Spoločnosti predávajúce pozemky. Predaj pôdy: daňové náklady podľa všeobecného daňového režimu a zjednodušeného daňového systému. Predaj práva na pozemok

Predaj technológie pozemkov v privatizovaných podnikoch

Obmedzenia nákupu pozemkov v rámci privatizovaných podnikov

Z procesného a právneho hľadiska treba pri kúpe pozemkov rozlišovať medzi ich zastavanými a voľnými časťami (schéma 15.3).

vybudované pozemky v mestách a obciach sa považujú za pozemky, na ktorých alebo pod ktorými sa nachádzajú podniky, budovy, stavby, stavby. Zastavaným pozemkom privatizovaného podniku je celé územie podniku s výnimkou prázdnych nezastavaných (vrátane vyhradených v súlade s projektovou dokumentáciou) pozemkov.

Prázdne nezastavané pozemky (parcely), ktorých užívateľom pôdy je privatizovaný podnik, môžu byť rozhodnutím podniku:

• a) držané v komunálnom (štátnom) vlastníctve s alebo bez prenájmu tomuto podniku;
• b) kúpi podnik spolu so zastavanými pozemkami a za rovnakú cenu s tým, že podnik vykoná ich rozvoj ustanoveným postupom do troch rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva.

Ak podnik nesplní poslednú podmienku, je povinný ho predať spôsobom stanoveným právnymi predpismi Ruskej federácie na predaj nezastavaných pozemkov, ktoré sú majetkom štátu (obce). V tomto prípade, ako aj v prípade predaja nezastavanej parcely pred uplynutím troch rokov odo dňa nadobudnutia vlastníctva, je predávajúcim účtovaný jednorazový poplatok do miestneho rozpočtu vo výške 30% zo sumy, o ktorú predajná cena pozemku prevyšovala kúpnu cenu.

Pri privatizácii pozemkov sa postup používania podložia určuje v súlade so zákonom o podloží Ruskej federácie.

Pri predaji zastavaného pozemku v hraniciach miest a iných sídiel v súlade so základnými ustanoveniami právo vlastníka na pozemok zahŕňa právo na akékoľvek jeho povolené užívanie, čím sa až do prijatia právnych predpisov o územnom plánovaní rozumie právo užívať pozemok spolu s budovami, stavbami, stavbami na ňom umiestnenými.

Schéma 15.3.

všetkými prostriedkami, ktoré nie sú v rozpore s obmedzeniami stanovenými príslušnými orgánmi (miestnymi samosprávami) na základe platnej legislatívy a schválených stavebných, hygienických, environmentálnych a požiarnych noriem.

Nie je dovolené ustanoviť cieľový (jednotný) spôsob užívania nehnuteľnosti vrátane pozemku, ako aj obmedzenie užívania samostatnej parcely. Takéto obmedzenia môžu byť stanovené len pre všetky lokality v rámci danej lokality funkčná oblasť v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie. Vlastník má právo užívať zastavaný pozemok spolu s budovami, stavbami, stavbami, priestormi na ňom umiestnenými spôsobmi a na také účely, ktoré nie sú zakázané v danej funkčnej zóne tohto mesta (sídliska) alebo v rámci polomer 100 m od hraníc tohto pozemku.

Vlastníci pozemkov majú právo bezplatne zapísať do vlastníctva tú časť zariadení inžinierskej infraštruktúry, ktorá slúži výlučne na zabezpečenie nehnuteľného objektu (objektov) tohto vlastníka (až po hranicu pozemku, resp. potrubí - pred napojením na príslušné diaľnice) po dohode s príslušným orgánom . Výstavba nových objektov infraštruktúry v areáli, vrátane uloženia elektrických a telefónnych káblov, vodovodných a plynových potrubí, kanalizácie, ktorých umiestnením môže dôjsť k poškodeniu vlastníka, sa vykonáva za úhradu v súlade s dohodou medzi vlastník lokality a príslušný štátny (obecný) orgán. Platné sú obmedzenia užívania zastavaného pozemku, ktoré existujú v čase privatizácie (predaja) podniku alebo inej nehnuteľnosti.

Príslušné územné orgány Rosreestr a Gosstroy sú povinné do 2 mesiacov predložiť žiadateľovi na preskúmanie informácie podliehajúce registrácii o obmedzení užívacích práv k pozemku vrátane verejných vecných bremien existujúcich ku dňu predaja stavby, štruktúre, štruktúre, podniku, ako aj na takých služobných pomeroch, ktorých zriadenie bolo upravené rozhodnutiami príslušných štátnych orgánov (orgánov miestnej samosprávy) prijatými v uvedenom termíne.

Zápis vlastníctva pozemku

Záverečná fáza kúpy pozemku zahŕňa zavedené postupy na registráciu vlastníckeho práva k nemu (schémy 15.4-15.9). Kompletný balík dokladov kupujúci predloží spolu so žiadosťou č. 2 (viď. Schéma 15.2) územnému výkonnému orgánu správy majetku, ktorý uzatvorí zmluvu o predaji pozemku.

Do týždňa odo dňa prijatia dokumentov predložených kupujúcim od Federálnej agentúry pre správu majetku predávajúci podpíše s kupujúcim zmluvu o kúpe a predaji pozemku a vydá kupujúcemu platobný príkaz zaplatiť náklady na pozemok v predpísanej výške.

Ak dokumenty predložené predávajúcemu nespĺňajú stanovené požiadavky, predávajúci ich vráti Federálnej agentúre pre správu majetku.

Ak kupujúci odmietne uzavrieť zmluvu alebo ak sa nedostaví do troch mesiacov, predávajúci vráti dokumenty Federálnej agentúre pre správu majetku s príslušným oznámením.

Do týždňa odo dňa vystavenia platobného príkazu kupujúcemu ho predloží predávajúcemu riadne vyhotovený, zaplatený s potvrdením prevodu. Peniaze na účet určený predávajúcim.

Do dvoch týždňov po úplnom zaplatení nákladov na pozemok v súlade s kúpno-predajnou zmluvou zašle Federálna agentúra pre správu majetku registračnej službe Rosreestr tieto dokumenty:

• o kópiu zmluvy o predaji stránky;
• o list potvrdzujúci úplnú úhradu podľa zmluvy as návrhom na vydanie predpísaným spôsobom dokladov o vlastníctve pozemku.

Zaplatený platobný rozkaz a zmluva o predaji a kúpe pozemku sú nesporným podkladom pre vystavenie dokladov kupujúcemu, ktoré osvedčujú vlastníctvo pozemku. Doklady musí okresná (mestská) správa vydať do dvoch týždňov odo dňa doručenia listu od územného výkonného orgánu správy majetku. Za porušenie podmienok a postupu pri preregistrácii práva trvalého (neobmedzeného) užívania pozemkov na vlastnícke alebo nájomné právo je pokuta pre právnické osoby a fyzických osôb podnikateľov od 01.01.2013 stanovená vo výške 20,- tisíc až 100 tisíc rubľov. (článok 7.34 Kódexu správnych deliktov Ruskej federácie).

Schéma 15.4.

Schéma 15.5.

Schéma 15.6.

Schéma 15.7. Práva k pozemku pri predaji budovy (stavby), na ňom

Schéma 15.8. Práva vlastníka budovy (stavby) k časti predávanej nehnuteľnosti im pozemok

Schéma 15.9.

Predaj práva na prenájom pozemkov v Moskve prostredníctvom výberového konania

V Moskve teraz môžu byť pozemky prevedené do súkromného vlastníctva a práva na dlhodobé prenájmy sa môžu predať formou výberového konania. Vlastníctvo akejkoľvek budovy neznamená automaticky vlastníctvo pozemku, ktorý je k nej pripojený. Zároveň sa neuplatňuje právo na prenájom pozemku nachádzajúceho sa pod rozmermi privatizovanej budovy (štruktúry). V prípade jeho vyňatia zo všeobecného užívania možno na žiadosť užívateľa pozemku odkúpiť právo nájmu k pozemku, ktorý s ním susedí.

Postup konania výberových konaní na poskytovanie dlhodobého prenájmu pozemkov v Moskve je znázornený na diagramoch 15.10-15.13.

Schéma 15.10.

