Teória všetkého. Teória všetkého Článok 44 tohto kódexu

2. Do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome patrí:

1) rozhodovanie o rekonštrukcii bytového domu (aj s jeho rozšírením alebo nadstavbou), výstavbe prístavieb a iných budov, stavieb, stavieb, väčších opravách spoločného majetku v bytovom dome, o použití fondu generálna oprava, o rekonštrukcii a (alebo) asanácii priestorov, ktoré sú súčasťou spoločného majetku v bytovom dome;

1.1) rozhodovanie o výbere spôsobu vytvorenia fondu opráv kapitálu, výber osoby oprávnenej na otvorenie osobitného účtu v ruskej úverovej inštitúcii, vykonávanie transakcií s v hotovosti umiestnené na špeciálnom účte;

1.1-1) rozhodovanie o výške príspevku na opravy hlavného mesta z hľadiska prekročenia jeho výšky nad ustanovený minimálny príspevok na opravy hlavného mesta, minimálneho fondu opráv základného imania z hľadiska prekročenia jeho veľkosti nad ustanovený minimálny fond opráv základného imania (ak zákon č. predmetu Ruská federácia je stanovená minimálna výška fondu generálnych opráv), umiestnenie dočasne voľných prostriedkov fondu generálnych opráv vytvorených na osobitnom účte na osobitný vklad v ruskej úverovej inštitúcii;

Informácie o zmenách:

Federálny zákon č. 271-FZ z 25. decembra 2012 doplnil časť 2 článku 44 tohto zákonníka o odsek 1.2

1.2) rozhodovanie o príjme spoločenstvom vlastníkov bytov alebo bytovým družstvom, bytovým družstvom alebo iným špecializovaným spotrebným družstvom, správcovskou organizáciou a v priamej správe obytný dom vlastníkov priestorov v tomto dome osobou poverenou rozhodnutím valného zhromaždenia týchto vlastníkov, úver alebo úver na generálnu opravu spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome, o určení podstatných náležitostí zmluvy o úvere alebo zmluvy o úvere, o získaní záruky, ručenie za tento úver alebo pôžičku týmito osobami a o podmienkach získania uvedenej záruky, ručenia, ako aj o splatenie úveru alebo pôžičky na úhradu nákladov na kapitálové opravy na náklady fondu opráv kapitálu. spoločného majetku v bytovom dome a na úhradu úrokov za použitie tohto úveru alebo úveru, úhradu na ťarchu kapitálového fondu opráv výdavky na získanie uvedených záruk, ručenia;

2) rozhodovanie o limitoch použitia pozemok na ktorom sa bytový dom nachádza, vrátane zavedenia obmedzení jeho užívania, ako aj uzavretia zmluvy o zriadení vecného bremena, zmluvy o vykonaní verejného vecného bremena vo vzťahu k pozemku súvisiacemu so spoločným nehnuteľnosť v bytovom dome;

Informácie o zmenách:

Časť 2 bola doplnená o odsek 2.1 z 31. decembra 2017 - Federálny zákon z 20. decembra 2017 N 416-FZ

2.1) rozhodovanie o úprave pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza a ktorý sa týka spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome, vrátane umiestňovania, údržby a prevádzkovania terénnych úprav a prvkov sadových úprav na určenom území pozemok;

Informácie o zmenách:

Federálny zákon č. 263-FZ z 21. júla 2014 doplnil časť 2 článku 44 tohto zákonníka o odsek 3.2

3.2) rozhodovanie o používaní systému alebo iné informačné systémy pri konaní valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome formou hlasovania v neprítomnosti;

Informácie o zmenách:

Federálny zákon č. 263-FZ z 21. júla 2014 doplnil časť 2 článku 44 tohto zákonníka o odsek 3.3

3.3) rozhodovanie o určení osôb, ktoré sú v mene vlastníkov priestorov v bytovom dome oprávnené používať systém alebo iné informačné systémy pri konaní valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome formou neprítomnosti hlasovanie (ďalej len správca valného zhromaždenia);

Informácie o zmenách:

Federálny zákon č. 263-FZ z 21. júla 2014 doplnil časť 2 článku 44 tohto zákonníka o článok 3.4

3.4) rozhodovanie o postupe správcu valného zhromaždenia pri prijímaní správ o konaní valných zhromaždení vlastníkov priestorov v bytovom dome, rozhodnutia vlastníkov priestorov v bytovom dome o otázkach, o ktorých sa hlasuje, ako aj o trvaní hlasovania o programe valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome formou hlasovania v neprítomnosti systémom;

Informácie o zmenách:

Federálny zákon č. 176-FZ z 29. júna 2015 doplnil časť 2 článku 44 tohto zákonníka o odsek 3.5

3.5) rozhodovanie o postupe pri financovaní nákladov spojených so zvolaním a organizovaním konania správcovskou organizáciou, predstavenstvom spoločenstva vlastníkov bytov, bytovým alebo bytovým stavebným družstvom, iným špecializovaným spotrebným družstvom valného zhromaždenia s časťou 6 článku 45 tohto kódexu;

4) výber spôsobu správy bytového domu;

4.1) rozhodovanie o prebiehajúcej oprave spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;

Informácie o zmenách:

Federálny zákon č. 176-FZ z 29. júna 2015 doplnil časť 2 článku 44 tohto zákonníka o odsek 4.2

4.2) rozhodovanie o splnomocnení zastupiteľstva bytového domu s právomocou rozhodovať o aktuálnej oprave spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;

Informácie o zmenách:

Federálny zákon č. 176-FZ z 29. júna 2015 doplnil časť 2 článku 44 tohto zákonníka o článok 4.3

4.3) rozhodovanie o splnomocnení predsedu rady bytového domu oprávnením rozhodovať o otázkach neuvedených v časti 5 článku 161.1 tohto zákonníka, s výnimkou právomocí patriacich do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome;

Informácie o zmenách:

Časť 2 bola doplnená o odsek 4.4 z 3. apríla 2018 - Federálny zákon z 3. apríla 2018 N 59-FZ

4.4) rozhodovanie o uzatvorení zmlúv o dodávke studenej a teplej vody, kanalizácie, elektriny, plynu, vrátane zásobovanie domáci plyn vo valcoch), vykurovanie (dodávka tepla vrátane tuhé palivo za prítomnosti kúrenia v kachliach) (ďalej aj ako zmluva obsahujúca ustanovenia o poskytovaní verejnoprospešných služieb), zmluva o poskytovaní služieb nakladania s tuhým komunálnym odpadom s organizáciou zásobovania zdrojov, regionálnym prevádzkovateľom pre spracovanie tuhého komunálneho odpadu;

Informácie o zmenách:

Časť 2 bola doplnená o odsek 4.5 z 9. júna 2019 - Federálny zákon z 29. mája 2019 N 116-FZ

4.5) rozhodovanie o súhlase s prevodom bytových priestorov na nebytové priestory;

5) ďalšie otázky podľa tohto zákona do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome.

1. Valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome je riadiacim orgánom bytového domu. Valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome sa koná za účelom správy bytového domu prerokúvaním bodov programu a rozhodovaním o otázkach, o ktorých sa hlasuje.

1.1. Osoby, ktoré od developera (osoby zabezpečujúcej výstavbu bytového domu) po vydaní súhlasu súhlasili s uvedením bytového domu do prevádzky priestorov v tomto dome podľa zmluvy o prevode alebo iného dokladu o prevode, majú právo na zúčastňovať sa na valných zhromaždeniach vlastníkov priestorov v bytovom dome a rozhodovať o otázkach, ktoré tento zákonník do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome, a to spôsobom ustanoveným týmto zákonom, do roka od dátumom vydania povolenia na uvedenie bytového domu do prevádzky.

