянку;
Р визнано - сума витрат на придбання права на земельну ділянку, визнаних з метою оподаткування до моменту реалізації права на земельну ділянку.
Чи має право організація в тому місяці, в якому вона продала земельну ділянку, включити до складу інших витрат чергову частину витрат на придбання цієї ділянки, яка щомісяця списується в податковому обліку?
У Податковому кодексі немає відповіді на це питання. Однак, проаналізувавши норми глави 25 НК РФ, що стосуються визнання у податковому обліку витрат у вигляді сум амортизації, приходимо до висновку - у місяці продажу земельної ділянки щомісячну суму витрат на її придбання не слід включати у витрати та враховувати з метою оподаткування. Справа в тому, що амортизація по об'єктах майна, що амортизується, нараховується починаючи з 1-го числа місяця, наступного за місяцем, у якому цей об'єкт було введено в експлуатацію(П. 4 ст. 259 НК РФ). У разі продажу майна, що амортизується, нарахування амортизації припиняється з 1-го числа місяця, наступного за місяцемйого продажу(П. 5 ст. 259.1 та п. 8 ст. 259.2 НК РФ). Наведені правила застосовуються під час використання як лінійного, і нелінійного методу амортизації.
Іншими словами, у місяці, в якому об'єкт майна, що амортизується, прийнятий до обліку та введений в експлуатацію, суму амортизації за таким об'єктом ще не можна визнати з метою оподаткування. Однак у місяці продажу майна, що амортизується, організація все ще має право врахувати суму амортизації, нараховану за даним майном за цей місяць. Виходить, що витрати у вигляді сум амортизації визнаються із зсувом (відстроченням) на один місяць.
У той же час витрати на придбання права на землю зменшують оподатковуваний прибуток одразу з моменту подання документів на державну реєстраціюправа на земельну ділянку незалежно від її введення в експлуатацію (підп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Отже, за аналогією з урахуванням сум амортизації у місяці продажу земельної ділянки суму витрат на її придбання, що списується щомісяця, не слід включати до витрат.
Приклад 1
ТОВ «Інтерхім» 23 липня 2010 реалізувало за 4 000 000 руб. земельну ділянку, яку вона придбала у 2008 році у муніципальних органів виконавчої влади під будівництво нового виробничого цеху. Загальна сума витрат на придбання права на земельну ділянку становила 1680000 руб. Ці витрати організація списувала у податковому обліку починаючи з жовтня 2008 року (оскільки документи на державну реєстрацію права власності на земельну ділянку були подані до територіального органу Росреєстру 14 жовтня 2008 року). Термін для списання витрат на набуття права на земельну ділянку, встановлену в обліковій політиці організації з метою оподаткування, — 5 років (60 місяців).
З жовтня 2008 року ТОВ «Інтерхім» щомісяця включало у витрати, що зменшують оподатковуваний прибуток, по 28 000 руб. (1680000 руб. ÷ 60 міс.). З початку списання цих витрат до місяця, що передує даті реалізації земельної ділянки, пройшов 21 місяць (з жовтня 2008 року до червня 2010 року). За цей період організація визнала у складі інших витрат 588 000 крб. (28 000 руб. × 21 міс.).
Таким чином, на момент продажу земельної ділянки (до липня 2010 року) сума невідшкодованих витрат, пов'язаних з придбанням права на землю, склала 1 092 000 руб. (1680000 руб. - 588000 руб.). Прибуток від земельної ділянки дорівнює 2 908 000 крб. (4000000 руб. - 1092000 руб.). Цю суму організація враховує при формуванні податкової бази з податку на прибуток за 9 місяців 2010 року.
Продаж об'єктів, що знаходяться на земельній ділянці
Прибуток (збиток) від будівель (будівель, споруд), розташованих на земельній ділянці і проданих разом із, визначається загальному порядку, передбаченому реалізації майна (подп. 1 п. 5 ст. 264.1 НК РФ). Будівлі, будівлі та споруди є майном, що амортизується (п. 1 ст. 256 НК РФ). Тому у разі продажу земельної ділянки разом з ними організація-продавець зменшує отриманий дохід на залишкову вартість даного майна, а також на суму видатків, безпосередньо пов'язаних з реалізацією цих об'єктів (підп. 1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Якщо залишкова вартість проданої будівлі (будівлі, споруди) з урахуванням витрат на її реалізацію перевищить суму виручки від продажу, різниця між цими величинами визнається збитком платника податків. Отриманий збиток враховується з метою оподаткування особливому порядку, встановленому пункті 3 статті 268 НК РФ. Збиток включається до складу інших витрат рівними частками протягом строку, що визначається як різниця між терміном корисного використання будівлі (будівлі, споруди) та фактичним терміном її експлуатації до моменту продажу.