Schéma 15.11.

Schéma 15.12.

Schéma 15.13. Postup pri uzatváraní zmlúv a vyrovnaní na základe výsledkov výberového konania o právo nájmu pozemkov pozemky v Moskve

Pre výpočet odkúpenia práv dlhodobého a krátkodobého prenájmu pozemkov boli schválené základné sadzby na základe trhových cien za nájomné práva na základe výsledkov výberových konaní. Zistilo sa, že výška platby za odkúpenie práva na dlhodobý prenájom pozemkov na výstavbu obchodných, bytových a iných kapitálových zariadení nezávisí od doby prenájmu.

Ak má fyzická alebo právnická osoba vlastnícke právo (hospodárskeho riadenia alebo prevádzkového riadenia) len k časti budovy, potom sa výmera jej podielu na pozemku vypočíta v pomere k výmere budovy patriacej k bez pridelenia tohto nepeňažného podielu. V obytnej mikrodistrike s komplexnou zástavbou, keď nie je vhodné určovať hranice vlastníctva domu v naturáliách, sa plocha pozemku určí výpočtom (schéma 15.14).

Schéma 15.14.

• Predaj nehnuteľnosti pod katastrálnu hodnotu – daňové dôsledky
• Predaj pozemkov pod katastrálnu hodnotu - dôsledky
• Daň z predaja nehnuteľnosti a katastrálna hodnota
• Daň z predaja pozemku: čo sa zmenilo od roku 2016
• objasnenie

Predaj nehnuteľností pod katastrálnu hodnotu - daňové dôsledky Napríklad spoločnosť Rosreestr poskytuje takúto príležitosť, čím sa každá lokalita zapíše do knihy a verejnej mapy. Existujú aj pohodlnejšie spôsoby: online služba KTOTAM.PRO poskytuje akékoľvek informácie o nehnuteľnostiach a pozemkoch kedykoľvek vám vyhovuje.

Predaj pozemkov pod katastrálnu hodnotu - dôsledky

Pozornosť

Predajom bytu pod katastrálnu hodnotu (CV) sa následne výrazne zníži daňové zaťaženie predávajúceho. Túto otázku je potrebné dôkladne zvážiť, nakoľko byty kúpené v roku 2016 budú oslobodené od dane až v roku 2021, čo je dlhodobý. Predaj nehnuteľnosti v katastrálnej hodnote výrazne ovplyvňuje základ dane, ktorý musí predávajúci pokryť.

Info

Pri jednej transakcii v Moskve môže rozdiel v daniach prekročiť 100 tisíc rubľov. Stredisko katastra a evidencie "Star-Service" ponúka niekoľko legitímnych a legálnych spôsobov ako minimalizovať dane pri predaji nehnuteľností Daň z katastrálnej hodnoty sa počíta pri predaji bytov, izieb a bytových domov.

Ale toto pravidlo nie vždy funguje.

Je možné predať pozemok pod katastrálnu hodnotu

Dôležité

Zároveň treba pripomenúť, že preplatok na dani za minulé roky sa nevracia, preto je dôležité neodkladať napadnutie katastrálneho ocenenia. Ak ste si istí, že katastrálna hodnota vášho webu bola nadhodnotená, máte dokumenty, ktoré to potvrdzujú a chcete ušetriť peniaze na platení daní, mali by ste sa obrátiť na špeciálne organizácie, ktoré zastupujú záujmy v sporoch o katastrálnu hodnotu.

Špecialisti takýchto firiem sa postarajú o papierovanie a pomôžu vyhrať prípad. Výsledky Na záver môžeme povedať, že každá hra so štátom je plná problémov.
Daňové úniky sa skôr či neskôr ukážu a nedbalý daňovník bude musieť zaplatiť všetky nedoplatky spolu s pokutami a penále. Daň z príjmu fyzických osôb si môžete znížiť zákonnými prostriedkami, na tento účel by ste sa mali poradiť so špecializovanými advokátskymi kanceláriami.

Je možné predať pozemky pod katastrálnu hodnotu

Takúto príležitosť poskytuje napríklad spoločnosť Rosreestr, ktorá zapisuje každú lokalitu do účtovnej knihy a verejnej mapy. Potvrdenie o trovách podľa katastra sa vydáva do 5 dní.
Existujú aj pohodlnejšie spôsoby: online služba KTOTAM.PRO poskytuje akékoľvek informácie o nehnuteľnostiach a pozemkoch kedykoľvek vám vyhovuje. Stačí kliknúť na odkaz https://kadastr.ktotam.pro/ a zadať adresu objektu a jeho katastrálne číslo. O niekoľko minút dostanete odpoveď. Ako sa vypočíta daň z nehnuteľnosti? Ak vlastník predá parcelu alebo nehnuteľnosť, je povinný zaplatiť daň z príjmu (PDZ). Predtým sa bezohľadní predajcovia snažili vyhnúť daňovému zaťaženiu a v zmluvách uvádzali zanedbateľné sumy.

Dane z predaja pozemkov pod katastrálnu hodnotu

Dôležité Stačí prejsť na odkaz https://kadastr.ktotam.pro/ a zadať adresu objektu a jeho katastrálne číslo. O niekoľko minút dostanete odpoveď. Ako sa vypočíta daň z nehnuteľnosti? Ak vlastník predá pozemok alebo nehnuteľnosť, je povinný zaplatiť daň z príjmu (DZD), predtým sa bezohľadní predajcovia snažili vyhnúť daňovému zaťaženiu a v zmluvách uvádzali nevýznamné sumy. Predaj pozemku pod katastrálnou hodnotou - dôsledky Štandardná zrážka 1 milión rubľov) Ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá po 1. januári 2016, hodnota je vyššia ako 70 % katastrálnej hodnoty.

Predaj pozemkov podnikateľom pod ich katastrálnu hodnotu

Ak sa pokúsite predať byt pod katastrálnou hodnotou, takáto transakcia môže upútať pozornosť daňovej polície. V prípade odhalenia daňových podvodov budú musieť byť uhradené v plnej výške spolu s penále.

Riziko daňovej kontroly sa zvyšuje, ak je kúpa nehnuteľnosti realizovaná na úkor požičaných prostriedkov z banky. V tomto prípade budú môcť daňoví kontrolóri po preštudovaní zmluvy o úvere určiť katastrálnu a trhovú cenu predmetu na vyrubenie dane z príjmov. Dá sa teda povedať, že predaj nehnuteľností pod katastrálnu hodnotu je vlastne nemožný a nerentabilný, keďže daňový úrad bude aj naďalej počítať daň z príjmov fyzických osôb sadzbou 70 % z katastrálnej hodnoty. Existujú však legitímne spôsoby, ako znížiť daňové zaťaženie po predaji vlastnej nehnuteľnosti.

Predám pozemok za cenu nižšiu ako je katastrálna hodnota

Späť na Katastrálna hodnota 2018V daňovej legislatíve Ruská federácia K významným zmenám došlo v oblasti zdaňovania transakcií pri predaji nehnuteľností a pozemkov. Teraz výška výberu dane závisí od katastrálnej hodnoty pozemku.

V súvislosti so zmenami majú majitelia nehnuteľností množstvo otázok, z ktorých najpopulárnejšia je, či je možné predať pozemky a nehnuteľnosti pod katastrálnu hodnotu. Pozrime sa na tento bod podrobne. Katastrálna hodnota je suma ocenenia pozemku vykonaná certifikovanými organizáciami.

Náklady na kataster závisia od niekoľkých faktorov naraz: od typu a účelu pozemku, dostupnosti sociálnej infraštruktúry, rozlohy lokality, jej polohy, počtu pozemkov v konkrétnej oblasti.

Predaj nehnuteľnosti pod katastrálnou hodnotou – daňové dôsledky

Od roku 2016 došlo k významným zmenám v daňovej legislatíve Ruskej federácie v oblasti zdaňovania transakcií pri predaji nehnuteľností a pozemkov. Teraz výška výberu dane závisí od katastrálnej hodnoty pozemku.
V súvislosti so zmenami majú majitelia nehnuteľností množstvo otázok, z ktorých najpopulárnejšia je, či je možné predať pozemky a nehnuteľnosti pod katastrálnu hodnotu. Pozrime sa na tento bod podrobne. Obsah:

1. Katastrálna hodnota: metóda výpočtu
2. Ako sa vypočíta daň z nehnuteľnosti?
3. Predaj nehnuteľností a pozemkov pod katastrálnu hodnotu
4. Legálne spôsoby zníženia dane z príjmu fyzických osôb
5. Výsledky

Katastrálna hodnota: spôsob výpočtu Katastrálna hodnota je suma ocenenia pozemku vykonaná certifikovanými organizáciami.