2. Do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome patrí:

1) rozhodovanie o rekonštrukcii bytového domu (aj s jeho rozšírením alebo nadstavbou), výstavbe prístavieb a iných budov, stavieb, stavieb, generálnej oprave spoločného majetku v bytovom dome, o použití kapitálového fondu opráv , o rekonštrukcii a (alebo) asanácii priestorov, ktoré sú súčasťou spoločného majetku v bytovom dome;

1.1) rozhodovanie o výbere spôsobu vytvorenia fondu opráv kapitálu, výbere osoby oprávnenej na otvorenie osobitného účtu v ruskej úverovej inštitúcii a na vykonávanie transakcií s prostriedkami na osobitnom účte;

1.1-1) rozhodovanie o výške príspevku na opravy hlavného mesta z hľadiska prekročenia jeho výšky nad ustanovený minimálny príspevok na opravy hlavného mesta, minimálneho fondu opráv základného imania z hľadiska prekročenia jeho veľkosti nad ustanovený minimálny fond opráv základného imania (ak zákon č. subjektu Ruskej federácie je stanovená minimálna veľkosť fondu generálnych opráv), umiestnenie dočasne voľných prostriedkov fondu generálnych opráv vytvorených na osobitnom účte na osobitný vklad v ruskej úverovej inštitúcii;

2) rozhodovanie o hraniciach užívania pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza, vrátane zavedenia obmedzení jeho užívania, ako aj o uzavretí zmluvy o zriadení vecného bremena, zmluvy o realizácia verejného vecného bremena vo vzťahu k pozemku súvisiacemu so spoločným majetkom v bytovom dome;

3) rozhodovanie o užívaní spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome inými osobami vrátane uzatvárania zmlúv o zriaďovaní a prevádzkovaní reklamných stavieb, ak sa plánuje užívanie spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome na ich inštaláciu a prevádzku;

3.1) rozhodovanie o určení osôb, ktoré sú oprávnené v mene vlastníkov priestorov v bytovom dome uzatvárať zmluvy o užívaní spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome (vrátane zmlúv o zriadení a prevádzke reklamných stavieb), predložiť doklady na schválenie rekonštrukcie a (alebo) prestavby priestorov, ktoré sú súčasťou spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome, na uzavretie zmluvy o zriadení vecného bremena, zmluvy o zriadení vecného bremena. vykonávanie verejného vecného bremena vo vzťahu k pozemku súvisiacemu so spoločným majetkom vlastníkov priestorov v bytovom dome a o osobách oprávnených podpisovať tieto zmluvy, ako aj o postupe pri prijímaní peňažných prostriedkov podľa týchto zmlúv termíny určené rozhodnutím valného zhromaždenia;

3.2) rozhodovanie o použití systému alebo iných informačných systémov počas valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome formou hlasovania v neprítomnosti;

4.1) rozhodovanie o prebiehajúcej oprave spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;

4.2) rozhodovanie o splnomocnení zastupiteľstva bytového domu s právomocou rozhodovať o aktuálnej oprave spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;

4.3) rozhodovanie o udelení právomoci predsedovi rady bytového domu rozhodovať o otázkach, ktoré nie sú uvedené v, s výnimkou právomocí patriacich do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome. ;

4.4) rozhodovanie o uzatvorení zmlúv o dodávke studenej a teplej vody, kanalizácie, elektriny, plynu, vrátane dodávka domáceho plynu vo fľašiach), kúrenie (dodávka tepla vrátane dodávky tuhého paliva pri vykurovaní pieckou) (ďalej aj ako zmluva obsahujúca ustanovenia o poskytovaní energií), zmluvy o poskytovaní služieb na nakladanie s TKO s organizáciou zásobovania, regionálnym prevádzkovateľom na nakladanie s TKO;

4.5) rozhodovanie o súhlase s prevodom bytových priestorov na nebytové priestory;

5) ďalšie otázky podľa tohto zákona do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome.

Komentár k čl. 44 ZhK RF

1. Z plurality vlastníckych subjektov k tej istej nehnuteľnosti vyplýva potreba zosúladiť svoj prejav vôle (§ 246 ods. 1, § 247 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Pri malom počte takýchto subjektov je možnosť neprekonateľného konfliktu záujmov menej pravdepodobná a dosiahnutie dohody o správe majetku, ktorý je v ich spoločnom vlastníctve, v zásade nespôsobuje veľké ťažkosti a nevyžaduje zriadenie osobitný formulár na koordináciu ich vôle a rozhodovanie o takomto hospodárení. Toto hospodárenie, ktoré umožňuje malému počtu vlastníkov riadiť činnosti zamerané na zachovanie, udržiavanie a rozvoj predmetu hospodárenia, si zároveň nevyžaduje vždy prítomnosť osobitného orgánu, ktorý takéto hospodárenie vykonáva.

2. Privatizácia bytového fondu v Ruskej federácii vytvorila situáciu, keď väčšina bytové domy nemajú jedného vlastníka. Takéto domy spravidla pozostávajú z mnohých priestorov vo vlastníctve občanov, právnických osôb, Ruskej federácie, subjektov federácie, obce, čo výrazne sťažuje správu spoločného majetku v takýchto domoch. S prihliadnutím na túto okolnosť komentovaný článok ustanovuje určenú osobitnú formu koordinácie a rozhodovania vo forme valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome a zároveň definuje takéto valné zhromaždenie ako orgán správy bytu. budova.

3. Valné zhromaždenie vlastníkov priestorov bytového domu ako orgán správy bytového domu je jediným takýmto orgánom a existuje počas celej „životnosti“ domu ako bytového domu - pokiaľ existuje právne prepojenie medzi vlastníkmi priestorov v tomto dome ohľadom spoločného majetku v ňom. Výnimkou je snáď len jeden prípad, keď všetky priestory v bytovom dome patria jednému vlastníkovi (pozri).

4. Valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome ako orgán správy bytového domu má svoju historickú retrospektívu.

Bytový fond do roku 1917 vlastnili najmä domáci, t.j. domy patrili spravidla do úzkeho okruhu vlastníkov, medzi ktorými neexistovali stabilné právne väzby založené na práve spoločného vlastníctva. Pre 80% bytového fondu ruských miest pozostávali z jednoposchodových drevených a malých domov vo vlastníctve občanov. Preto správu domov vykonávali ich vlastníci samostatne alebo prostredníctvom svojich konateľov a valné zhromaždenie vlastníkov ako orgán správy domov nebolo žiadané.
———————————
Pozri: Dmitriev N. Bytový problém. Dva svety, dva prístupy. M., 1973. S. 71.

Po roku 1917 bola dekrétom Všeruského ústredného výkonného výboru z 20. augusta 1918 „O zrušení práva súkromného vlastníctva nehnuteľností v mestách“ väčšina súkromne vlastneného bytového fondu znárodnená a prevedená na jurisdikcii miestnych sovietov, ktorým boli účtované náklady spojené s údržbou obecných domov. Miestne zastupiteľstvá, do ktorých bol prevedený celý obecný bytový fond, ho však pre nedostatok finančných možností nedokázali udržiavať v riadnom stave, vykonávať väčšie opravy a pod. úrady, možnosť núteného zahusťovania obyvateľov a s tým spojená nedôvera občanov v ich ďalší pobyt v tejto miestnosti znížila záujem obyvateľov o riadnu údržbu obývaných priestorov, o výrobu opráv. Všetky tieto faktory spolu mali škodlivý vplyv na bezpečnosť bytového fondu. Napríklad hneď v prvých rokoch sovietskej moci v Moskve bolo zničených alebo úplne schátraných 7 000 bytových domov so 41 000 bytmi. Preto, aby sa predišlo ničeniu domov, ktoré nadobudlo alarmujúce rozmery, vydala Rada ľudových komisárov RSFSR 23. mája 1921 výnos „O opatreniach na zlepšenie životných podmienok pracujúceho obyvateľstva a o opatreniach na boj proti tzv. ničenie obydlí“. Podľa tejto vyhlášky boli príslušné rezorty poverené čo najskôr vypracovať nariadenie o správe domov v mestách s pridelením zodpovednosti za bezpečnosť obytných priestorov správe domov. Obyvatelia bývajúci v dome mali byť zapojení do kontroly práce domových správ.
———————————
SU RSFSR. 1918. N 62. Čl. 674.

SU RSFSR. 1921. N 49. Čl. 253.

To položilo základ pre správu domov, a to aj prostredníctvom rozhodovania obyvateľov konkrétneho domu na ich valnom zhromaždení. Na rozdiel od právnej povahy valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome však bola právna povaha valného zhromaždenia nájomcov výrazne odlišná. Právny vzťah osôb zúčastnených na takýchto stretnutiach nevznikol na základe práva spoločného vlastníctva, ale bol založený na spôsobe užívania obydlia (bývania v ňom).