Думка експерта
О.А. Курбангалєєва, експерт журналу «Російський податковий кур'єр»:
"У податковому обліку щомісячна частка витрат на придбання земельної ділянки включається до складу інших витрат організації починаючи з того місяця, в якому документи про перехід до неї права власності на цю ділянку подано на державну реєстрацію (підп. 2 п. 3 ст. 264.1 НК РФ) ) Списання зазначених витрат припиняється в місяці, що передує місяцю продажу земельної ділянки У тому місяці, в якому подано документи на державну реєстрацію права власності нового власника на земельну ділянку, організація-продавець не має права включати до складу інших витрат чергову частину витрат, пов'язаних з його придбанням.
Однак у разі продажу земельної ділянки зі збитком у місяці її реалізації продавець може визнати з метою оподаткування відповідну частину одержаного збитку. Підставою є підпункт 3 пункту 5 статті 264.1 НК РФ.
Поясню сказане з прикладу. Припустимо, у липні 2009 року організація придбала за 12 млн. руб. земельну ділянку, що знаходилася раніше в муніципальній власності. У тому ж місяці було подано документи, необхідні реєстрації переходу права власності на земельну ділянку, що підтверджується розпискою в отриманні документів, виданої реєстраційним органом. Але вже в липні 2010 року організації довелося продати цю ділянку вдвічі дешевше - за 6 млн. руб. Відповідно до облікової політики витрати на набуття права на земельні ділянки організація визнає у податковому обліку рівномірно протягом 10 років. Тому починаючи з липня 2009 року (місяць подачі документів на держреєстрацію) до червня 2010 року (місяць, що передує місяцю продажу ділянки) компанія щомісяця включала до складу інших витрат по 100 000 руб. (12 млн. руб. ÷ 10 років ÷ 12 міс.). У місяці продажу земельної ділянки — у липні 2010 року організація вже не мала права відображати у витратах таку саму суму.
Усього під час володіння земельною ділянкою організація визнала інших витратах 1,2 млн. крб. (100 000 руб. × 12 міс.). Отже, сума невідшкодованих витрат (різниця між загальною сумою витрат на придбання земельної ділянки та сумою витрат, врахованих для цілей оподаткування до моменту реалізації) становила 10,8 млн. руб. (12 млн. - 1,2 млн. руб.). Тобто внаслідок продажу земельної ділянки у податковому обліку продавця утворився збиток у розмірі 4,8 млн. руб. (10,8 млн. руб. - 6 млн. руб.). Суму отриманого збитку організація визнаватиме з метою оподаткування рівними частками протягом 10 років (термін списання витрат на придбання ділянки, встановленої нею в обліковій політиці). Щомісяця вона зможе включати до інших витрат по 40 000 руб. (4,8 млн. руб. ÷ 10 років ÷ 12 міс.). Таким чином, у липні 2010 року компанія має право визнати у витратах лише частину збитку у розмірі 40 000 руб.
Якщо внаслідок продажу земельної ділянки отримано збиток
Припустимо, сума невідшкодованих витрат платника податків, пов'язаних із набуттям права на земельну ділянку, перевищила ціну її реалізації. У цьому випадку вважається, що продавець земельної ділянки зазнав збитків. Проте суму збитку не може одноразово визнати з метою оподаткування. У підпункті 3 пункту 5 статті 264.1 НК РФ зазначено, що збиток від реалізації права на земельну ділянку включається до складу інших витрат платника податків рівними частками протягом певного терміну.
На жаль, із буквального прочитання підпункту 3 пункту 5 статті 264.1 НК РФ складно зрозуміти, як розраховувати цей термін. Мінфін Росії у листах від 08.05.07 № 03-03-05/111 та від 31.10.07 № 03-03-06/1/752 роз'яснив, що правила розрахунку цього терміну залежать від обраного платником податків порядку визнання витрат, пов'язаних з придбанням землі . Нагадаємо, що обраний порядок списання зазначених витрат необхідно закріпити в обліковій політиці, що застосовується для оподаткування (абз. 2 підп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).
Варіант перший— у податковому обліку організація визнає витрати на придбання земельних ділянок рівномірнопротягом терміну, встановленого нею самостійно. Такий термін не може становити менше п'яти років (абз. 1 підп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ). Якщо організація зазнала збитків від реалізації земельної ділянки, то термін, протягом якого вона повинна буде рівномірно списувати суму цього збитку у зменшення податкової бази, приймається рівним строку, встановленому нею для визнання витрат на придбання ділянки.