V prípade odhalenia daňových podvodov budú musieť byť uhradené v plnej výške spolu s penále. Riziko daňovej kontroly sa zvyšuje, ak je kúpa nehnuteľnosti realizovaná na úkor požičaných prostriedkov z banky.

V tomto prípade budú môcť daňoví kontrolóri po preštudovaní zmluvy o úvere určiť katastrálnu a trhovú cenu predmetu na vyrubenie dane z príjmov. Môžeme teda povedať, že predaj nehnuteľnosti pod katastrálnu hodnotu je vlastne nemožný a nerentabilný, keďže daňový úrad bude aj tak vymeriavať daň z príjmov fyzických osôb sadzbou 70 % z katastrálnej hodnoty. Existujú však legitímne spôsoby, ako znížiť daňové zaťaženie po predaji vlastnej nehnuteľnosti.

Organizácia predáva pozemok pod katastrálnou hodnotou

Kraje majú právo stanoviť si vlastnú lehotu pre vlastníctvo nehnuteľnosti na jej oslobodenie od daní, ako aj použiť vlastný koeficient z katastrálnej hodnoty na výpočet dane z príjmov fyzických osôb. Tieto hodnoty je možné znížiť až na nulu. Predaj pozemkov pod katastrálnu hodnotu je teoreticky možný. Štát neobmedzuje vlastníkov v stanovovaní cien pri predaji vlastnej nehnuteľnosti a do kúpno-predajnej zmluvy je možné zadať ľubovoľnú sumu. Štát ale vyžaduje prísne dodržiavanie určitých pravidiel, vrátane platenia dane z príjmu fyzických osôb v plnej výške. Novela daňového poriadku stanovuje minimálnu výšku dane vo výške 70 % z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti. Ak sa pokúsite predať byt pod katastrálnou hodnotou, takáto transakcia môže upútať pozornosť daňovej polície.

V prípade, že organizácia predáva pozemok, mala by sa riadiť pravidlami stanovenými v odseku 5 článku 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie. Zároveň je potrebné vziať do úvahy, že tieto pravidlá sa vzťahujú len na tie pozemky nadobudnuté z majetku štátu alebo obce, na ktorých sa v čase ich kúpy už nachádzali stavby, stavby, stavby daňovníka, resp. ktoré boli obstarané na investičnú výstavbu investičného majetku na nich. Okrem toho zmluvy o nadobudnutí týchto pozemkov daňovníkom musia byť uzatvorené v období od 1. januára 2007 do 31. decembra 2011. Dôvod – odsek 5 článku 5 federálny zákon zo dňa 30.12.2006 číslo 268-FZ.

V prípade, že organizácia predáva pozemok, mala by sa riadiť pravidlami stanovenými v odseku 5 článku 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie. Zároveň je potrebné vziať do úvahy, že tieto pravidlá sa vzťahujú len na tie pozemky nadobudnuté z majetku štátu alebo obce, na ktorých sa v čase ich kúpy už nachádzali stavby, stavby, stavby daňovníka, resp. ktoré boli obstarané na investičnú výstavbu investičného majetku na nich. Okrem toho zmluvy o nadobudnutí týchto pozemkov daňovníkom musia byť uzatvorené v období od 1. januára 2007 do 31. decembra 2011. Základom je odsek 5 článku 5 federálneho zákona z 30. decembra 2006 č. 268-FZ.

Povedzme, že spoločnosť predáva pozemok, ktorý nadobudla pred rokom 2007 alebo ktorý bol kúpený od ruského alebo zahraničného obchodná organizácia alebo od jednotlivca. Za takýchto okolností predávajúci nemá právo riadiť sa ustanoveniami článku 264.1 ods. 5 daňového poriadku Ruskej federácie. Zisk alebo strata z transakcie predaja pôdy by sa mala určiť v súlade s článkom 268 daňového poriadku.

Upozornenie: operácie na predaj pozemkov (podielov na nich) nepodliehajú DPH. Toto je uvedené v pododseku 6 odseku 2 článku 146 daňového poriadku Ruskej federácie.

Predaj pozemku nadobudnutého od štátu (obecné združenie) v roku 2007 alebo neskôr

Ak organizácia predáva pozemok, na ktorého kúpu zo štátneho alebo obecného pozemku uzavrela v roku 2007 alebo neskôr, výsledok jeho predaja na daňové účely by sa mal vypočítať spôsobom ustanoveným v odseku 5 článku 264 ods. Daňový poriadok Ruskej federácie. V tomto prípade sa zisk (strata) z predaja práva k pozemku a zisk (strata) z predaja budov (stavieb, stavieb), ktoré sa na ňom nachádzajú, počítajú samostatne.

Predaj práva na pozemok

Zisk (strata) z realizácie práva k pozemku sa určí ako rozdiel medzi cenou jeho predaja a nákladmi na nadobudnutie práva k tomuto pozemku, daňovníkovi neuhradený. Neuhradenými nákladmi sa rozumie rozdiel medzi nákladmi daňovníka, ktoré vynaložil v súvislosti s nadobudnutím práva k pozemku, a výškou ním daňovo zohľadnených výdavkov do okamihu vzniku práva k pozemku. (odsek 2, odsek 5, článok 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie). Ukazuje sa, že predávajúci pozemku má právo znížiť si príjem z predaja o sumu výdavkov na jeho obstaranie, ktoré si nestihol odpísať ako zníženie základu dane o daň z príjmov za r. čas používania tohto pozemku.

Takže zisk alebo strata z transakcie na realizáciu práva na pozemok sa vypočíta podľa vzorca:

Pr (Ub) \u003d C skutočné - (R celkom - R rozpoznané),

kde Pr - zisk z transakcie na realizáciu práva na pozemok;

Ub - strata z transakcie na realizáciu práva na pozemok;

C realizované - cena realizácie práva k pozemku;

Р celkom - celková výška výdavkov spojených s nadobudnutím práva na pozemok;

P uznaná - výška výdavkov na nadobudnutie práva k pozemku, daňovo uznaná do momentu uplatnenia práva k pozemku.

Má organizácia právo v mesiaci, v ktorom pozemok predala, zahrnúť do ostatných výdavkov ďalšiu časť nákladov na obstaranie tohto pozemku, ktorá sa v daňovom účtovníctve mesačne odpisuje?

Daňový poriadok na túto otázku odpoveď neobsahuje. Po analýze noriem kapitoly 25 daňového poriadku Ruskej federácie týkajúcich sa uznávania výdavkov v daňovom účtovníctve vo forme odpisov sme však dospeli k záveru, že v mesiaci predaja pozemku mesačná výška výdavkov na jeho obstaranie by sa nemala zahrnúť do výdavkov a zohľadňovať na daňové účely. Faktom je, že odpisy z odpisovaného majetku sa účtujú od 1. dňa v mesiaci, resp. po mesiaci, v ktorom bol objekt uvedený do prevádzky(Ustanovenie 4, článok 259 daňového poriadku Ruskej federácie). V prípade predaja odpisovaného majetku je odpisovanie ukončené od 1. dňa v mesiaci, resp. po mesiaci jeho predaja(Doložka 5, článok 259.1 a doložka 8, článok 259.2 daňového poriadku Ruskej federácie). Vyššie uvedené pravidlá platia pri použití lineárnych aj nelineárnych metód odpisovania.

Inými slovami, v mesiaci, v ktorom je predmet odpisovaného majetku prijatý do účtovníctva a uvedený do prevádzky, ešte nie je možné daňovo uznať výšku odpisu k takémuto predmetu. V mesiaci predaja odpisovaného majetku má však organizácia stále právo zohľadniť výšku odpisov, ktoré sa na tomto majetku za daný mesiac nahromadili. Ukazuje sa, že výdavky vo forme súm odpisov sa účtujú s posunom (odloženým) o jeden mesiac.