Nariadenie o hospodárení domu bolo nakoniec schválené Radou ľudových komisárov RSFSR 8. augusta 1921 a stanovilo, že valné zhromaždenie nájomníkov rozhodovalo o množstve otázok súvisiacich so správou domu. Predovšetkým rozhodnutím výročného valného zhromaždenia nájomníkov bol na obdobie jedného roka zvolený vedúci domu, ktorý počas tohto obdobia priebežne priamo spravoval dom; valné zhromaždenie nájomcov sa zaoberalo aj otázkami týkajúcimi sa preplatenia časti výdavkov na bežnú opravu domu, odmeny vedúceho domu, predčasného odvolania vedúceho domu zo správy domu v r. v prípade nesprávneho plnenia svojich povinností, zváženie odhadu nákladov na vykurovanie a riešenie mnohých ďalších problémov.
———————————
Tam. N 60. Čl. 411.

5. Podmienky na správu väčšiny bytových domov v posledných desaťročiach formovali samosprávy. Vlastníci priestorov v bytových domoch boli v podstate vyňatí zo správy ich budov, čo viedlo k rozsiahlemu nerešpektovaniu práv týchto vlastníkov podieľať sa na rozhodovaní o údržbe, užívaní a nakladaní so spoločným majetkom v príslušných bytových domoch. (keď vo väčšine prípadov takéto rozhodnutia robili organizácie údržby bytov bez zohľadnenia oprávnených záujmov vlastníkov); k prevahe administratívnych spôsobov riadenia, municipalizácii (v podstate monopolizácii) sféry správy bytových domov; na absenciu ekonomických a organizačných predpokladov pre rozvoj iných foriem správy bytových domov.

Koncepcia „bytového manažmentu“ obsiahnutá v ZP RSFSR vychádzala zo skutočnosti, že takéto riadenie ako celok vykonávali výlučne štátne alebo miestne orgány (články 16, 17 ZP RSFSR), a to priamo organizácie údržby bytov. ktorých úloha sa zredukovala najmä na „prevádzku a údržbu bytového fondu“ (články 22, 129, 141, 144, 148 bytového zákonníka RSFSR atď.). Systém správy bytových domov, ktorý sa naďalej uplatňoval v období aktívnej tvorby majetku v bytovom sektore, nedokázal zohľadňovať skutočnosť, že väčšina bytových domov už nepatrila štátu. nové skutočnosti hospodárskych vzťahov si vyžadovali nielen zohľadnenie práv a oprávnených záujmov vlastníkov priestorov v bytových domoch, ale aj ochranu ich vlastníctva spoločného majetku v bytových domoch, garantovanú predovšetkým Ústavou Ruskej federácie.

6. Zásada správy bytového domu stanovená v komentovanom článku, keď hlavným a jediným orgánom takéhoto hospodárenia je valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v tomto dome, má za cieľ radikálne zmeniť súčasnú situáciu v oblasti hospodárenia. bytové domy.

7. Svoju pôsobnosť má valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome ako riadiaci orgán. Charakter takejto kompetencie opäť súvisí s režimom vlastníckeho práva vlastníkov k spoločnej veci v bytovom dome. Ustanovujúce prvky pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome možno zároveň charakterizovať ako organizačné a majetkovo-právne.

Organizačná by mala zahŕňať určenie hlavných oblastí hospodárenia so spoločným majetkom v bytovom dome, vrátane voľby spôsobu hospodárenia, organizácie správy, rozhodovania o vytvorení a zrušení spoločenstva vlastníkov bytov, o načasovaní a postupe vedenie výročných valných zhromaždení takýchto vlastníkov a pod.

K majetkovo-právnym zložkám pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome patrí rozhodovanie o postupe užívania v ustanovených medziach - o nakladaní so spoločným majetkom v bytovom dome, o stanovení poplatkov za služby. a práce pri správe bytového domu, pri údržbe a bežnej oprave spoločného majetku v bytovom dome, výška úhrady za generálnu opravu bytového domu, o určení podmienok dohody o správe bytového domu a pod.

8. Zákon o bývaní Ruskej federácie prideľuje výlučnú právomoc valnému zhromaždeniu vlastníkov priestorov v bytovom dome. Zmienka o takejto kompetencii je obsiahnutá najmä v.

Exkluzivita sa prejavuje v tom, že rozhodnutia o konkrétne problémy Bytový zákonník Ruskej federácie odkázaný na pôsobnosť valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome nemôže prijať iný orgán alebo osoba (valné zhromaždenie členov spoločenstva vlastníkov bytov, predstavenstvo takéhoto spoločenstva, riadiaca organizácia atď.).

Ak v niektorých otázkach právomoc valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome podľa Kódexu bývania Ruskej federácie stanovuje možnosť prijímať rozhodnutia iným orgánom, napríklad valným zhromaždením členov partnerstva ako najvyšší riadiaci orgán takéhoto spoločenstva z hľadiska rozhodovania o prenájme alebo prevode iných práv k spoločnému majetku v bytovom dome, potom rozhodovanie o otázkach ako voľba spôsobu správy bytového domu a vytvorenie združenia vlastníkov bytov môže zobrať len valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome.

Otázkam výlučnej pôsobnosti zhromaždenia je spoločná zásadná povaha týchto otázok, dlhodobý vplyv prijatých rozhodnutí na ne, nemožnosť ich riešenia v inom poradí bez toho, aby boli dotknuté záujmy vlastníkov.

9. Komentovaný § 44 ZP RF priamo vymedzuje zoznam otázok v pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome. Zároveň je tento zoznam v podstate uzavretý, keďže napriek tomu, že nie sú v ňom vymenované všetky otázky tejto kompetencie, ostatné môže zabezpečiť len LC RF.

10. V bode 1 časti 2 komentovaného článku sa hovorí o pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome rozhodovať o rekonštrukcii bytového domu (vrátane jeho rozšírenia alebo nadstavby), o výstavbe prístavieb a o výstavbe prístavby a výstavby. iné budovy, stavby, stavby, oprava spoločného majetku v bytovom dome.

11. V súčasnosti Bytový zákonník Ruskej federácie výslovne stanovuje, že o rekonštrukcii, oprave bytového domu, jeho opätovnom vybavení môžu rozhodnúť len vlastníci priestorov v bytovom dome na svojom valnom zhromaždení.

Imperatívnosť tejto normy znemožňuje jej slobodnú interpretáciu a rozhodovanie o týchto otázkach osobám, ktoré nie sú uvedenými vlastníkmi. Zároveň, ak plánovaná rekonštrukcia bytového domu povedie k zmenšeniu veľkosti spoločnej nehnuteľnosti v tomto dome, potom s prihliadnutím a rozhodnutím valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v tomto dome musia byť prijaté jednomyseľne všetkými týmito vlastníkmi alebo jednomyseľne všetkými vlastníkmi zúčastnenými na schôdzi s predbežným pred konaním tohto valného zhromaždenia so získaním písomného súhlasu vlastníkov nezúčastňujúcich sa na schôdzi na takúto rekonštrukciu (pozri komentár k článkom 36 a 40 LC). To platí aj pre prípady, keď jeden zo spoluvlastníkov bez povolenia ostatných prestaví spoločnú nehnuteľnosť v bytovom dome, najmä ak tým dôjde k úbytku tejto nehnuteľnosti. Ostatní spoluvlastníci majú právo požadovať uvedenie spoločnej veci do predošlého stavu. Zodpovedajúca požiadavka môže byť uvedená v súlade s čl. 304 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Ak sa niektorému z vlastníkov priestorov v bytovom dome odníme možnosť užívať niektorú časť spoločnej nehnuteľnosti vrátane prístupu k nej (napríklad do podkrovia domu), t.j. zbavený držby, potom má právo podať žalobu na vrátenie veci (§ 301 Občianskeho zákonníka). Takýto nárok je možné uplatniť tak voči ktorémukoľvek z vlastníkov priestorov v tomto dome, ak je vlastníkom tejto časti nehnuteľnosti, ako aj voči tretím osobám. Navyše, ak je žiadosť o ospravedlnenie podaná u tretej osoby (nezákonného vlastníka), potom sa má za to, že bola podaná v záujme všetkých vlastníkov priestorov v takomto dome. Uspokojením tejto pohľadávky nie je prejudikovaná otázka postupu pri užívaní spoločnej nehnuteľnosti, ale iba sa zabezpečuje, že žalobca získa spoločnú nehnuteľnosť do držby, napríklad dá právo na vstup do podkrovia.