Зверніть увагу: зазначений збиток продавець рівними частками включає інші витрати починаючи з того звітного (податкового) періоду, в якому він отримав даний збиток. Така позиція Мінфіну Росії, наведена у листі від 31.10.07 № 03-03-06/1/752.
Приклад 2
Скористаємося умовою прикладу 1. Припустимо, ТОВ «Інтерхім» змушене було продати земельну ділянку за 1000000 руб.
Оскільки сума невідшкодованих витрат, пов'язаних з придбанням права на землю (1092000 руб.), Перевищила ціну реалізації земельної ділянки, в результаті цієї угоди організація отримала збиток. Сума збитку становила 92 000 руб. (1092000 руб. - 1000000 руб.).
Згідно з обліковою політикою, ТОВ «Інтерхім» планувало визнавати витрати, пов'язані з придбанням земельної ділянки, протягом 5 років (60 місяців). Тому протягом такого ж терміну воно рівними частками включатиме до інших витрат збиток, отриманий від реалізації землі. Щомісяця організація зможе списувати по 1533,33 руб. (92 000 руб. ÷ 60 міс.). Тобто до кінця 2010 року компанія врахує у складі інших витрат 9199,98 руб. (1533,33 руб. × 6 міс.). Списання всієї суми збитків, отриманих у липні 2010 року від реалізації земельної ділянки, організація завершить лише у червні 2015 року.
Зверніть увагу
Якщо всі витрати вже списані
Можлива ситуація, коли на момент продажу земельної ділянки всі витрати, пов'язані з її придбанням, у податковому обліку вже повністю списані. Це характерно насамперед для організацій, які обрали спосіб списання зазначених витрат, виходячи з податкової бази попереднього податкового періоду. Адже якщо в році, що передує році придбання земельної ділянки, компанія мала високий прибуток, вона цілком може визнати з метою оподаткування всю суму витрат на придбання ділянки відразу в рік її купівлі (звичайно, якщо прибуток настільки висока, що навіть вартість земельної ділянки становить менше 30% від неї).
Інший приклад — організація, яка списувала витрати на придбання земельної ділянки рівномірно протягом п'яти років, продає її після закінчення п'ятирічного терміну володіння нею (наприклад, через 6 або 10 років з моменту придбання ділянки та подання документів на державну реєстрацію права власності на неї).
За подібних обставин продавець не має невідшкодованих витрат, пов'язаних з купівлею землі. Адже всі витрати, пов'язані із придбанням земельної ділянки, вже враховано з метою оподаткування. Тому в податковому обліку організація-продавець не має права зменшувати ціну реалізації на будь-які витрати. Отже, з усієї суми, отриманої від продажу земельної ділянки, організація зобов'язана сплатити податок на прибуток
Варіант другий— з метою оподаткування організація визнає витрати, пов'язані з придбанням земельних ділянок, у розмірі, що становить певний відсоток від податкової базиз податку прибуток попереднього податкового періоду. Конкретний відсоток списання (не більше 30%) встановлюється платником податків самостійно в обліковій політиці з метою оподаткування (абз. 1 та 2 підп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).
Мінфін Росії пояснив, що при виборі такого варіанту визнання витрат на придбання землі збиток, отриманий від продажу земельної ділянки, списується поступово протягом терміну фактичного володіння цією ділянкою. Списувати збиток у податковому обліку починають із того звітного (податкового) періоду, у якому його було отримано.
Як визначити термін фактичного володіння земельною ділянкою? Земельні ділянки є нерухомим майном, і тому перехід права власності на них підлягає державній реєстрації в територіальному органі Росреєстру (п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 551 ЦК України та п. 1 ст. 25 Земельного кодексу). Таким чином, термін фактичного володіння земельною ділянкою слід визначати на підставі свідоцтв про державну реєстрацію права, виданих територіальним органом Росреєстру. Цей строк обчислюється з дати державної реєстрації права власності на землю та закінчується у момент переходу права власності до нового власника (покупця земельної ділянки).
Державна реєстрація прав на нерухомість проводиться не пізніше ніж у місячний термін з дня прийому документів, необхідних реєстрації. Це встановлено у пункті 3 статті 13 Федерального закону від 21.07.97 № 122-ФЗ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод із ним». Як правило, дата подання документів до реєструючих органів та дата державної реєстрації права власності на земельну ділянку припадають на різні місяці. У разі такої розбіжності місяць, у якому документи було подано на держреєстрацію при купівлі земельної ділянки, не включається у строк фактичного володіння ділянкою, яка використовується для списання суми збитку. І, навпаки, місяць подання документів на держреєстрацію за подальшої реалізації цієї земельної ділянки організація-продавець враховує в часі фактичного володіння ділянкою.