Zároveň náklady na nadobudnutie práva k pozemku znižujú zdaniteľné príjmy okamžite z okamih predloženia dokumentov na štátnu registráciu práva na pozemok bez ohľadu na jeho uvedenie do prevádzky (odsek 2, odsek 3, článok 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie). To znamená, že analogicky, berúc do úvahy výšku odpisov v mesiaci predaja pozemku, by sa do nákladov už nemala zahŕňať výška nákladov na jeho obstaranie, odpisovaná mesačne.

Príklad 1

23. júla 2010 spoločnosť Interhim LLC predala za 4 000 000 rubľov. pozemok, ktorý získala v roku 2008 od obecných úradov na výstavbu novej výrobnej haly. Celkové náklady na získanie práva na pozemok dosiahli 1 680 000 rubľov. Organizácia tieto výdavky odpísala v daňovom účtovníctve od októbra 2008 (keďže 14. októbra 2008 boli územnému orgánu Rosreestr predložené doklady na štátnu registráciu vlastníctva pozemku). Lehota na odpis výdavkov na nadobudnutie práva k pozemku stanovená v účtovnej politike organizácie na daňové účely je 5 rokov (60 mesiacov).

Od októbra 2008 spoločnosť OOO Interkhim zahrnula každý mesiac do odpočítateľných výdavkov 28 000 rubľov. (1 680 000 rubľov ÷ 60 mesiacov). Od začiatku odpisovania týchto výdavkov do mesiaca, ktorý predchádza dňu predaja pozemku, uplynulo 21 mesiacov (od októbra 2008 do júna 2010). Za uvedené obdobie organizácia uznala ako súčasť ostatných výdavkov 588 000 rubľov. (28 000 rubľov × 21 mesiacov).

V čase predaja pozemku (do júla 2010) teda výška neuhradených výdavkov súvisiacich s nadobudnutím práva k pozemku predstavovala 1 092 000 rubľov. (1 680 000 rubľov - 588 000 rubľov). Zisk z predaja pozemku je 2 908 000 rubľov. (4 000 000 rubľov - 1 092 000 rubľov). Organizácia túto sumu zohľadňuje pri tvorbe základu dane z príjmov za deväť mesiacov roku 2010.

Predaj objektov nachádzajúcich sa na pozemku

Zisk (strata) z predaja budov (stavieb, stavieb) nachádzajúcich sa na pozemku a predávaných spolu s ním sa určuje v súlade so všeobecným postupom ustanoveným pre predaj majetku (odsek 1 ods. 5 § 264 ods. 1 zákona o dani z príjmov Kódex Ruskej federácie). Budovy, stavby a stavby sú odpisovateľným majetkom (doložka 1, článok 256 daňového poriadku Ruskej federácie). Preto v prípade predaja pozemku spolu s nimi predávajúca organizácia zníži prijatý príjem o zostatkovú hodnotu tohto majetku, ako aj o výšku nákladov priamo súvisiacich s predajom týchto predmetov (odsek 1 , odsek 1, článok 268 daňového poriadku Ruskej federácie).

Ak zostatková cena predávanej budovy (budovy, stavby) s prihliadnutím na náklady na jej predaj presiahne výšku výnosu z predaja, rozdiel medzi týmito hodnotami sa uzná ako strata daňovníka. Výsledná strata sa zohľadňuje na daňové účely osobitným spôsobom stanoveným v odseku 3 článku 268 daňového poriadku Ruskej federácie. Strata sa zahŕňa do ostatných nákladov v rovnakých splátkach počas obdobia určeného ako rozdiel medzi životnosťou budovy (stavby, stavby) a jej skutočnou životnosťou do okamihu predaja.

Odborný názor

O.A. Kurbangaleeva, expertka časopisu Russian Tax Courier:

„V daňovom účtovníctve sa mesačný podiel nákladov na obstaranie pozemku započítava do ostatných výdavkov organizácie počnúc mesiacom, v ktorom sú predložené doklady o prevode vlastníctva tohto pozemku k nej na štátnu evidenciu (odsek 2 ods. 3, článok 264.1 Daňového poriadku Ruskej federácie Odpis týchto výdavkov sa ukončí v mesiaci, ktorý predchádza mesiacu predaja pozemku.V mesiaci, v ktorom budú dokumenty na štátnu registráciu vlastníctva nového vlastníka pozemku, predávajúca organizácia nie je oprávnená zahrnúť do iných výdavkov ďalšiu časť nákladov spojených s jeho obstaraním.

V prípade predaja pozemku so stratou v mesiaci jeho predaja však predávajúci môže daňovo uznať zodpovedajúcu časť vzniknutej straty. Základom je odsek 3 pododsek 3 článku 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie.

Vysvetlím to na príklade. Predpokladajme, že v júli 2009 organizácia získala za 12 miliónov rubľov. pozemok v minulosti vo vlastníctve obce. V tom istom mesiaci boli predložené doklady potrebné na zápis prevodu vlastníctva pozemku, čo je potvrdené potvrdením o prijatí dokladov vydaným registračným orgánom. Ale už v júli 2010 musela organizácia predať túto stránku za polovičnú cenu - za 6 miliónov rubľov. Podľa účtovnej zásady organizácia účtuje náklady na nadobudnutie práva k pozemkom v daňovom účtovníctve rovnomerne počas 10 rokov. Preto počnúc júlom 2009 (mesiac podávania dokumentov na štátnu registráciu) do júna 2010 (mesiac predchádzajúci mesiacu predaja stránky), spoločnosť mesačne zahrnula do ostatných výdavkov 100 000 rubľov. (12 miliónov rubľov ÷ 10 rokov ÷ 12 mesiacov). V mesiaci predaja pozemku - v júli 2010 už organizácia nebola oprávnená premietnuť rovnakú sumu do výdavkov.

Celkovo v čase vlastníctva pozemku organizácia uznala 1,2 milióna rubľov v iných výdavkoch. (100 000 rubľov × 12 mesiacov). To znamená, že výška neuhradených výdavkov (rozdiel medzi celkovou sumou výdavkov na obstaranie pozemku a výškou výdavkov zohľadnených na daňové účely do okamihu predaja) predstavovala 10,8 milióna rubľov. (12 miliónov - 1,2 milióna rubľov). To znamená, že v dôsledku predaja pozemku vznikla v daňových záznamoch predávajúceho strata vo výške 4,8 milióna rubľov. (10,8 milióna rubľov - 6 miliónov rubľov). Organizácia uzná výšku výslednej straty na daňové účely rovným dielom do 10 rokov (obdobie na odpísanie nákladov na obstaranie lokality, ktoré si stanovila v účtovnej politike). Každý mesiac bude môcť zahrnúť do iných výdavkov 40 000 rubľov. (4,8 milióna rubľov ÷ 10 rokov ÷ 12 mesiacov). V júli 2010 má teda spoločnosť právo uznať vo výdavkoch iba časť straty vo výške 40 000 rubľov.

Ak v dôsledku predaja pozemku vznikne strata

Predpokladajme, že výška neuhradených nákladov daňovníka spojených s nadobudnutím práva k pozemku presiahla cenu jeho predaja. V tomto prípade sa má za to, že predávajúci pozemku utrpel stratu. Nemôže však daňovo uznať výšku straty naraz. V pododseku 3 odseku 5 článku 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie sa uvádza, že strata z uplatnenia práva na pozemok je zahrnutá v ostatných výdavkoch daňovníka rovnakým dielom počas určitého obdobia.

Bohužiaľ, z doslovného prečítania pododseku 3 odseku 5 článku 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie je ťažké pochopiť, ako vypočítať toto obdobie. Ministerstvo financií Ruska v listoch zo dňa 08.05.07 č. 03-03-05/111 a zo dňa 31.10.07 č. 03-03-06/1/752 vysvetlilo, že pravidlá pre výpočet tohto obdobia závisia od zvoleného postupu. daňovníkom na uznanie výdavkov súvisiacich s obstaraním pozemku . Pripomeňme, že zvolený postup odpisovania týchto výdavkov musí byť stanovený v účtovnej politike používanej na daňové účely (odsek 2, pododsek 1, odsek 3, článok 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie).

