Companii care vând terenuri. Vânzarea terenului: costuri fiscale în regimul general de impozitare și sistemul fiscal simplificat. Vânzarea dreptului la un teren

Vânzarea tehnologiei terenuriîn cadrul întreprinderilor privatizate

Restricții privind achiziționarea de terenuri în cadrul întreprinderilor privatizate

Din punct de vedere procedural și juridic, la achiziționarea de terenuri, trebuie să se facă distincția între părțile construite și cele libere ale acestora (Schema 15.3).

construit terenurile din orașe și orașe sunt considerate terenuri pe care sau sub care se află întreprinderi, clădiri, structuri, structuri. Terenul intravilan al unei întreprinderi privatizate este întregul teritoriu al întreprinderii, cu excepția terenurilor goale neconstruite (inclusiv cele rezervate conform documentației proiectului).

Loturile goale neconstruite (parcela), al căror utilizator de teren este întreprinderea care se privatizează, pot fi, prin decizia întreprinderii:

• a) păstrate în proprietate municipală (de stat) cu sau fără leasing acestei întreprinderi;
• b) achiziționate de întreprindere împreună cu terenul construit și la același preț, cu condiția ca întreprinderea să își desfășoare dezvoltarea în conformitate cu procedura stabilită în termen de trei ani de la data intrării în proprietate.

Dacă întreprinderea nu îndeplinește ultima condiție, este obligată să o vândă în modul prevăzut de legislația Federației Ruse pentru vânzarea terenurilor neamenajate care sunt proprietate de stat (municipală). În acest caz, precum și în cazul vânzării unui teren neamenajat înainte de expirarea a trei ani de la data intrării în proprietate, vânzătorului i se percepe o taxă unică la bugetul local în valoare de 30% a sumei cu care prețul de vânzare al parcelei a depășit prețul de cumpărare.

La privatizarea terenurilor, procedura de utilizare a subsolului este determinată în conformitate cu Legea subsolului a Federației Ruse.

La vânzarea unui teren construit în limitele orașelor și a altor așezări în conformitate cu prevederile de bază, dreptul proprietarului de a teren include dreptul la orice utilizare permisă a acestuia, care, până la intrarea în vigoare a legislației privind zonarea teritorială, se înțelege drept dreptul de a folosi amplasamentul împreună cu clădirile, structurile, structurile situate pe acesta.

Schema 15.3.

prin toate mijloacele care nu contravin restricțiilor stabilite de autoritățile competente (autoritățile locale) pe baza legislației în vigoare și a standardelor de construcție, sanitare, de mediu și de securitate la incendiu aprobate.

Nu este permisă stabilirea modului țintă (unic) de utilizare a proprietății, inclusiv a terenului, precum și stabilirea de restricții privind utilizarea unui teren separat. Astfel de restricții pot fi stabilite numai pentru toate site-urile dintr-un anumit punct Zona funcționalăîn conformitate cu legislația Federației Ruse. Proprietarul are dreptul de a folosi terenul construit împreună cu clădirile, structurile, structurile, spațiile situate pe acesta în acele moduri și în acele scopuri care nu sunt interzise în zona funcțională dată a acestui oraș (așezământ) sau în o rază de 100 m de la limitele acestei parcele.

Proprietarii de terenuri au dreptul de a înregistra drept proprietate în mod gratuit acea parte din infrastructura inginerească care este utilizată exclusiv pentru furnizarea obiectului (obiectelor) imobiliare ale acestui proprietar (până la limita parcelei sau - pentru cabluri și conducte - înainte de conectarea la autostrăzile relevante) în baza unui acord cu autoritatea competentă. Construirea de noi instalații de infrastructură pe șantier, inclusiv așezarea cablurilor electrice și telefonice, conductelor de apă și gaze, canalizare, a căror amplasare poate cauza daune proprietarului, se realizează pe bază de despăgubire în conformitate cu un acord între proprietarul sitului și organismul de stat (municipal) relevant. Restricțiile de utilizare a unui teren construit care există la momentul privatizării (vânzării) unei întreprinderi sau a altor bunuri imobiliare sunt valabile.