Приклад 3
У квітні 2009 року ТОВ «Бізнес-центр» придбало за 5300000 руб. земельну ділянку, що знаходилася в муніципальній власності, для будівництва на ній торгово-офісного центру. Цього ж місяця було подано документи на державну реєстрацію права власності на земельну ділянку. Право власності ТОВ "Бізнес-центр" на ділянку зареєстровано 15 травня 2009 року, що підтверджується відповідним свідоцтвом. В обліковій політиці організація встановила, що з метою оподаткування витрати на набуття права на земельні ділянки вона визнає у розмірі 25% податкової бази попереднього податкового періоду. Проте вже у червні 2010 року компанія змушена була продати цю земельну ділянку за 3 000 000 руб. Право власності нового власника на земельну ділянку зареєстровано 16 липня 2010 року, і цього ж місяця земельна ділянка передана новому власнику за актом приймання-передачі. У 2009 році організація включила до витрат, що зменшують оподатковуваний прибуток, витрати на купівлю земельної ділянки у розмірі 125 000 руб., А в 2010 році - 75 000 руб.
Сума невідшкодованих витрат, пов'язаних із придбанням земельної ділянки, дорівнює 5100000 руб. (5300000 руб. - 125000 руб. - 75000 руб.). Отже, збиток від земельної ділянки становив 2 100 000 крб. (5100000 руб. - 3000000 руб.).
На момент переходу права власності на земельну ділянку до нового власника ТОВ «Бізнес-центр» володіло земельною ділянкою протягом 15 місяців (з травня 2009 року до липня 2010 року). Отже, протягом такого ж терміну організація рівними частками списуватиме збиток, отриманий нею внаслідок продажу земельної ділянки. Щомісяця починаючи з липня 2010 року (місяця фактичної передачі ділянки новому власнику) компанія включає інші витрати по 140 000 руб. (2 100 000 руб. ÷ 15 міс.). Таким чином, до кінця 2010 року вона визнає у витратах 840 000 руб. (140 000 руб. × 6 міс.). Суму збитку, що залишилася не списаною на кінець 2010 року, - 1260000 руб. (2 100 000 руб. - 840 000 руб.) Організація зможе повністю врахувати у витратах вже за підсумками дев'яти місяців 2011 року.
Думка експерта
О.С. Романчук, експерт журналу "Російський податковий кур'єр":
"Припустимо, у лютому 2010 року організація продала земельну ділянку, яка була придбана нею у грудні минулого року. Тобто ділянка перебувала у її власності лише три місяці — один місяць у 2009 році та два місяці у 2010 році. В обліковій політиці організації встановлено, що витрати на придбання земельних ділянок визнаються з метою оподаткування у розмірі 30% від податкової бази попереднього податкового періоду, за час користування ділянкою організація не встигла врахувати з метою оподаткування всю суму витрат, пов'язаних з її придбанням, тобто частина цих витрат залишилася невідшкодованою. у податковому обліку визначити результат від угоди щодо продажу земельної ділянки?
Насамперед необхідно розрахувати величину витрат за придбання ділянки, не відшкодованих до його реалізації. Очевидно, що у викладеній ситуації саме це викликає найбільше запитань. Проблема в тому, що у статті 264.1 НК РФ не обумовлено, в який момент можна визнати витрати на придбання землі при виборі зазначеного способу їх списання (у відсотках від податкової бази з податку на прибуток попереднього року). Водночас у статті 264.1 НК РФ не міститься і вимоги щодо рівномірного визнання витратпри використанні цього способу. Тому можна дійти невтішного висновку, що витрати слід відбивати незалежно від кількості місяців, протягом яких організація фактично володіла земельною ділянкою у календарному року.
Правильність цього висновку підтверджується ще й тим, що норми підпункту 1 пункту 3 статті 264.1 НК РФ надають платникам податків право самостійно визначати порядок визнання витрат на придбання землі та закріплювати його в обліковій політиці з метою оподаткування. Так, організація має право вказати в обліковій політиці таке. У тому році, в якому земельна ділянка була придбана, відповідна частина видатків обліковується з метою оподаткування у місяці подання документів на державну реєстрацію права на ділянку. У наступні роки частина витрат на придбання земельної ділянки, що відноситься до поточного податкового періоду, включається до витрат одночасно в останній день першого місяця цього року (тобто 31 січня).