12. Pôsobnosť valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome o možnosti rozhodovania o výstavbe prístavieb, iných budov, stavieb a stavieb je dosť nejednoznačne formulovaná v bode 1, časti 2 komentovaného článku 44 ods. LC Ruska. Nejednoznačnosť sa prejavuje v tom, že po prvé nie je uvedené, na ktorom pozemku sa takáto stavba bude realizovať, a po druhé, nie je uvedený účel menovaných objektov.

Na prvý pohľad sa môže zdať, že valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome má právo rozhodnúť napríklad o výstavbe administratívnej budovy alebo iného bytového domu na pozemku, ktorý nepatrí do spoločného pozemku. majetok v takomto dome.

Netreba však zabúdať, že v súlade s 1. časťou komentovaného článku je valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome jeho riadiacim orgánom - formou koordinácie ich vôle a rozhodovania o nakladaní so spoločným majetkom v tomto dome. dom, pričom povaha pôsobnosti tejto schôdze vychádza z režimu práva vlastníctva týchto vlastníkov k menovanej nehnuteľnosti.

Preto v tomto prípade môžeme hovoriť o rozhodovaní o výstavbe hospodárskych budov, budov, stavieb, stavieb len ako súčasť formovania a zlepšovania parametrov spoločného majetku v bytovom dome.

V súlade so spoločnou nehnuteľnosťou v bytovom dome, najmä pozemok, na ktorom sa dom nachádza, s terénnymi úpravami a terénnymi prvkami, ako aj objekty nachádzajúce sa na vymedzenom pozemku a určené na údržbu, prevádzku a zveľaďovanie tohto pozemku. dom, sú zahrnuté. Prijatie rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome v zmysle pôsobnosti tohto posudzovaného zhromaždenia preto môže byť podmienené výstavbou len v ustanovených hraniciach pozemku, ktorý je súčasťou spoločného pozemku. majetok v uvedenom dome a na údržbu, prevádzku a zveľaďovanie tohto domu sú určené len tie prístavby, budovy, stavby, stavby, ktoré budú.

13. Bod 2, časť 2 komentovaného článku 44 bytového zákonníka Ruskej federácie, do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome patria otázky súvisiace s rozhodovaním o limitoch využitia pozemku. pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza, vrátane zavedenia obmedzenia užívania tejto lokality .

Táto pôsobnosť valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome je spôsobená tým, že na rozdiel od predchádzajúcej právnej úpravy Bytový zákonník Ruskej federácie pridelil pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza, prvky sadové a sadové úpravy, do spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome (pozri komentár k čl. .36 LCD). Zároveň v súlade s čl. 16 úvodného zákona k zákonu o bývaní Ruskej federácie v existujúcom rozvoji osád je pozemok, na ktorom sa nachádza bytový dom a iné nehnuteľné objekty zahrnuté v takomto dome, spoločným spoločným majetkom vlastníkov priestorov. v bytovom dome; Tento článok upravuje dva prípady: keď pozemok už bol vytvorený v čase nadobudnutia účinnosti RF LC a keď sa vyžaduje jeho vytvorenie. V prvom prípade pozemok zo zákona prechádza bezplatne do spoločného podielového vlastníctva vlastníkov priestorov v bytovom dome. V druhom prípade má na základe ktorejkoľvek osoby poverenej určenou schôdzou právo obrátiť sa na štátne orgány alebo samosprávy so žiadosťou o vytvorenie pozemku, na ktorom sa nachádza bytový dom. Od vzniku pozemku a vykonania jeho štátneho katastrálneho operátu prechádza aj takýto pozemok bezplatne do spoločného podielového vlastníctva vlastníkov priestorov v bytovom dome.

Menovaní vlastníci majú právo takúto parcelu vlastniť, užívať a nakladať s ňou v medziach ustanovených zákonom, vrátane LC RF, v zmysle obmedzení režimu nakladania so spoločným majetkom v bytovom dome.

14. Články 6 a 11.1 Pozemkového zákonníka Ruskej federácie definujú pozemok ako predmet pozemkových vzťahov - časť zemského povrchu, ktorej hranice sú určené v súlade s federálnymi zákonmi. Podľa odseku 2 čl. 261 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa vlastnícke právo k pozemku rozširuje na povrchovú (pôdnu) vrstvu, vodné útvary a rastliny nachádzajúce sa na hraniciach tohto pozemku.

Vo vzťahu pozemkov v súlade s postupom ustanoveným zákonom o katastri nehnuteľností sa vykonáva štátny zápis do katastra. Štátny katastrálny úrad pozná úkony oprávneného orgánu na zápis údajov o nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností štátu, ktoré potvrdzujú existenciu takejto nehnuteľnosti s vlastnosťami, ktoré umožňujú určiť túto nehnuteľnosť ako individuálne vymedzenú vec. .

Kódex mestského plánovania Ruskej federácie s cieľom určiť postup určovania hraníc a typov povoleného využívania pozemkov v osadách stanovuje prijatie nariadení mestského plánovania (druhy povoleného využívania pozemkov zriadených v rámci hraníc príslušné územné pásmo, ako aj všetko, čo je nad a pod povrchom pozemkov a používa sa v procese ich rozvoja a následnej prevádzky zariadení investičnej výstavby, limitné (minimálne a (alebo) maximálne) veľkosti pozemkov a limitné parametre povolenej výstavby, rekonštrukcie zariadení investičnej výstavby, ako aj obmedzenia využívania pozemkov a zariadení investičnej výstavby) (článok 1).

Zákon o bývaní Ruskej federácie zasa stanovuje, že hranice a veľkosť pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza, sú určené v súlade s požiadavkami pozemkových právnych predpisov a právnych predpisov o mestskom plánovaní (odsek 4, časť 1, článok 36).

15. Právo užívať pozemok ako súčasť obsahu vlastníckeho práva znamená zákonnú možnosť ekonomického využitia takéhoto pozemku vyťažením jeho úžitkových vlastností.

Takýmito vlastnosťami pre vlastníkov priestorov v bytovom dome je predovšetkým možnosť umiestniť na svojom pozemku (nad povrchom alebo pod povrchom) terénne úpravy a predmety určené na údržbu, prevádzku a zveľaďovanie takéhoto domu, ako aj ako ustanovujúce obmedzenia užívania tohto pozemku inými osobami. Hranicami využitia pozemku sa preto rozumie stanovenie spôsobov využitia tak pre jednotlivé časti takejto parcely, ako aj pre pozemok ako celok, určenie účelu konkrétnych plôch pozemku, stanovenie obmedzení užívania pozemku inými osobami a pod. Predovšetkým často nastáva situácia, keď jedna skupina vlastníkov v bytovom dome má záujem umiestniť parkovisko pre svoje vozidlá, druhá má záujem o pridelenie väčšia plocha pre detské ihriská, tretí - pri výsadbe stromov a kríkov, štvrtý - pri výstavbe oplotenia okolo domu a obmedzení voľného prístupu na miesto pre osoby, ktoré nie sú spojené s domom. Všetky tieto a ďalšie otázky súvisiace s limitmi využitia pozemku je možné riešiť rozhodovaním valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome.

16. V bode 3 časti 2 komentovaného článku sa hovorí o pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome rozhodovať o prevode spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome do užívania.

Realizácia oprávnení užívať majetok vrátane majetku v spoločnom vlastníctve je realizáciou jedného z prvkov, ktoré tvoria obsah vlastníckeho práva. Keďže nehnuteľnosť je v podielovom spoluvlastníctve, rozhodnutie o jej prevode do užívania je v kompetencii valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome.