Organele teritoriale relevante ale Rosreestr și Gosstroy sunt obligate, în termen de 2 luni, să transmită solicitantului spre revizuire informațiile care fac obiectul înregistrării privind restrângerea drepturilor de folosință a terenului, inclusiv servituțile publice existente la data vânzării imobilului, structură, structură, întreprindere, precum și asupra unor astfel de servituți, a căror înființare a fost prevăzută prin hotărârile autorităților competente ale statului (organisme locale de autoguvernare) adoptate la data specificată.

Înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului

Etapa finală a achiziției unui teren include procedurile stabilite pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra acestuia (schemele 15.4-15.9). Cumpărătorul depune un pachet complet de documente împreună cu cererea nr. 2 (vezi Schema 15.2) la autoritatea executivă teritorială de administrare a proprietății, care încheie un contract de vânzare a unui teren.

În termen de o săptămână de la data primirii documentelor prezentate de cumpărător de la Agenția Federală de Administrare a Proprietății, vânzătorul semnează un acord cu cumpărătorul privind cumpărarea și vânzarea terenului și emite cumpărătorului ordin de plata să plătească costul terenului în suma prescrisă.

Dacă documentele transmise vânzătorului nu îndeplinesc cerințele stabilite, vânzătorul le returnează Agenției Federale de Administrare a Proprietății.

În cazul în care cumpărătorul refuză să încheie contractul sau dacă nu se prezintă în termen de trei luni, vânzătorul returnează documentele Agenției Federale de Administrare a Proprietății cu o notificare corespunzătoare.

În termen de o săptămână de la data emiterii ordinului de plată către cumpărător, acesta îl prezintă vânzătorului executat corespunzător, achitat, confirmând transferul. Baniîn contul specificat de vânzător.

În termen de două săptămâni de la plata integrală a costului terenului în conformitate cu contractul de vânzare-cumpărare, Agenția Federală de Administrare a Proprietății trimite următoarele documente serviciului de înregistrare Rosreestr:

• o copie a contractului de vânzare a site-ului;
• o scrisoare de confirmare a plății integrale în temeiul contractului și cu o propunere de eliberare, în modul prescris, a documentelor care să ateste dreptul de proprietate asupra terenului.

Un ordin de plată plătit și un contract de vânzare-cumpărare a terenului reprezintă o bază incontestabilă pentru eliberarea documentelor către cumpărător care să ateste dreptul de proprietate asupra terenului. Documentele trebuie eliberate de către administrația raională (orașului) în termen de două săptămâni de la data primirii scrisorii de la autoritatea executivă teritorială pentru administrarea proprietății. Pentru încălcarea termenilor și procedurii de reînregistrare a dreptului de folosință permanentă (nelimitată) a terenurilor pentru dreptul de proprietate sau de închiriere, amenda pentru persoanele juridice și întreprinzătorii individuali de la 01.01.2013 este stabilită la o cotă de 20. mii până la 100 de mii de ruble. (Articolul 7.34 din Codul contravențiilor administrative al Federației Ruse).

Schema 15.4.

Schema 15.5.

Schema 15.6.

Schema 15.7. Drepturi asupra unui teren la vânzarea unei clădiri (structuri), pe el

Schema 15.8. Drepturile proprietarului unei clădiri (structurii) asupra unei părți a proprietății vândute ei un teren

Sistem 15.9.

Vânzarea dreptului de a închiria terenuri la Moscova prin licitație

La Moscova, terenul poate fi acum transferat în proprietate privată, iar drepturile de închiriere pe termen lung pot fi vândute prin licitație. Dreptul de proprietate asupra oricărei clădiri nu implică în mod automat dreptul de proprietate asupra terenului atașat acesteia. În același timp, dreptul de a închiria un teren situat sub dimensiunile unei clădiri (structuri) privatizate nu este răscumpărat. În cazul excluderii acestuia din folosința generală, dreptul de arendare poate fi răscumpărat pentru terenul adiacent acestuia la cererea utilizatorului terenului.

Procedura de desfășurare a licitațiilor pentru furnizarea de închiriere pe termen lung a terenurilor la Moscova este prezentată în diagramele 15.10-15.13.

Schema 15.10.

Schema 15.11.

Schema 15.12.