Повернемося до розрахунку результату від угоди з продажу земельної ділянки, яка перебувала у власності власника лише три місяці. За наявності в обліковій політиці зазначених вище формулювань організація має право в грудні 2009 року врахувати з метою оподаткування всю суму видатків, дозволену до визнання за цей рік (тобто 30% від податкової бази за 2008 рік). У січні 2010 року компанія могла включити до витрат суму, що становить 30% від оподатковуваного прибутку 2009 року. Щоб розрахувати цю суму, податкову базу, обчислену за 2009 рік, слід збільшити на суму витрат на придбання земельної ділянки, визнану в грудні цього року (підп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).
Різниця між вартістю придбання земельної ділянки та сумою витрат, врахованих організацією у грудні 2009 року та січні 2010 року, є її невідшкодованими витратами. Зменшивши ціну реалізації ділянки на суму невідшкодованих витрат, компанія визначить результат цієї угоди — прибуток чи збиток. З усієї суми отриманого прибутку необхідно сплатити податок на прибуток. Якщо отримано збиток, він може бути одноразово визнаний з метою оподаткування. Сума збитку від продажу земельної ділянки підлягає включенню до інших витрат рівними частками протягом фактичного терміну володіння цією ділянкою (у нашому випадку протягом трьох місяців). Тобто організація мала право визнати всю суму збитку (якщо, звичайно, ділянку було продано зі збитком) безпосередньо у 2010 році — у період із лютого по квітень включно.
Наведу ще один цікавий приклад. Припустимо, організація придбала земельну ділянку у липні 2010 року за 20 млн. руб. і вже у серпні продала його лише за 4 млн. руб. Виходячи із суми оподатковуваного прибутку за 2009 рік, у липні поточного року вона включила у витрати 6 млн. руб. Таким чином, на момент продажу земельної ділянки невідшкодовані витрати склали 14 млн. руб. (20 млн. руб. - 6 млн. руб.). Тобто сума збитку угоди дорівнює 10 млн. крб. (14 млн. руб. - 4 млн. руб.). Оскільки ділянку перебував у власності продавця лише місяць, він має право врахувати всю суму збитку у вигляді 10 млн. крб. вже у серпні 2010 року «
Відображення у декларації з податку на прибуток
У декларації з податку на прибуток результати від продажу земельних ділянок відображаються у додатку № 3 до листа 02. Нагадаємо, що цей додаток призначений для розрахунку сум видатків за операціями, фінансові результати за якими враховуються при оподаткуванні прибутку в особливому порядку.
Отже, якщо організація визнає витрати, пов'язані з реалізацією земельної ділянки, відповідно до правил, встановлених у пункті 5 статті 264.1 НК РФ, у додатку № 3 до листа 02 декларації вона заповнює рядки 240-260. Вони вказується:
- у рядку 240 - ціна реалізації земельної ділянки;
- рядку 250 - сума невідшкодованих витрат, пов'язаних з придбанням даної земельної ділянки;
- рядку 260 - збиток від реалізації земельної ділянки (сума збитку визначається окремо по кожній реалізованій земельній ділянці).
У разі отримання прибутку від продажу земельної ділянки рядок 260 не заповнюється, а сума прибутку у додатку № 3 до аркуша 02 окремо не відображається.
Сума збитку від реалізації земельної ділянки, яку організація в поточному звітному (податковому) періоді включає до інших витрат на підставі підпункту 3 пункту 5 статті 264.1 НК РФ, зазначається у рядку 110 додатка № 2 до листа 02 декларації.
Продаж земельної ділянки, придбаної до 2007 року або купленої не у держави (муніципальної освіти)
Ще раз відзначимо, що дію пункту 5 статті 264.1 НК РФ, у якому викладено порядок розрахунку прибутку (збитку) від реалізації земельної ділянки та правила списання такого збитку, поширюється не на всі випадки продажу юридичними особами земельних ділянок. Так, організація не зобов'язана застосовувати норми названого пункту, якщо вона продає земельну ділянку, яка була придбана:
- у держави або муніципальної освітидо 2007 року;
- інший російської чи іноземної комерційної організації або у фізичної особи (незалежно від року придбання);
- держави або муніципальної освіти у 2007 році або пізніше за умови, що на момент придбання на земельній ділянці не було будівель (будівель, споруд, споруд), що належали платнику податків, і на ньому спочатку не планувалося і фактично не здійснювалося капітальне будівництво об'єктів основних засобів (наприклад , Земельні ділянки з цільовим використанням для сільськогосподарського призначення).