Možnosť jedna- v daňovom účtovníctve organizácia účtuje náklady na obstaranie pozemku rovnomerne v ňou stanovenej lehote. Takéto obdobie nemôže byť kratšie ako päť rokov (odsek 1, pododsek 1, odsek 3, článok 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie). Ak organizácia dostala stratu z predaja pozemku, potom sa obdobie, počas ktorého bude musieť rovnomerne odpísať sumu tejto straty ako zníženie základu dane, rovná obdobiu, ktoré stanovila na uznanie náklady na nadobudnutie pozemku.

Upozornenie: predajca započítava uvedenú stratu rovným dielom do ostatných nákladov počnúc vykazovacím (zdaňovacím) obdobím, v ktorom túto stratu prijal. Toto je stanovisko Ministerstva financií Ruska uvedené v liste z 31. októbra 2007 č. 03-03-06/1/752.

Príklad 2

Využime podmienku z príkladu 1. Povedzme, že Interkhim LLC bola nútená predať pozemok za 1 000 000 rubľov.

Keďže výška neuhradených výdavkov spojených s nadobudnutím práva na pôdu (1 092 000 rubľov) presiahla predajnú cenu pozemku, v dôsledku tejto transakcie organizácia dostala stratu. Výška straty predstavovala 92 000 rubľov. (1 092 000 rubľov - 1 000 000 rubľov).

Podľa účtovnej politiky OOO Interkhim plánovala vykázať výdavky súvisiace s obstaraním pozemku do 5 rokov (60 mesiacov). Preto v tom istom období zahrnie rovnakým dielom do ostatných nákladov aj stratu získanú z predaja pozemkov. Každý mesiac bude môcť organizácia odpísať 1533,33 rubľov. (92 000 rubľov ÷ 60 mesiacov). To znamená, že do konca roku 2010 spoločnosť zohľadní v zložení ostatných výdavkov 9199,98 rubľov. (1533,33 rubľov × 6 mesiacov). Organizácia dokončí odpis celej sumy straty prijatej v júli 2010 z predaja pozemku až v júni 2015.

Poznámka

Ak sú už všetky výdavky odpísané

Je možné, že v čase predaja pozemku sú už všetky výdavky spojené s jeho obstaraním plne odpísané v daňovom účtovníctve. Typické je to predovšetkým pre organizácie, ktoré si zvolili spôsob odpisovania týchto výdavkov na základe základu dane predchádzajúceho zdaňovacieho obdobia. Ak totiž v roku predchádzajúcom roku nadobudnutia pozemku mala spoločnosť vysoký zisk, môže si na daňové účely uznať celú sumu výdavkov na obstaranie pozemku hneď v roku jeho kúpy. (samozrejme, ak je zisk taký vysoký, že aj náklady na pozemok sú nižšie ako 30%).

Ďalším príkladom je organizácia, ktorá odpisuje náklady na nadobudnutie pozemku rovnomerne počas piatich rokov, predá ho po päťročnom období vlastníctva (napríklad po 6 alebo 10 rokoch od dátumu nadobudnutia pozemku a odovzdania pozemku). dokumentov na štátnu registráciu vlastníctva k nemu).

Za takýchto okolností nemá predávajúci žiadne neuhradené náklady spojené s kúpou pozemku. Veď všetky náklady spojené s obstaraním pozemku sú už daňovo zohľadnené. V daňovom účtovníctve teda organizácia predávajúceho nie je oprávnená znížiť predajnú cenu o žiadne výdavky. To znamená, že z celej sumy prijatej z predaja pozemku je organizácia povinná zaplatiť daň z príjmov

Možnosť dva- pre daňové účely organizácia uzná náklady spojené s obstaraním pozemku vo výške určité percento zo základu dane na daň z príjmov za predchádzajúce zdaňovacie obdobie. Špecifické percento odpisu (nie viac ako 30 %) stanovuje daňovník samostatne v účtovnej politike na daňové účely (odseky 1 a 2, pododsek 1, odsek 3, článok 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie).

Ruské ministerstvo financií objasnilo, že pri výbere tejto možnosti uznania nákladov na nadobudnutie pozemku sa strata získaná z predaja pozemku odpisuje rovnomerne počas obdobia skutočného vlastníctva tohto pozemku. Odpis straty v daňovom účtovníctve začína od vykazovacieho (zdaňovacieho) obdobia, v ktorom bola prijatá.

Ako určiť dobu skutočného vlastníctva pôdy? Pozemky sú nehnuteľnosťou, a preto prevod ich vlastníctva podlieha štátnej registrácii na územnom orgáne Rosreestr (odsek 1, článok 130, odsek 1, článok 551 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a odsek 1, čl. 25 Zemského zákonníka). Obdobie skutočného vlastníctva pozemku by sa teda malo určiť na základe osvedčení o štátnej registrácii práv vydaných územným orgánom Rosreestr. Táto lehota sa počíta odo dňa štátnej registrácie vlastníctva pôdy a končí v okamihu prevodu vlastníctva na nového vlastníka (kupujúceho).

Štátna registrácia práv k nehnuteľnostiam sa vykonáva najneskôr do jedného mesiaca odo dňa prijatia dokumentov potrebných na registráciu. Toto je ustanovené v odseku 3 článku 13 federálneho zákona č. 122-FZ z 21. júla 1997 „o štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“. Dátum predloženia dokumentov registrujúcim orgánom a dátum štátnej registrácie vlastníctva pozemku spravidla pripadajú na rôzne mesiace. V prípade takejto nezrovnalosti sa mesiac, v ktorom boli dokumenty predložené na štátnu registráciu pri kúpe pozemku, nezapočítava do obdobia skutočného vlastníctva pozemku použitého na odpísanie sumy straty. A naopak, organizácia predávajúceho berie do úvahy mesiac predloženia dokumentov na štátnu registráciu pri následnom predaji tohto pozemku v čase skutočného vlastníctva pozemku.

Príklad 3

V apríli 2009 získala Business Center LLC za 5 300 000 rubľov. pozemok, ktorý bol v obecnom vlastníctve na výstavbu obchodno-kancelárskeho centra na ňom. V tom istom mesiaci boli predložené dokumenty na štátnu registráciu vlastníctva pôdy. Vlastnícke právo spoločnosti Business Center LLC k stránke bolo zaregistrované 15. mája 2009, čo je potvrdené príslušným certifikátom. V účtovnom postupe má organizácia ustanovené, že na daňové účely účtuje náklady na nadobudnutie práva k pozemkom vo výške 25 % zo základu dane predchádzajúceho zdaňovacieho obdobia. Avšak už v júni 2010 bola spoločnosť nútená predať tento pozemok za 3 000 000 rubľov. Vlastnícke právo nového vlastníka k pozemku bolo zapísané dňa 16.07.2010 av tom istom mesiaci bol pozemok prevodom a prevzatím prevedený na nového vlastníka. V roku 2009 organizácia zahrnula do výdavkov, ktoré znižujú zdaniteľný príjem, náklady na nákup pozemku vo výške 125 000 rubľov av roku 2010 - 75 000 rubľov.

Výška neuhradených nákladov spojených s nadobudnutím pozemku je 5 100 000 rubľov. (5 300 000 rubľov - 125 000 rubľov - 75 000 rubľov). To znamená, že strata z predaja pozemku dosiahla 2 100 000 rubľov. (5 100 000 rubľov - 3 000 000 rubľov).

V čase prevodu vlastníctva pozemku na nového vlastníka bola spoločnosť Business Center LLC vo vlastníctve pozemku 15 mesiacov (od mája 2009 do júla 2010). V dôsledku toho organizácia počas toho istého obdobia odpíše rovnakým dielom stratu, ktorú získala v dôsledku predaja pôdy. Každý mesiac, počnúc júlom 2010 (mesiac skutočného prevodu stránky na nového vlastníka), spoločnosť zahŕňa 140 000 rubľov v iných výdavkoch. (2 100 000 rubľov ÷ 15 mesiacov). Do konca roka 2010 tak zaúčtuje 840 000 rubľov ako výdavky. (140 000 rubľov × 6 mesiacov). Výška straty, ktorá nebola odpísaná na konci roka 2010, je 1 260 000 rubľov. (2 100 000 rubľov - 840 000 rubľov) bude organizácia schopná plne zohľadniť náklady už v prvých deviatich mesiacoch roku 2011.