K problematike subjektov práva, ktorým možno previesť do užívania niektoré predmety spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome, je potrebné uviesť, že o prevode tohto majetku má v rámci svojej pôsobnosti právo rozhodnúť uvedené valné zhromaždenie. osobám tak z radov vlastníkov tejto spoločnej nehnuteľnosti, ako aj z radov akýchkoľvek iných osôb. Predmetné zloženie možno zohľadniť pri určovaní výšky náhrady za majetok poskytnutý do užívania. Ak teda niektorú nehnuteľnosť zo zloženia spoločnej nehnuteľnosti poskytne do užívania niektorému z účastníkov spoločnej nehnuteľnosti, potom možno pri stanovení určenej výšky prihliadnuť na veľkosť jeho podielu na spoločnej nehnuteľnosti v tomto dome. kompenzácie.

17. Je celkom zrejmé, že hoci odsek 3 časti 2 komentovaného článku 44 Zákona o bývaní Ruskej federácie stanovuje možnosť prevodu „spoločného majetku v bytovom dome“ do užívania, neznamená to možnosť prevodu celej skladby takéhoto spoločného majetku, nakoľko týmto prevodom dôjde k porušeniu právneho režimu užívania hlavných predmetov vlastníctva v bytovom dome - bytových a nebytových priestorov. Zároveň 4. časť čl. 36 Zákona o bývaní Ruskej federácie priamo stanovuje možnosť previesť na iné osoby presne predmety spoločného majetku v bytovom dome.

Valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome, vykonávajúce pôsobnosť ustanovenú v odseku 3, časť 2 komentovaného článku, teda rieši otázky súvisiace so zabezpečením užívania konkrétnych predmetov spoločného vlastníctva vlastníkov priestorov v bytovom dome. obytný dom.

Zároveň treba brať do úvahy, že nie všetky časti spoločnej nehnuteľnosti vzhľadom na ich funkčné určenie je možné poskytnúť do užívania. Takéto objekty, ako sú vstupné, výťahové a vetracie šachty, technické účtovné systémy a zariadenia, schodiská a odpočívadlá a iné podobné objekty, ktoré sú neoddeliteľne spojené so systémami podpory života celého bytového domu a neustále zabezpečujú funkčný účel obytných a nebytových priestorov. -nebytové priestory v tomto dome nie je možné poskytnúť do užívania. Ostatné objekty ako napr podkrovný priestor, pivnice, pozemky a pod., možno poskytnúť do užívania, ak tým nedôjde k porušovaniu práv a oprávnených záujmov vlastníkov priestorov v bytovom dome, k narušeniu prevádzky takéhoto domu.

18. Prax ukazuje, že napriek tomu, že ešte pred nadobudnutím účinnosti bytového zákonníka Ruskej federácie mnohé prvky bytového domu pripisoval Občiansky zákonník Ruskej federácie (článok 290) predmetom spoločného vlastníctva. tohto domu boli takéto objekty správami mesta prevedené do užívania tretím osobám bez účasti ich vlastníkov uvedených objektov.

Umiestňovanie vonkajšej reklamy na steny a strechy bytových domov je pomerne rozšírené. Federálny zákon č. 108-FZ z 18. júla 1995 „o reklame“, ktorý platil do 1. júla 2006, stanovoval, že umiestňovanie reklamy, a to aj na budovách, stavbách a iných objektoch, a určovanie výšky a postup pri platení poplatkov za reklamu sa uskutočňujú na základe dohody s vlastníkom alebo s osobou, ktorá má vlastnícke právo k týmto predmetom, s povolením príslušnej miestnej samosprávy. Federálny zákon z 13. marca 2006 N 38-FZ „O reklame“ tiež stanovuje, že inštaláciu a prevádzku reklamnej stavby vykonáva jej vlastník na základe dohody s vlastníkom pozemku, budovy alebo inej nehnuteľnosti, ku ktorej je pripojená reklamná stavba, alebo s osobou, oprávneným vlastníkom takejto nehnuteľnosti.
———————————
SZ RF. 1995. N 30. Čl. 2864.

SZ RF. 2006. N 12. čl. 1232.

Zároveň samosprávy a štátne orgány takých subjektov federácie ako sú federálne mestá Moskva a Petrohrad nielen vydávali povolenia, ale aj uzatvárali zmluvy na umiestňovanie vonkajšej reklamy bez toho, aby zohľadňovali ustanovenia oboch. predtým existujúci a novší z vyššie uvedených federálnych zákonov a Občiansky zákonník Ruskej federácie (článok 247), t.j. bez súhlasu držiteľov autorských práv k reklamným umiestneniam.
———————————
Oprávnené orgány tak v niektorých mestách zaviazali zadávateľov reklamy a výrobcov reklamy uzatvárať zmluvy na umiestňovanie reklamy nie s vlastníkmi spoločných nehnuteľností v bytových domoch, ktoré slúžia na reklamu, ale s oprávneným orgánom mesta alebo s jednotkou. podnik ňou vytvorený na tieto účely. Zároveň zaviedli také neprávne pojmy ako „reklamný priestor“, „reklamný priestor“, ktoré im patria na základe vlastníctva. Napríklad vyhláška vlády Moskvy z 22. januára 2002 N 41-PP „O perspektívach rozvoja a pravidlách umiestňovania vonkajšej reklamy, informácií a dizajnu mesta“ za predpokladu, že umiestnenie vonkajšej reklamy a informácií sa vykonáva na základe povolenia na distribúciu vonkajšej reklamy, dohody s Výborom pre reklamu, informácie a dizajn v Moskve, ak výška platby podľa dohody presahuje 2 milióny rubľov ročne, alebo so štátnym jednotným podnikom Moscow City Advertising a Informácie, ak výška platby podľa dohody nepresahuje 2 milióny rubľov ročne. Zároveň, keď vznikne otázka potreby koordinácie umiestňovania vonkajšej reklamy na stene alebo streche bytového domu s občanmi bývajúcimi v tomto dome a vlastnícimi byty na majetkovom základe, uvedený výbor zaväzuje takéto umiestňovanie koordinovať len s obhospodarovaním jedného odberateľa, pričom rozhodnutie vlastníkov poskytnúť objekt spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome do užívania rozhodnutím tejto organizácie ako držiteľa zostatku. Tento výbor teda neoprávnene považoval za výlučného vlastníka bytového domu tzv. držiteľa zostatku (servisnú organizáciu).

Zákon o bývaní Ruskej federácie výslovne stanovuje, že rozhodnutie o prevode spoločného majetku v bytovom dome do užívania môžu prijať len vlastníci priestorov v bytovom dome na svojom valnom zhromaždení. Rozhodnutia iných orgánov a osôb nemôžu nahradiť rozhodnutie takéhoto valného zhromaždenia. Zároveň poskytovanie zo strany vlastníkov za odplatu jednotliv konštrukčné prvky bytové domy za účelom ich využitia na reklamu, komunikačné zariadenia a pod. môže slúžiť ako doplnkový finančný zdroj údržby spoločného majetku bytového domu.

Pokračujúce početné a rozsiahle porušovanie práv vlastníkov priestorov v bytových domoch v otázke reklamy zároveň poslúžilo ako základ pre zavedenie dodatočných zmien legislatívy, vrátane komentovaného článku. Teraz je rozhodovanie o uzatváraní zmlúv o montáži a prevádzke reklamných stavieb priamo zverené do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome. Zároveň bod 3.1 časti 2 komentovaného článku patrí do kompetencie uvedenej schôdze určiť okruh osôb, ktoré sú v mene vlastníkov priestorov v bytovom dome oprávnené uzatvárať zmluvy o užívaní priestorov v bytovom dome. spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome (vrátane zmlúv o montáži a prevádzke reklamných stavieb) za podmienok určených rozhodnutím valného zhromaždenia. Dokladom potvrdzujúcim súhlas týchto vlastníkov s inštaláciou a prevádzkou reklamnej stavby je zápisnica z valného zhromaždenia takýchto vlastníkov.
———————————
Zmeny upresňujúce pôsobnosť valného zhromaždenia vo veciach prijímania rozhodnutí o umiestnení reklamy vlastníkmi priestorov v bytových domoch nadobudli právoplatnosť dňa 29.09.2009.

Pozri: odsek 2 časti 11 čl. 19 federálneho zákona z 13. marca 2006 N 38-FZ "o reklame" // SZ RF. 2006. N 12. čl. 1232.

19. Paragraf 4, časť 2 komentovaného článku 44 bytového zákonníka Ruskej federácie hovorí o kompetencii valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome v otázke voľby spôsobu hospodárenia v bytovom dome. .

Valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome, pri všetkej svojej dôležitosti ako jediného riadiaceho orgánu takéhoto domu a ako forma prejavu vôle týchto vlastníkov, stále nie je dostatočne flexibilným nástrojom na riadenie všetkých súčasných činností. za správu tohto domu. V tejto súvislosti ukladá vlastníkom priestorov v bytovom dome, aby si na svojom valnom zhromaždení zvolili spôsob správy takéhoto domu. Bytový zákonník Ruskej federácie zároveň počíta s možnosťou výberu jedného z viacerých spôsobov správy bytového domu: priamej správy, správy spoločenstva vlastníkov bytov alebo bytového družstva alebo iného špecializovaného spotrebného družstva vytvoreného za účelom splnenia potreby občanov v oblasti bývania v súlade s federálnym zákonom o takomto družstve, prípadne riadiacej organizácii riadenia (pozri komentár k článkom časti VIII LCD).

Voľba spôsobu hospodárenia neznamená zánik valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome ako orgánu správy tohto domu ani stratu jeho právomocí. 1. časť komentovaného článku v tomto prípade neustanovuje žiadne výnimky. Okrem toho sa musí konať výročné valné zhromaždenie. Zároveň imperatívnosť tejto normy nie je závislá ani od zvoleného spôsobu riadenia.

20. Je potrebné uviesť, že časť 2 komentovaného článku bola doplnená o nový bod - bod 4.1, v súvislosti s ktorým boli „vytýčené“ požiadavky na hlasovanie pri rozhodovaní valného zhromaždenia o otázkach veľkých opráv a aktuálnych opráv. spoločný majetok v bytovom dome. Ak je na vyriešenie otázky generálnej opravy potrebné získať nadpolovičnú väčšinu aspoň 2/3 z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome, potom otázka súčasnej opravy spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome bytovom dome sa prijíma väčšinou hlasov z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov zúčastnených na tejto schôdzi v bytovom dome.

21. V prípade voľby priameho spôsobu hospodárenia valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome naďalej vykonáva svoju pôsobnosť ako orgán správy bytového domu.

Pri voľbe spôsobu správy bytového domu spoločenstvom vlastníkov bytov alebo bytovým družstvom poverí valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome výkonom časti svojej pôsobnosti iný subjekt práva. Zároveň si treba uvedomiť, že na uvedený orgán správy bytového domu neprechádzajú jeho právomoci (tie mu zostávajú), ale možnosť ich realizácie. Takýto prevod je spôsobom výkonu pôsobnosti menovaného orgánu správy bytového domu, a nie spôsobom ich odcudzenia, pri ktorom by tento orgán tieto právomoci stratil. V tomto prípade je potrebné pripomenúť, že vlastník priestorov v tomto dome je priamym nositeľom práva hospodárenia s bytovým domom a jeho právo hospodárenia s bytovým domom vyplýva z jeho vlastníctva k priestorom v tomto dome. Keďže každý takýto vlastník je len vlastníkom podielu na vlastníctve spoločnej nehnuteľnosti domu (§ 289 Občianskeho zákonníka,), potom, ako už bolo naznačené, existuje objektívna potreba kolektívneho rozhodovania o otázkach dotýkajúcich sa spoločné záujmy. Takýmto kolektívnym orgánom je valné zhromaždenie týchto vlastníkov, preto je to kolektív vlastníkov, ktorý má plné právo hospodáriť s ich majetkom (spoločným majetkom bytového domu). Iné osoby, ako spoločenstvo vlastníkov bytov, bytové družstvo, získavajú možnosť vykonávať individuálnu právomoc na správu bytového domu od vlastníkov priestorov v tomto dome na základe rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov. Tento princíp je základom koncepcie správy bytového domu.

Vlastníci priestorov v bytovom dome, ktorí si zvolia spôsob hospodárenia so svojím domom s udelením určitej časti svojich právomocí na jeho správu inému subjektu práva, sa v podstate zaväzujú zdržať sa aktívneho konania, ktoré bráni výkonu týchto práv. právomoci.

22. V bode 5 časti 2 komentovaného článku je stanovená možnosť prisúdiť do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome a ďalšie otázky priamo priradené bytovým zákonníkom Ruskej federácie do kompetencie valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome. menovaný správny orgán bytového domu. LC RF sa týka najmä problémov, ako sú:

- ustanovenie termínu, postupu konania výročného valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome a postupu pri oznamovaní rozhodnutí týmto vlastníkom, určenie spôsobu doručenia oznámenia o konaní valného zhromaždenia (pozri komentár k čl. 45 ods. LC);

- rozhodovanie o vytvorení spoločenstva vlastníkov bytov (viď.

2. Do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome patrí:

1.1-1) rozhodovanie o výške príspevku na opravy hlavného mesta z hľadiska prekročenia jeho výšky nad ustanovený minimálny príspevok na opravy hlavného mesta, minimálneho fondu opráv základného imania z hľadiska prekročenia jeho veľkosti nad ustanovený minimálny fond opráv základného imania (ak zákon č. subjektu Ruskej federácie je stanovená minimálna veľkosť fondu generálnych opráv), umiestnenie dočasne voľných prostriedkov fondu generálnych opráv vytvorených na osobitnom účte na osobitný vklad v ruskej úverovej inštitúcii;

3.2) rozhodovanie o použití systému alebo iných informačných systémov počas valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome formou hlasovania v neprítomnosti;

3.5) rozhodovanie o postupe pri financovaní nákladov spojených so zvolaním a organizovaním konania valného zhromaždenia správcovskou organizáciou, predstavenstvom spoločenstva vlastníkov bytov, bytovým alebo bytovým stavebným družstvom, iným špecializovaným spotrebným družstvom podľa s časťou 6 tohto kódexu;

4) výber spôsobu správy bytového domu;

4.1) rozhodovanie o prebiehajúcej oprave spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;

4.2) rozhodovanie o splnomocnení zastupiteľstva bytového domu s právomocou rozhodovať o aktuálnej oprave spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;

4.3) rozhodovanie o splnomocnení predsedu rady bytového domu s právomocou rozhodovať o otázkach neuvedených v časti 5 tohto zákonníka, s výnimkou právomocí, ktoré patria do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov bytov. priestory v bytovom dome;

4.4) rozhodovanie o uzatvorení zmlúv o dodávke studenej a teplej vody, kanalizácie, elektriny, plynu, vrátane dodávka domáceho plynu vo fľašiach), vykurovanie (dodávka tepla vrátane dodávky tuhého paliva pri vykurovaní pieckou) (ďalej aj ako zmluva obsahujúca ustanovenia o poskytovaní verejnoprospešných služieb), zmluvy o poskytovaní služby spracovania tuhého komunálneho odpadu s organizáciou zásobovania zdrojmi, regionálnym prevádzkovateľom spracovania tuhého komunálneho odpadu;

4.5) rozhodovanie o súhlase s prevodom bytových priestorov na nebytové priestory;

5) ďalšie otázky podľa tohto zákona do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome.