Для цілей оподаткування прибутку продаж земельних ділянок у перерахованих ситуаціях розцінюється як реалізація іншого майна. Отже, прибуток (збиток) від таких ділянок визначається виходячи з підпункту 2 пункту 1 статті 268 НК РФ. У ньому йдеться, що продавець має право зменшити дохід, отриманий від реалізації іншого майна, на ціну його придбання. Аналогічні роз'яснення містяться у листі Мінфіну Росії від 04.03.10 № 03-03-06/1/111. У цьому листі розглянуто ситуацію із продажем земельної ділянки сільськогосподарського призначення, цільове використання якої не передбачало капітального будівництва. Про можливість зменшення доходу від реалізації земельної ділянки, купленої раніше у комерційної організації або фізичної особи, на ціну придбання цієї ділянки йдеться у листі Мінфіну Росії від 22.04.10 № 03-03-06/1/282.
На відміну від продажу земель, набутих у держави (муніципальної освіти) у 2007 році або пізніше, при визначенні прибутку (збитку) від реалізації іншого майна, отриманий дохід можна зменшити на всю суму витрат, пов'язаних із придбанням ділянки, а не лише на суму невідшкодованих витрат. Адже з купівлі ділянки до його продажу організація взагалі враховувала з метою оподаткування витрати, пов'язані з її придбанням (п. 1 ст. 264.1 НК РФ). Можливість визнати дані витрати з'являється у неї лише у разі подальшого продажу такої земельної ділянки.
Крім того, продавець земельної ділянки, що не відповідає вимогам пункту 1 статті 264.1 НК РФ, має право зменшити дохід від реалізації цієї ділянки на суму витрат, безпосередньо пов'язаних з її продажем (наприклад, на витрати з оцінки земельної ділянки). Це зазначено у пункті 1 статті 268 НК РФ.
Якщо ціна на придбання земельної ділянки з урахуванням витрат, пов'язаних з її продажем, перевищує виручку від її реалізації, сума перевищення визнається збитком. Такий збиток враховується з метою оподаткування прибутку одноразово у тому звітному (податковому) періоді, у якому його було отримано. Підстава - пункт 2 статті 268 НК РФ.
Приклад 4
2006 року ТОВ «Аспект» придбало у власність земельну ділянку в індивідуального підприємця О.М. Карапетяна за 5200000 руб. У липні 2010 року організація продала цю ділянку ЗАТ «Будкомплекс» за 6600000 руб. Перед тим, як виставити ділянку на продаж, ТОВ «Аспект» запросило незалежного оцінювача. Вартість його послуг з оцінки ринкової вартості земельної ділянки становила 259600 руб. (У тому числі ПДВ 39 600 руб.).
Оскільки земельну ділянку купили у фізичної особи, ТОВ «Аспект» при розрахунку податку на прибуток у 2006—2010 роках не враховувало витрати, пов'язані з її придбанням. У липні 2010 року, коли організація продала земельну ділянку, вона включила до доходів 6600000 руб. У витратах компанія-продавець врахувала вартість придбання ділянки та витрати на її оцінку, тобто 5420000 руб. (5 200 000 руб. + 259 600 руб. - 39 600 руб.). Таким чином, прибуток від земельної ділянки, визнана в податковому обліку, склала 1180000 руб. (6600000 руб. - 5420000 руб.)
Компанія "Інвест-Нерухомість" має в своєму розпорядженні велику базу пропозицій земельних ділянок. У тому числі землі, які можна використовувати під розміщення бізнесу – складів, фабрик, сервісних майстерень тощо. При виборі ділянки під бізнес спочатку потрібно встановити основні критерії пошуку. Визначають територію пошуку: у місті чи заміській зоні. Від цього залежить ціна землі. Для деяких видів ділянок під комерційну забудову визначальним буде вибір місцезнаходження, в інших випадках наявність комунікацій або ціна. Якщо потрібна земля під бізнес, необхідно враховувати її призначення та вид дозволеного використання.
За певних умов категорія дозволеного використання ділянки може бути змінена відповідно до чинного законодавства. Вибираючи місцезнаходження ділянки, враховують характер бізнесу, котрому він призначений. Для супермаркету буде потрібна земля в місті, районі з великою щільністю населення, з гарною транспортною доступністю.
Для автосервісної майстерні або автомийки зручні ділянки поблизу транспортних магістралей. Якщо планується будівництво АЗС, оптимальною буде ділянка зі зручним під'їздом до неї, розташована поблизу великої автодорожньої розв'язки, біля автосервісного підприємства або стоянки машин. При цьому враховується категорія небезпеки підприємства та можливість дотримання вимог щодо віддаленості від найближчих будівель тощо. Вибираючи землю під склад, враховують призначення. Якщо це склад готової продукції або оптовий для комерційного підприємства, потрібно розмістити його неподалік об'єкта, що обслуговується. Важливим критерієм вибору є наявність чи можливість підведення комунікацій, їх характеристики. Необхідно з'ясувати потребу підприємства електричної потужності, води тощо. Ділянку під бізнес можна придбати у власність або оформити нею договір довгострокової оренди. Таким чином, вибір землі під бізнес та оформлення на неї право власності та інших документів – завдання складне, потрібно врахувати безліч нюансів.