Odborný názor

E.S. Romanchuk, expert časopisu Russian Tax Courier:

"Predpokladajme, že vo februári 2010 organizácia predala pozemok, ktorý nadobudla v decembri minulého roka. To znamená, že pozemok vlastnila len tri mesiace - jeden mesiac v roku 2009 a dva mesiace v roku 2010. Účtovná politika organizácie uvádza, že náklady na obstaranie pozemkov sa daňovo uznajú vo výške 30 % zo základu dane predchádzajúceho zdaňovacieho obdobia Počas užívania pozemku nestihla organizácia daňovo zohľadniť celú sumu nákladov spojených s jeho obstaraním.To znamená, že časť týchto nákladov zostala nepreplatená.Ako v daňovom účtovníctve zistiť výsledok obchodu pri predaji pozemku?

V prvom rade je potrebné vyčísliť výšku nákladov na obstaranie pozemku, neuhradenú do času jej realizácie. Je jasné, že práve to vyvoláva v tejto situácii najviac otázok. Problém je v tom, že článok 264.1 Daňového poriadku Ruskej federácie nestanovuje, v akom momente je možné uznať náklady na obstaranie pozemkov pri výbere určeného spôsobu ich odpisu (ako percento zo základu dane pre daň z príjmov predchádzajúceho roka). Zároveň v článku 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie neexistuje požiadavka na rovnaké uznanie nákladov pri použití tejto metódy. Môžeme teda konštatovať, že výdavky by sa mali premietnuť bez ohľadu na počet mesiacov, počas ktorých organizácia pozemok v kalendárnom roku skutočne vlastnila.

Správnosť tohto záveru potvrdzuje aj skutočnosť, že normy pododseku 1 odseku 3 článku 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie dávajú daňovníkom právo nezávisle určiť postup uznávania výdavkov na nadobudnutie pôdy a stanoviť v účtovných zásadách na daňové účely. Organizácia má teda právo uviesť v účtovnej politike nasledovné. V roku nadobudnutia pozemku sa zodpovedajúca časť výdavkov zohľadňuje na daňové účely v mesiaci, v ktorom sa predkladajú doklady na štátnu registráciu práva k pozemku. V ďalších rokoch sa časť nákladov na obstaranie pozemku pripadajúca na bežné zdaňovacie obdobie zahrnie do nákladov naraz k poslednému dňu prvého mesiaca daného roka (t. j. k 31. januáru).

Vráťme sa k výpočtu výsledku transakcie pri predaji pozemku, ktorý bol vo vlastníctve vlastníka len tri mesiace. Vzhľadom na vyššie uvedené formulácie v účtovnej politike bola organizácia v decembri 2009 oprávnená zohľadniť na daňové účely celú výšku výdavkov povolených na uznanie za daný rok (t. j. 30 % zo základu dane za rok 2008) . V januári 2010 si spoločnosť mohla zahrnúť do nákladov sumu vo výške 30 % zo zdaniteľných príjmov za rok 2009. Na výpočet tejto sumy by sa mal základ dane vypočítaný za rok 2009 zvýšiť o sumu výdavkov na obstaranie pozemku uznanú v decembri tohto roku (odsek 1, odsek 3, článok 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie federácia).

Rozdiel medzi obstarávacou cenou pozemku a výškou nákladov účtovaných účtovnou jednotkou v decembri 2009 a januári 2010 predstavuje jej neuhradené náklady. Znížením predajnej ceny stránky o výšku neuhradených nákladov spoločnosť určí výsledok tejto transakcie – zisk alebo stratu. Daň z príjmu je potrebné zaplatiť z celej sumy prijatého príjmu. Ak vznikne strata, nemôže byť uznaná ako paušálna suma na daňové účely. Výška straty z predaja pozemku je podmienená zahrnutím do ostatných výdavkov v rovnakých splátkach počas skutočného obdobia vlastníctva tohto pozemku (v našom prípade do troch mesiacov). To znamená, že organizácia mala právo uznať celú výšku straty (ak bola stránka samozrejme predaná so stratou) priamo v roku 2010 - v období od februára do apríla vrátane.

Dovoľte mi uviesť ďalší zaujímavý príklad. Predpokladajme, že organizácia kúpila pozemok v júli 2010 za 20 miliónov rubľov. a už v auguste ho predala len za 4 milióny rubľov. Na základe výšky zdaniteľného zisku za rok 2009 zahrnula v júli tohto roku do nákladov 6 miliónov rubľov. V čase predaja pozemku teda nepreplatené náklady dosiahli 14 miliónov rubľov. (20 miliónov rubľov - 6 miliónov rubľov). To znamená, že výška straty z transakcie je 10 miliónov rubľov. (14 miliónov rubľov - 4 milióny rubľov). Keďže stránka bola vo vlastníctve predajcu iba jeden mesiac, má právo vziať do úvahy celú sumu straty vo výške 10 miliónov rubľov. už v auguste 2010

Premietnutie do daňového priznania k dani z príjmov

V daňovom priznaní k dani z príjmov sú výsledky z predaja pozemkov premietnuté v prílohe č.3 k listu 02. Pripomeňme, že táto aplikácia je určená na výpočet súm výdavkov na prevádzku, ktorej hospodárske výsledky sa zohľadňujú účtujú pri zdaňovaní zisku osobitným spôsobom.

Ak teda organizácia uzná náklady spojené s predajom pozemku v súlade s pravidlami ustanovenými v odseku 5 článku 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie v prílohe č. 3 k listu 02 priznania, vyplní riadky 240-260. Označujú:

• v riadku 240 - predajná cena pozemku;
• riadok 250 - výška neuhradených nákladov spojených s obstaraním tohto pozemku;
• riadok 260 - strata z predaja pozemku (výška straty sa určuje samostatne za každý predaný pozemok).

V prípade zisku z predaja pozemku sa riadok 260 nevypĺňa a výška zisku v prílohe č. 3 k listu 02 sa nepremieta samostatne.

Uvádza sa výška straty z predaja pozemku, ktorú organizácia v aktuálnom vykazovacom (zdaňovacom) období zahŕňa do iných výdavkov na základe pododseku 3 odseku 5 článku 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie. v riadku 110 prílohy č. 2 k listu 02 priznania.

Predaj pozemku nadobudnutého pred rokom 2007 alebo kúpeného od neštátneho subjektu (obce)

Ešte raz poznamenávame, že odsek 5 článku 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie, ktorý stanovuje postup výpočtu zisku (straty) z predaja pozemku a pravidlá odpisovania takejto straty, sa vzťahujú na všetky prípady predaja pozemkov právnickými osobami. Organizácia teda nie je povinná uplatňovať normy vyššie uvedeného odseku, ak predáva pozemok, ktorý bol získaný:

• od štátu resp obce do roku 2007;
• od inej ruskej alebo zahraničnej obchodnej organizácie alebo od jednotlivca (bez ohľadu na rok nadobudnutia);
• založenie štátu alebo obce v roku 2007 alebo neskôr, ak v čase nadobudnutia neboli na pozemku vo vlastníctve daňovníka žiadne budovy (budovy, stavby, stavby) a investičná výstavba investičného majetku nebola pôvodne plánovaná a skutočne realizovaná na ňom (napríklad pozemky s určeným využitím na poľnohospodárske účely).

Na účely zdanenia príjmov sa predaj pozemkov v uvedených situáciách považuje za predaj iného majetku. V dôsledku toho sa zisk (strata) z predaja takýchto lokalít určuje na základe článku 268 ods. 1 pododseku 2 daňového poriadku Ruskej federácie. Uvádza sa v ňom, že predávajúci má právo príjem dosiahnutý predajom iného majetku znížiť o cenu jeho nadobudnutia. Podobné vysvetlenia obsahuje list Ministerstva financií Ruska zo dňa 04.03.10 č. 03-03-06/1/111. Tento list rozoberá situáciu s predajom poľnohospodárskej pôdy, ktorej zamýšľané využitie nezahŕňalo investičnú výstavbu. Možnosť zníženia príjmu z predaja pozemku predtým zakúpeného od obchodnej organizácie alebo jednotlivca o kúpnu cenu tohto pozemku je uvedená v liste Ministerstva financií Ruska zo dňa 22. apríla 2010 č. 03-03 -06/1/282.