Ustanovenia článku 44 LC RF sa používajú v týchto článkoch:

Postup pri konaní valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome
3. Valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome je spôsobilé (je uznášaniaschopné), ak sa ho zúčastnili vlastníci priestorov v tomto dome alebo ich zástupcovia s viac ako päťdesiatimi percentami hlasov z celkového počtu hlasov, s výnimkou valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome, vedeného k problematike uvedenej v bode 4.5 časti 2 článku 44 HC RF. Ak nie je uznášaniaschopné ročné valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome, musí sa konať opakované valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome. Príslušné (je uznášaniaschopné) je valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome, ktoré sa koná vo veci uvedenej v bode 4.5 časti 2 článku 44 HC RF:
Rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome
1. Rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome o otázkach, o ktorých sa hlasuje, sa prijímajú väčšinou hlasov z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome, ktorí sa zúčastňujú tohto zhromaždenia, pričom s výnimkou rozhodnutí uvedených v odsekoch 1.1, 4.2 časti 2 článku 44 LC RF, ktoré sú prijaté viac ako päťdesiatimi percentami hlasov z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome, a rozhodnutia uvedené v odsekoch 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 časti 2 článku 44 Kódexu bývania Ruskej federácie, ktoré sa prijímajú najmenej dvojtretinovou väčšinou hlasov od celkový počet hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome, ako aj rozhodnutie podľa bodu 4.5 ...
Valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome formou neprítomného hlasovania systémom
1. Ak valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome rozhoduje podľa odsekov 3.2 - 3.4 časti 2 článku 44 HC RF, systém slúži na zverejňovanie správ o konaní valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome, rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome, výsledky hlasovania, za uloženie zápisnice z valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome na program valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome. bytového domu, na zverejňovanie elektronických snímok rozhodnutí vlastníkov priestorov v bytovom dome o otázkach, o ktorých sa hlasuje, ako aj na hlasovanie o otázkach na programe valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome. Otvoriť článok
osobitný účet
6. Na záväzky majiteľa tohto účtu nemožno vymáhať finančné prostriedky vedené na osobitnom účte s výnimkou záväzkov vyplývajúcich zo zmlúv uzatvorených na základe rozhodnutí valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome uvedených v ods. 1.2 časti 2 článku 44 Zákonníka o bývaní Ruskej federácie, ako aj zmluvy o poskytovaní služieb a (alebo) vykonaní prác na generálnej oprave spoločného majetku v tomto bytovom dome, uzavreté na základe rozhodnutia č. valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome na generálnu opravu alebo na inom právnom základe.
Špeciálny vklad
4. Finančné prostriedky uložené na osobitnom vklade nemožno zaťažiť záväzkami majiteľa osobitného účtu s výnimkou záväzkov vyplývajúcich zo zmlúv uzatvorených na základe rozhodnutí valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome špecifikovaných v ust. odseky 1.1-1 a 1.2 časť 2 článku 44 Kódexu bývania Ruskej federácie, ako aj zmluvy o poskytovaní služieb a (alebo) vykonaní prác na generálnej oprave spoločného majetku v tomto bytovom dome, uzavreté dňa na základe rozhodnutí valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome o kapitálových opravách alebo z iných právnych dôvodov.

Úplné znenie čl. 44 ZhK RF s komentármi. Nové aktuálne vydanie s dodatkami na rok 2020. Právne poradenstvo k článku 44 LC RF.

2. Do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome patrí:
1) rozhodovanie o rekonštrukcii bytového domu (vrátane jeho rozšírenia alebo nadstavby), výstavbe prístavieb a iných budov, stavieb, stavieb, generálnej oprave spoločného majetku v bytovom dome, o použití kapitálového fondu opráv;
1.1) rozhodovanie o voľbe spôsobu tvorby fondu opráv hlavného mesta, o výške príspevku na kapitálové opravy z hľadiska prekročenia jeho výšky nad ustanovený minimálny príspevok na kapitálové opravy, o minimálnej výške fondu opráv hlavného mesta v zmysle o prekročení jeho veľkosti nad stanovenú minimálnu výšku fondu opráv kapitálu (v prípade, ak zákon subjektu Ruskej federácie ustanovuje minimálnu výšku fondu opráv kapitálu), výber osoby oprávnenej zriadiť osobitný účet a viesť transakcie s finančnými prostriedkami vedenými na osobitnom účte, ruská úverová inštitúcia, v ktorej má byť otvorený osobitný účet, ruská úverová inštitúcia, v ktorej musí byť zriadený osobitný účet; (doložka bola dodatočne zahrnutá od 26. decembra 2012 Federálny zákon z 25. decembra 2012 N 271-FZ v znení federálneho zákona z 29. júna 2015 N 176-FZ.

1.2) rozhodovanie o prevzatí bytového domu vlastníkom priestorov v tomto dome osobou poverenou bytovým družstvom alebo iným špecializovaným spotrebným družstvom, správcovskou organizáciou a s priamou správou bytového domu. rozhodnutím valného zhromaždenia týchto vlastníkov úver alebo úver na kapitálovú opravu spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome, o určení podstatných náležitostí zmluvy o úvere alebo zmluvy o úvere, o prijatí záruky, ručenie týmito osobami za tento úver alebo pôžičku a za podmienok získania uvedenej záruky, ručenie, ako aj splatenie na náklady kapitálového fondu opráv úveru alebo pôžičky použitého na úhradu nákladov na väčšie opravy spoločného majetku v bytovom dome, a o úhrade úrokov za použitie tohto úveru alebo pôžičky, úhrade na náklady fondu kapitálových opráv nákladov na získanie týchto záruk, ručiteľ stva;
2) rozhodovanie o limitoch využitia pozemku, na ktorom sa bytový dom nachádza, vrátane zavedenia obmedzení jeho užívania;
3) rozhodovanie o užívaní spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome inými osobami vrátane uzatvárania zmlúv o zriaďovaní a prevádzkovaní reklamných stavieb, ak sa plánuje užívanie spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome na ich inštaláciu a prevádzku;
3.1) rozhodovanie o určení osôb, ktoré sú oprávnené v mene vlastníkov priestorov v bytovom dome uzatvárať zmluvy o užívaní spoločného majetku vlastníkov priestorov v bytovom dome (vrátane zmlúv o zriadení a prevádzke reklamné stavby) za podmienok určených rozhodnutím valného zhromaždenia;
3.2) rozhodovanie o použití systému alebo iných informačných systémov počas valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome formou hlasovania v neprítomnosti;
3.3) rozhodovanie o určení osôb, ktoré sú v mene vlastníkov priestorov v bytovom dome oprávnené používať systém alebo iné informačné systémy pri konaní valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome formou neprítomnosti hlasovanie (ďalej len správca valného zhromaždenia); (Doložka je dodatočne zahrnutá do federálneho zákona z 22. júla 2014 z 21. júla 2014 N 263-FZ)
3.4) rozhodovanie o postupe správcu valného zhromaždenia pri prijímaní správ o konaní valných zhromaždení vlastníkov priestorov v bytovom dome, rozhodnutia vlastníkov priestorov v bytovom dome o otázkach, o ktorých sa hlasuje, ako aj o trvaní hlasovania o programe valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome formou hlasovania v neprítomnosti systémom;
3.5) rozhodovanie o postupe pri financovaní nákladov spojených so zvolaním a organizovaním konania správcovskou organizáciou, predstavenstvom spoločenstva vlastníkov bytov, bytovým alebo bytovým stavebným družstvom, iným špecializovaným spotrebným družstvom valného zhromaždenia s časťou 6 článku 45 tohto zákonníka; (Položka je dodatočne zahrnutá od 30. júna 2015 federálny zákon z 29. júna 2015 N 176-FZ)
4) výber spôsobu správy bytového domu;
4.1) rozhodovanie o prebiehajúcej oprave spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;
4.2) rozhodovanie o splnomocnení rady bytového domu právomocou rozhodovať o aktuálnej oprave spoločnej nehnuteľnosti v bytovom dome;
4.3) rozhodovanie o zverení právomoci predsedu rady bytového domu rozhodovať o otázkach neuvedených v časti 5 článku 161.1 tohto zákonníka, s výnimkou právomocí patriacich do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome; (doložka bola dodatočne zahrnutá z 30. júna 2015 federálny zákon z 29. júna 2015 N 176-FZ)
5) ďalšie otázky podľa tohto zákona do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome.

Komentár k článku 44

1. Pravidlá ustanovené v čl. čl. 44 - 48 kódexu sú zásadne nové, chýbali v LCD z roku 1983 a v Základoch. Zároveň sú tieto články o orgáne správy bytového domu zahrnuté v 6. hlave v oddiele 2 „Vlastnícke práva a iné vecné práva k bytovým priestorom“, čo sa nezdá celkom logické. Zodpovedajúce ustanovenia mali byť z nášho pohľadu upravené v § 8 zákona o správe bytových domov.

Časť 1 čl. 44 Zákonníka sa zavádza pojem „správny orgán bytového domu“. Za takýto orgán je uznané valné zhromaždenie vlastníkov priestorov bytového domu. Toto ustanovenie je formulované v kogentnej norme a nezahŕňa výnimky. Inými slovami, určený riadiaci orgán musí pôsobiť vo všetkých bytových domoch, ktorých priestory sú v štátnom, obecnom, súkromnom vlastníctve.