Фахівці компанії "Інвест-Нерухомість" мають великий досвід роботи в сфері нерухомості в регіоні, і здатні надати допомогу у виборі найбільш відповідної ділянки під конкретне підприємство. З нашою допомогою вибір землі під бізнес буде здійснено правильно з погляду оптимальності витрат та перспектив розвитку підприємства.
Реалізація земельних ділянок, організаціями за загального режиму оподаткування
Відповідно до пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ виторг від реалізації земельних ділянок (часткою в них), не визнається об'єктом оподаткування податком на додану вартість.
Податок на прибуток
Порядок визначення фінансового результату від реалізації земельних ділянок залежить від того, у чиїй власності перебувала земля на момент її придбання: у державній або муніципальній власності, або у власності приватних осіб (організацій та громадян), і від того, коли дільниця була придбана.
Якщо земельна ділянка була куплена у держави (муніципального утворення) у період з 1 січня 2007 р. по 31 грудня 2011 р., прибуток (збиток) від продажу визначається у порядку, встановленому п. 5 ст. 264.1 НК РФ.
Якщо землю було придбано до або після зазначеного періоду або куплено у приватного власника, прибуток чи збиток визначаються відповідно до пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.
1. У разі, якщо земельна ділянка була придбана у період з 1 січня 2007 р. по 31 грудня 2011 р. в органів виконавчої влади або місцевого самоврядування, які уповноважені нею розпоряджатися.
У ст. 264.1 НК РФ встановлено особливе правило обліку витрат на придбання земельних ділянок для платників податків, які придбали земельні ділянки в період з 1 січня 2007 по 31 грудня 2011 з земель, що знаходяться в державній або муніципальній власності, на яких знаходяться будівлі, будівлі, споруди або які купуються з метою капітального будівництва об'єктів основних засобів цих ділянках.
Так, відповідно до пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ на вибір платника податків сума витрат на придбання права на земельні ділянки:
1) визнається витратами звітного (податкового) періоду рівномірно протягом строку, що визначається платником податків самостійно і не повинен бути меншим за п'ять років;
2) визнається витратами звітного (податкового) періоду у розмірі, що не перевищує 30 % обчисленої відповідно до ст. 274 НК РФ податкової бази попереднього податкового періоду, до визнання всієї суми зазначених витрат.
У разі, якщо договором купівлі - продажу земельної ділянки передбачено умову про оплату на виплат і при цьому термін оплати за договором перевищує період, протягом якого організація визнає витрати на придбання земельної ділянки відповідно до облікової політики - слід розподіляти витрати рівномірно протягом строку, передбаченого договором (абз. 4 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ).
У п. 5 ст. 264.1 НК РФ передбачено порядок визначення прибутку (збитку) під час реалізації даних земельних ділянок. Так, прибуток (збиток) від реалізації права на земельну ділянку визначається як різниця між ціною реалізації та не відшкодованими платнику податків витратами, пов'язаними з набуттям права на цю ділянку. Під невідшкодованими витратами розуміється різниця між витратами платника податків на придбання права на земельну ділянку та сумою видатків, врахованих для цілей оподаткування до моменту реалізації зазначеного права у порядку, встановленому ст. 264.1 НК РФ.
Якщо при реалізації права на земельну ділянку отримано збиток, то вона включається до складу інших витрат платника податків рівними частками протягом строку, встановленого відповідно до пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, та фактичного терміну володіння цією ділянкою.
2. У разі якщо земельну ділянку було придбано до 1 січня 2007 р., або після 31 грудня 2011 р., або в організацій, або у фізичних осіб.
До моменту його подальшої реалізації ця земельна ділянка відповідно до п. 2 ст. 256 НК РФ не підлягає амортизації.
З огляду на те, що згідно з п. 2 ст. 38 НК РФ під майном у Податковому кодексі розуміються види об'єктів цивільних прав (за винятком майнових прав), що належать до майна відповідно до Цивільного кодексу РФ, та враховуючи, що ст. 130 ГК РФ земельні ділянки віднесені до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість), земельні ділянки для цілей оподаткування відносяться до майна.
Відповідно до пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реалізації іншого майна (крім цінних паперів, продукції власного виробництва, купованих товарів) вправі зменшити доходи від такої операції на ціну придбання (створення) цього майна, а також на суму витрат, зазначених в абз. 2 п. 2 ст. 254 НК РФ.