Na rozdiel od predaja pozemkov nadobudnutých od štátu (obecný útvar) v roku 2007 alebo neskôr, pri zisťovaní zisku (straty) z predaja ostatného majetku možno prijatý príjem znížiť o celé náklady spojené s akvizíciou lokality, a nielen výšku neuhradených nákladov. Koniec koncov, od okamihu nákupu stránky po jej predaj organizácia nezohľadnila na daňové účely náklady spojené s jej nadobudnutím (odsek 1, článok 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie). Možnosť uznať tieto výdavky sa jej naskytne až v prípade následného predaja takéhoto pozemku.

Okrem toho má predajca pozemku, ktorý nespĺňa požiadavky článku 264.1 ods. 1 daňového poriadku Ruskej federácie, právo znížiť príjem z predaja tohto pozemku o sumu priamo súvisiacich nákladov. na jeho predaj (napr. náklady na posúdenie pozemku). Toto je uvedené v odseku 1 článku 268 daňového poriadku Ruskej federácie.

Ak obstarávacia cena pozemku s prihliadnutím na náklady spojené s jeho predajom prevyšuje výnos z jeho predaja, nadbytočná suma sa vykáže ako strata. Takáto strata sa zohľadňuje na účely zdanenia zisku v tom období, v ktorom bola prijatá. Základom je odsek 2 článku 268 daňového poriadku Ruskej federácie.

Príklad 4

V roku 2006 Aspect LLC získala pozemok od individuálneho podnikateľa A.N. Karapetyan za 5 200 000 rubľov. V júli 2010 organizácia predala túto stránku spoločnosti Stroykompleks CJSC za 6 600 000 rubľov. Pred uvedením stránky na predaj pozvala spoločnosť Aspect LLC nezávislého odhadcu. Náklady na jeho služby pri hodnotení trhovej hodnoty pozemku dosiahli 259 600 rubľov. (vrátane DPH 39 600 rubľov).

Keďže pozemok bol kúpený od fyzickej osoby, spoločnosť Aspect LLC pri výpočte dane z príjmu v rokoch 2006-2010 nezohľadnila náklady spojené s jeho obstaraním. V júli 2010, keď organizácia predala pozemok, zahrnula do príjmu 6 600 000 rubľov. Vo výdavkoch predávajúci zohľadnil náklady na získanie stránky a náklady na jej posúdenie, tj 5 420 000 rubľov. (5 200 000 rubľov + 259 600 rubľov - 39 600 rubľov). Zisk z predaja pozemku, uznaný v daňovom účtovníctve, teda dosiahol 1 180 000 rubľov. (6 600 000 rubľov - 5 420 000 rubľov)

Spoločnosť "Invest-Nedvizhimost" má rozsiahlu databázu návrhov pozemkov. Sú medzi nimi pozemky, ktoré je možné využiť na podnikanie – sklady, továrne, servisné dielne a pod. Pri výbere stránky pre firmu musíte najprv stanoviť hlavné kritériá vyhľadávania. Určite oblasť vyhľadávania: v meste alebo v prímestskej oblasti. To ovplyvňuje cenu pôdy. Pri niektorých typoch pozemkov pre komerčnú výstavbu bude rozhodujúci výber lokality, v iných prípadoch dostupnosť komunikácie alebo cena. Ak je pozemok potrebný na podnikanie, je potrebné zohľadniť jeho účel a druh povoleného využitia.

Za určitých podmienok môže byť kategória povoleného používania stránky zmenená v súlade s platnou legislatívou. Pri výbere miesta stránky zohľadnite charakter podnikania, pre ktorý je určená. Supermarket si vyžiada pozemok v meste, oblasti s vysokou hustotou obyvateľstva, s dobrou dopravnou dostupnosťou.

Pre autoservis alebo autoumyváreň sú vhodné oblasti pri diaľniciach. Ak sa plánuje výstavba čerpacej stanice, optimálna bude lokalita s pohodlným prístupom k nej, ktorá sa nachádza v blízkosti veľkej križovatky ciest, v blízkosti autoservisu alebo parkoviska. Toto zohľadňuje kategóriu nebezpečnosti podniku a možnosť splnenia požiadaviek na vzdialenosť od najbližších budov atď. Pri výbere pozemku pre sklad zohľadnite jeho účel. Ak ide o sklad hotových výrobkov alebo veľkoobchod pre komerčný podnik, musí sa nachádzať v blízkosti obsluhovaného zariadenia. Dôležitým kritériom výberu je aj prítomnosť alebo možnosť poskytovania komunikácií, ich vlastnosti. Pre podnik je potrebné zistiť potrebu elektrickej energie, vody a pod. Pozemok na podnikanie je možné kúpiť do vlastníctva alebo naň spísať dlhodobú nájomnú zmluvu. Výber pozemku na podnikanie a registrácia vlastníctva a iných dokumentov na ňom je teda náročná úloha, bude potrebné vziať do úvahy mnohé nuansy.

Špecialisti spoločnosti "Invest-Nedvizhimost" majú rozsiahle skúsenosti s nehnuteľnosťami v regióne a sú schopní pomôcť pri výbere najvhodnejšieho miesta pre konkrétny podnik. S našou pomocou bude výber pozemku pre podnikanie vykonaný správne z hľadiska optimálnych nákladov a vyhliadok na rozvoj podniku.

Realizácia pozemkov organizáciami v rámci všeobecného daňového režimu

V súlade s paragrafmi. 6 s. 2 čl. 146 daňového poriadku Ruskej federácie sa výnosy z predaja pozemkov (podielov na nich) neuznávajú ako predmet zdanenia daňou z pridanej hodnoty.

daň z príjmu

Postup pri zisťovaní finančného výsledku z predaja pozemkov závisí od toho, kto pozemok v čase jeho nadobudnutia vlastnil: vo vlastníctve štátu alebo obce, alebo vo vlastníctve fyzických osôb (organizácií a občanov), a od toho, kedy bol pozemok získané.

Ak bol pozemok odkúpený od štátu (obecné zastupiteľstvo) v období od 1. januára 2007 do 31. decembra 2011, zisk (strata) z predaja sa zisťuje spôsobom ustanoveným v odseku 5 čl. 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie.

Ak bol pozemok nadobudnutý pred alebo po určenom období alebo odkúpený od súkromného vlastníka, zisk alebo strata sa určí podľa ods. 2 s. 1 čl. 268 daňového poriadku Ruskej federácie.

1. V prípade, že pozemok bol nadobudnutý v období od 1. januára 2007 do 31. decembra 2011 od orgánov výkonnej moci alebo orgánov územnej samosprávy, ktoré sú oprávnené s ním nakladať.

V čl. 264.1 Daňového poriadku Ruskej federácie ustanovuje osobitné pravidlo pre účtovanie výdavkov na obstaranie pozemkov pre daňovníkov, ktorí nadobudli pozemky v období od 1. januára 2007 do 31. decembra 2011 z pozemkov vo vlastníctve štátu alebo obce, na ktorých budovy, stavby, stavby alebo ktoré sú nadobudnuté na účely investičnej výstavby investičného majetku v týchto oblastiach.

Takže v súlade s paragrafmi. 1 s. 3 čl. 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie podľa výberu daňovníka, výška nákladov na získanie práva na pozemky:

1) sa účtuje do nákladov vykazovacieho (zdaňovacieho) obdobia rovnomerne počas obdobia, ktoré si daňovník určí samostatne a nemalo by byť kratšie ako päť rokov;

2) sa zaúčtuje do nákladov účtovného (zdaňovacieho) obdobia najviac vo výške 30 % vypočítanej podľa čl. 274 daňového poriadku Ruskej federácie základ dane za predchádzajúce zdaňovacie obdobie, až do úplného uznania celej sumy týchto výdavkov.