2. Bol vytvorený zoznam otázok týkajúcich sa pôsobnosti valného zhromaždenia (časť 2 článku 44 kódexu). Tento zoznam nie je vyčerpávajúci, keďže zhromaždenie má právo riešiť ďalšie otázky uvedené v iných článkoch Kódexu. Venujme pozornosť tomu, že doslovný výklad normy ustanovenej v odseku 5 časti 2 čl. 44, dovoľuje tvrdiť, že valné zhromaždenie vlastníkov priestorov je zbavené práva brať do úvahy otázky, ktoré zákonník priamo nespadá do jeho pôsobnosti.

Pre ostatné otázky, okrem tých, ktoré sú uvedené v časti 2 čl. 44, do pôsobnosti valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome, patria najmä:
určenie načasovania a postupu konania výročného valného zhromaždenia, ako aj postupu oznamovania jeho rozhodnutí (časť 1 článku 45);
určenie postupu formalizácie rozhodnutí valného zhromaždenia v zápisnici (časť 1 článku 46);
určenie konkrétnej miestnosti v bytovom dome, v ktorej sú umiestnené správy o rozhodnutiach valného zhromaždenia ao výsledkoch hlasovania o relevantných otázkach (článok 46 časť 3);
určenie miesta alebo adresy na uchovávanie zápisníc z valných zhromaždení (článok 46 časť 4).

Je ľahké vidieť, že tieto otázky sú prevažne technického, procesného charakteru a v podstate nič nepridávajú do kompetencie valného zhromaždenia, výslovne upravenej v odsekoch 1 - 4 časti 2 čl. 44 zákonníka.

Vzhľadom na to táto právna konštrukcia nevyzerá celkom presvedčivo. Napríklad je celkom zrejmé, že v prípade priamej správy bytového domu vlastníkmi priestorov v takomto dome (pozri § 164 zákonníka) bude v praxi musieť valné zhromaždenie týchto vlastníkov vyriešiť mnohé iné otázky, okrem tých, ktoré zákonník priamo odkazuje do svojej pôsobnosti, najmä otázky obdobné tým, o ktorých rozhodujú jediné a kolektívne výkonné orgány právnických osôb. Preto je z nášho pohľadu znenie ustanovenia odseku 5 časti 2 čl. 44 kódexu vyžaduje objasnenie vykonaním príslušných zmien.

Konzultácie a pripomienky právnikov k článku 44 LC RF

Ak máte stále otázky k článku 44 LC RF a chcete si byť istí, že poskytnuté informácie sú aktuálne, môžete sa poradiť s právnikmi našej webovej stránky.

Otázku môžete položiť telefonicky alebo na webovej stránke. Úvodné konzultácie sú bezplatné denne od 9:00 do 21:00 moskovského času. Otázky doručené medzi 21:00 a 09:00 budú spracované nasledujúci deň.

Myslíš si, že si Rus? Narodil si sa v ZSSR a myslíš si, že si Rus, Ukrajinec, Bielorus? Nie To nie je pravda.

Ste vlastne Rus, Ukrajinec alebo Bielorus. Ale ty si myslíš, že si Žid.

Hra? Nesprávne slovo. Správne slovo je „imprinting“.

Novorodenec sa spája s tými črtami tváre, ktoré pozoruje hneď po narodení. Tento prirodzený mechanizmus je charakteristický pre väčšinu živých bytostí so zrakom.

Novorodenci v ZSSR prvé dni videli mamu minimálne na kŕmenie a väčšinou videli tváre personálu pôrodnice. Zvláštnou zhodou okolností boli (a stále sú) väčšinou Židia. Príjem je divoký vo svojej podstate a účinnosti.

Celé detstvo ste sa čudovali, prečo žijete obklopený cudzími ľuďmi. Zriedkaví Židia na vašej ceste s vami mohli urobiť čokoľvek, pretože ste boli k nim priťahovaní, zatiaľ čo iní boli odpudzovaní. Áno, aj teraz môžu.

Nemôžete to opraviť - potlač je jednorazová a celoživotná. Je to ťažké pochopiť, inštinkt sa formoval, keď ste boli ešte veľmi ďaleko od toho, aby ste vedeli formulovať. Od tohto momentu sa nezachovali žiadne slová ani detaily. V hĺbke pamäti zostali len črty tváre. Tieto vlastnosti, ktoré považujete za svoju rodinu.

3 komentáre

Systém a pozorovateľ

Definujme systém ako objekt, o ktorého existencii niet pochýb.

Pozorovateľ systému je objekt, ktorý nie je súčasťou systému, ktorý pozoruje, to znamená, že určuje jeho existenciu, a to aj prostredníctvom faktorov nezávislých od systému.

Z pohľadu systému je pozorovateľ zdrojom chaosu – ako kontrolných akcií, tak dôsledkov pozorovacích meraní, ktoré nemajú príčinnú súvislosť so systémom.

Vnútorný pozorovateľ je pre systém potenciálne dosiahnuteľný objekt, vo vzťahu ku ktorému je možná inverzia pozorovacích a riadiacich kanálov.

Externý pozorovateľ je dokonca pre systém potenciálne nedosiahnuteľný objekt, nachádzajúci sa za horizontom udalostí systému (priestorovým a časovým).

Hypotéza č. 1. Vševidiace oko

Predpokladajme, že náš vesmír je systém a má vonkajšieho pozorovateľa. Potom môžu prebiehať pozorovacie merania napríklad pomocou „gravitačného žiarenia“ prenikajúceho do vesmíru zo všetkých strán zvonku. Prierez záberu „gravitačného žiarenia“ je úmerný hmotnosti objektu a projekcia „tieňa“ z tohto zachytenia na iný objekt je vnímaná ako príťažlivá sila. Bude úmerná súčinu hmotností predmetov a nepriamo úmerná vzdialenosti medzi nimi, ktorá určuje hustotu „tieňa“.

Zachytenie „gravitačného žiarenia“ objektom zvyšuje jeho náhodnosť a vnímame ho ako plynutie času. Objekt, ktorý je nepriehľadný pre „gravitačné žiarenie“, ktorého prierez záberu je väčší ako geometrická veľkosť, vyzerá vo vnútri vesmíru ako čierna diera.

Hypotéza č. 2. Vnútorný pozorovateľ

Je možné, že náš vesmír sleduje sám seba. Napríklad pomocou párov kvantovo zapletených častíc rozmiestnených v priestore ako štandardov. Potom je priestor medzi nimi nasýtený pravdepodobnosťou existencie procesu, ktorý tieto častice generoval, ktorý dosahuje svoju maximálnu hustotu v priesečníku trajektórií týchto častíc. Existencia týchto častíc znamená aj absenciu dostatočne veľkého záchytného prierezu na trajektóriách objektov schopných tieto častice absorbovať. Zostávajúce predpoklady zostávajú rovnaké ako pri prvej hypotéze, s výnimkou:

Časový tok

Vonkajšie pozorovanie objektu približujúceho sa k horizontu udalostí čiernej diery, ak je „vonkajší pozorovateľ“ určujúcim faktorom času vo vesmíre, sa spomalí presne dvakrát – tieň z čiernej diery zablokuje presne polovicu možných trajektórií „gravitačného žiarenia“. Ak je určujúcim faktorom „vnútorný pozorovateľ“, potom tieň zablokuje celú trajektóriu interakcie a tok času pre objekt padajúci do čiernej diery sa úplne zastaví pre pohľad zvonku.

Taktiež nie je vylúčená možnosť kombinácie týchto hypotéz v jednom alebo druhom pomere.

Podobné články

Diskutujte:

Opätovne použiteľný bonusový kód vo World of Tanks: Aktualizované (25-10-2019, 20:46): T2 Light Tank Každý hráč vo World of...
Hodnotenie stránky brnenia, ako sa to považuje: Pre mnohých hráčov, ktorí sa neponárajú do rôznych štatistík svojho účtu,...
Ako použiť chybu na večné osvetlenie nepriateľskej "Front Line" World of Tanks: Schopnosť správneho tankovania na vašom tanku je určite veľmi dôležitá a užitočná....
Najlepší hráč vo World of Tanks Najlepší doplnok vo World of Tanks: V hre World of Tanks majú najväčší vplyv štatistiky hráčov World of Tanks.