При реалізації майна та (або) майнових прав, зазначених у ст. 268 НК РФ, платник податків також має право зменшити доходи від таких операцій на суму витрат, безпосередньо пов'язаних з такою реалізацією, зокрема на витрати з оцінки, обслуговування реалізованого майна.
Таким чином, платник податків має право врахувати вартість земельної ділянки, придбаної в організацій або фізичних осіб, у витратах з метою оподаткування прибутку при його реалізації (дана позиція підтверджена спільним Листом ФНР РФ від 07.06.2012 р. N ОД-4-3/ [email protected]та Мінфіну РФ від 28.05.2012 р. N 03-03-10/57 та Листом Мінфіну РФ від 30.08.2012 р. N 03-03-06/1/443).
Незважаючи на те, що п. 2 ст. 268 НК РФ встановлено, що якщо ціна придбання майна, зазначеного зокрема у пп.2 п.1 цієї статті, з урахуванням витрат, пов'язаних з його реалізацією, перевищує виторг від його реалізації, різниця між цими величинами визнається збитком платника податків, що враховується з метою оподаткування, податкові органи листі ФНС РФ від 09.07.2010г. N ШС-37-3/ [email protected]роз'яснюють, що збитки, отримані від реалізації земельних ділянок зазначеної категорії, враховуються відповідно до ст. 283 НК РФ, тобто переноситься на майбутнє протягом десяти років, що йдуть за тим податковим періодом, в якому отримано цей збиток.
Реалізація земельних ділянок, організаціями, що застосовують УСН
Витрати придбання земельної ділянки що неспроможні враховуватися організаціями, застосовуючи УСН, як витрати на придбання основних засобів, оскільки земельні ділянки з метою гол. 26.2 «Спрощена система оподаткування» НК РФ не належать до основних засобів.
Відповідно до п. 4 ст. 346.16 НК РФ до складу основних засобів включаються тільки ті, які визнаються майном, що амортизується відповідно до гл. 25 «Податок з прибутку організацій» НК РФ, а відповідно до п. 2 ст. 256 НК РФ земля не підлягає амортизації.
Слід зазначити, що розділ 26.2. НК РФ не містить прямої відповіді на питання, чи враховується як витрати первісна вартість реалізованих земельних ділянок.
Мінфін РФ у своєму Листі від 28.02.2013 р. N 03-11-06/2/5946 роз'яснює, що платники податків мають право зменшити доходи, отримані від реалізації земельних ділянок на суму фактично понесених ними витрат на придбання цих ділянок, лише у разі, якщо земельні ділянки були придбані з метою їхнього подальшого перепродажу.
І тут земельні ділянки слід з метою оподаткування кваліфікувати як товар.
У цьому слід керуватися пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, згідно з яким платники податків, що застосовують спрощену систему оподаткування та вибрали як об'єкт оподаткування доходи, зменшені на величину витрат, при визначенні об'єкта оподаткування зменшують отримані доходи на витрати з оплати вартості товарів, придбаних для подальшої реалізації (зменшені на величину у пп.8 п. 1 статті 346.16 НК РФ), а також на витрати, пов'язані з придбанням і реалізацією зазначених товарів, у тому числі на витрати на зберігання, обслуговування та транспортування товарів.
Відповідно до пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ витрати на оплату вартості товарів, придбаних для подальшої реалізації, враховуються у складі витрат у міру реалізації зазначених товарів.
Відповідно до п. 3 ст. 38 НК РФ товаром з оподаткування визнається будь-яке майно, реалізоване чи призначене для реализации.
Таким чином, платники податків мають право зменшити отримані доходи на суму фактично понесених ними витрат на придбання земельних ділянок, що купуються з метою подальшого перепродажу, у момент їх реалізації. В інших випадках витрати на придбання земельних ділянок з метою оподаткування в рамках застосування спрощеної системи оподаткування не враховуються.
Аналогічна позиція викладена у листі Мінфіну РФ від 08.04.2011 р. N 03-11-06/2/46.
Слід зазначити, що згідно з роз'ясненнями, викладеними у листі Мінфіну РФ від 08.06.2011 р. N 03-11-06/2/91 додаткові роботи, виконані на реалізованих земельних ділянках, які були умовою їх продажу, такі як, наприклад, зміцнення канав , формування доріжок (майданчиків), зведення огорож і т.п. не враховуються для цілей оподаткування через те, що гол. 26.2 НК РФ не передбачає збільшення вартості придбання товарів на витрати на доведення їх до стану, в якому вони придатні для реалізації.