Ak zmluva o kúpe a predaji pozemku stanovuje podmienku platby v splátkach a zároveň lehota splatnosti podľa zmluvy presahuje dobu, počas ktorej organizácia uzná náklady na nadobudnutie pozemku v súlade s § 2 ods. účtovnej politiky by sa náklady mali rozdeliť rovnomerne počas obdobia stanoveného v zmluve (odsek 4, odsek 1, odsek 3, článok 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie).

V odseku 5 čl. 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie stanovuje postup na určenie zisku (straty) pri predaji týchto pozemkov. Zisk (strata) z predaja práva k pozemku je teda definovaný ako rozdiel medzi predajnou cenou a neuhradenými nákladmi daňovníka spojenými s nadobudnutím práva k tomuto pozemku. Neuhradenými nákladmi sa rozumie rozdiel medzi nákladmi daňovníka na nadobudnutie práva k pozemku a výškou výdavkov zohľadňovaných na daňové účely do okamihu uplatnenia práva spôsobom ustanoveným v čl. 264.1 daňového poriadku Ruskej federácie.

Ak pri výkone práva k pozemku vznikne strata, zahrnie sa do ostatných výdavkov daňovníka rovnakým dielom v lehote ustanovenej podľa odsekov. 1 s. 3 čl. 264 .1 daňového poriadku Ruskej federácie a skutočné obdobie vlastníctva tejto stránky.

2. Ak bol pozemok kúpený pred 1. januárom 2007 alebo po 31. decembri 2011, alebo od organizácií alebo fyzických osôb.

Do momentu jeho následného predaja je tento pozemok v súlade s odsekom 2 ust. 256 daňového poriadku Ruskej federácie nepodlieha odpisom.

Vzhľadom na to, že podľa odseku 2 čl. 38 Daňového poriadku Ruskej federácie sa majetok v daňovom zákonníku vzťahuje na druhy predmetov občianskych práv (s výnimkou vlastníckych práv) súvisiacich s majetkom v súlade s Občianskym zákonníkom Ruskej federácie as prihliadnutím na že čl. 130 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sú pozemky klasifikované ako nehnuteľné veci (nehnuteľnosti, nehnuteľnosti), pozemky sú na daňové účely klasifikované ako majetok.

Podľa paragrafov. 2 s. 1 čl. 268 daňového poriadku Ruskej federácie pri predaji iného majetku (s výnimkou cenných papierov, výrobkov vlastnej výroby, nakúpeného tovaru) má právo znížiť príjem z takejto operácie o cenu nadobudnutia (vytvorenia) tohto majetku, ako aj o výšku výdavkov uvedených v ods. 2 s. 2 čl. 254 daňového poriadku Ruskej federácie.

Pri predaji majetku a (alebo) majetkových práv uvedených v čl. 268 Daňového poriadku Ruskej federácie je daňovník oprávnený znížiť príjem z takýchto operácií aj o sumu výdavkov priamo súvisiacich s takýmto predajom, najmä o náklady na ocenenie a údržbu predávaného majetku.

Daňovník má teda právo zohľadniť náklady na pozemok získaný od organizácií alebo jednotlivcov vo výdavkoch na účely zdanenia ziskov pri jeho predaji (toto stanovisko potvrdzuje spoločný list Federálnej daňovej služby z r. Ruskej federácie zo dňa 07.06.2012 N ED-4-3 / [e-mail chránený] a Ministerstvo financií Ruskej federácie z 28. mája 2012 N 03-03-10 / 57 a list Ministerstva financií Ruskej federácie z 30. augusta 2012 N 03-03-06 / 1/443) .

Napriek tomu, že odsek 2 čl. 268 Daňového poriadku Ruskej federácie stanovuje, že ak kúpna cena nehnuteľnosti uvedenej v odseku 1 odseku 2 tohto článku, berúc do úvahy náklady spojené s jej predajom, prevyšuje výnosy z jej predaja, rozdiel medzi týmito sumy sú uznané ako strata daňovníka, zohľadnená na účely zdaňovania, daňové orgány v liste Federálnej daňovej služby Ruskej federácie zo dňa 09.07.2010. N ШС-37-3/ [e-mail chránený] vysvetliť, že strata získaná z predaja pozemkov tejto kategórie sa zohľadňuje v súlade s čl. 283 daňového poriadku Ruskej federácie, to znamená, že sa prenesie na desať rokov nasledujúcich po zdaňovacom období, v ktorom bola táto strata prijatá.

Predaj pozemkov organizáciami uplatňujúcimi zjednodušený daňový systém

Náklady na obstaranie pozemku nemôžu organizácie uplatňujúce zjednodušený daňový systém zohľadňovať ako výdavky na obstaranie dlhodobého majetku, keďže pozemky na účely kap. 26.2 „Zjednodušený daňový systém“ daňového poriadku Ruskej federácie sa nevzťahuje na dlhodobý majetok.

V súlade s odsekom 4 čl. 346.16 daňového poriadku Ruskej federácie, iba tie, ktoré sú uznané ako odpisovateľný majetok v súlade s kap. 25 „Daň z príjmu právnických osôb“ daňového poriadku Ruskej federácie a podľa odseku 2 čl. 256 daňového poriadku Ruskej federácie, pozemky nepodliehajú odpisom.

Treba poznamenať, že kapitola 26.2. Daňový poriadok Ruskej federácie neobsahuje priamu odpoveď na otázku, či sa počiatočné náklady na predané pozemky zohľadňujú ako výdavky.

Ministerstvo financií Ruskej federácie vo svojom liste č. 03-11-06/2/5946 z 28. februára 2013 vysvetľuje, že daňovníci majú právo znížiť príjem z predaja pozemkov o sumu výdavky, ktoré skutočne vynaložili na nadobudnutie týchto pozemkov, len ak boli pozemky nadobudnuté za účelom ich ďalšieho predaja.

V tomto prípade by mala byť pôda klasifikovaná ako komodita na daňové účely.

Pri tom by sme sa mali riadiť paragrafmi. 23 ods. 1 čl. 346.16 Daňového poriadku Ruskej federácie, podľa ktorého daňovníci, ktorí uplatňujú zjednodušený systém zdaňovania a zvolili si za predmet zdanenia príjmy znížené o sumu výdavkov, pri určovaní predmetu zdanenia znižujú prijaté príjmy o náklady úhrady nákladov na tovar zakúpený na ďalší predaj (znížených o sumu výdavkov uvedených v pododseku 8, odsek 1, článok 346.16 daňového poriadku Ruskej federácie), ako aj za náklady spojené s nadobudnutím a predajom tohto tovaru vrátane nákladov na skladovanie, údržbu a prepravu tovaru.

Podľa paragrafov. 2 s. 2 čl. 346.17 daňového poriadku Ruskej federácie sa náklady na úhradu nákladov na tovar zakúpený na ďalší predaj účtujú do nákladov pri predaji uvedeného tovaru.

V súlade s odsekom 3 čl. 38 daňového poriadku Ruskej federácie sa akýkoľvek majetok predaný alebo určený na predaj na daňové účely považuje za komoditu.

Daňovníci tak majú právo pri ich predaji znížiť prijaté príjmy o sumu, ktorú skutočne vynaložili na obstaranie pozemkov, ktoré sú nadobudnuté za účelom ďalšieho predaja. V ostatných prípadoch sa náklady na nadobudnutie pozemkov na daňové účely nezohľadňujú v rámci zjednodušeného systému zdaňovania.

Podobné stanovisko je uvedené aj v liste Ministerstva financií Ruskej federácie zo dňa 8. apríla 2011 N 03-11-06 / 2/46.

Je potrebné poznamenať, že podľa vysvetlení uvedených v liste Ministerstva financií Ruskej federácie zo dňa 08.06.2011 N 03-11-06 / 2/91 boli vykonané dodatočné práce na predaných pozemkoch, ktoré boli podmienkou ich predaja, ako je napríklad spevňovanie priekop, vytváranie chodníkov (plošín), stavanie plotov a pod. sa na daňové účely nezohľadňujú z dôvodu, že Ch. 26.2 daňového poriadku Ruskej federácie nestanovuje zvýšenie nákladov na nadobudnutie tovaru o náklady na jeho uvedenie do stavu, v ktorom je vhodný na predaj.