Schema 15.13. Procedura de încheiere a contractelor și decontărilor pe baza rezultatelor unei licitații pentru dreptul de arendare a terenului loturi la Moscova

Pentru a calcula răscumpărarea drepturilor de închiriere pe termen lung și scurt a terenurilor, au fost aprobate rate de bază pe baza prețurilor de piață pentru drepturile de închiriere pe baza rezultatelor licitațiilor. S-a stabilit că cuantumul plății pentru răscumpărarea dreptului de închiriere pe termen lung a terenului pentru construcția de facilități comerciale, rezidențiale și alte capitaluri nu depinde de termenul de închiriere.

Dacă o persoană fizică sau juridică are drept de proprietate (de gestiune economică sau de management operațional) numai asupra unei părți a clădirii, atunci aria cotei sale de teren se calculează proporțional cu suprafața clădirii aparținând fără a aloca această cotă în natură. Într-un microcartier rezidențial cu dezvoltare complexă, când nu este indicat să se stabilească limitele proprietății în natură a locuinței, suprafața terenului se determină prin calcul (Schema 15.14).

Schema 15.14.

• Vânzarea imobilelor sub valoarea cadastrală - consecințe fiscale
• Vanzarea terenului sub valoarea cadastrala - consecinte
• Taxa pe vânzarea bunurilor imobile și valoarea cadastrală
• Taxa pe vânzarea terenurilor: ce s-a schimbat din 2016
• clarificare

Vânzarea imobilelor sub valoarea cadastrală - consecințe fiscale De exemplu, Rosreestr oferă o astfel de oportunitate, făcând fiecare site în registru și hartă publică. Există și modalități mai convenabile: serviciul online KTOTAM.PRO oferă orice informații despre imobile și terenuri în orice moment convenabil pentru dvs.

Vanzarea terenului sub valoarea cadastrala - consecinte

Atenţie

Ca urmare, vânzarea unui apartament sub valoarea cadastrală (CV) va reduce semnificativ povara fiscală pentru vânzător.Această problemă trebuie luată în considerare cu atenție, deoarece apartamentele care sunt cumpărate în 2016 vor fi scutite de impozit abia în 2021, ceea ce este pe termen lung. Vânzarea imobilelor la valoare cadastrală afectează semnificativ baza de impozitare pe care vânzătorul trebuie să o acopere.

Info

La o tranzacție din Moscova, diferența de taxe poate depăși 100 de mii de ruble. Centrul de Cadastru și Înregistrare „Star-Service” oferă mai multe modalități legitime și legale de minimizare a impozitelor la vânzarea imobilelor.Impozitul pe valoarea cadastrală se calculează la vânzarea apartamentelor, camerelor și clădirilor rezidențiale.

Dar această regulă nu funcționează întotdeauna.

Este posibil să vindeți terenul sub valoarea cadastrală

Important

Totodată, trebuie amintit că suma plătită în exces de impozit pentru anii anteriori nu este rambursabilă, de aceea este important să nu amânăm contestarea evaluării cadastrale. Dacă sunteți sigur că valoarea cadastrală a site-ului dvs. a fost supraevaluată, aveți documente care confirmă acest lucru și doriți să economisiți banii la plata impozitelor, ar trebui să contactați organizațiile speciale care reprezintă interese în litigiile privind valoarea cadastrală.

Specialiștii unor astfel de firme se vor ocupa de documente și vor ajuta la câștigarea cazului. Rezultate În concluzie, putem spune că orice joc cu statul este plin de probleme.
Evaziunea fiscală va fi dezvăluită mai devreme sau mai târziu, iar contribuabilul neglijent va trebui să plătească toate restanțele împreună cu amenzile și penalitățile. Puteți reduce impozitul pe venitul persoanelor fizice prin mijloace legale, pentru aceasta ar trebui să consultați case de avocatură specializate.

Este posibil să vindem teren sub valoarea cadastrală

De exemplu, o astfel de oportunitate este oferită de Rosreestr, care introduce fiecare site în registru și harta publică. Certificatul de cost conform cadastrului se eliberează în termen de 5 zile.
Există și modalități mai convenabile: serviciul online KTOTAM.PRO oferă orice informații despre imobile și terenuri în orice moment convenabil pentru dvs. Este suficient să urmați linkul https://kadastr.ktotam.pro/ și să introduceți adresa obiectului și numărul său cadastral. În câteva minute vei primi un răspuns. Cum se calculează impozitul pe proprietate? Dacă proprietarul vinde un teren sau un imobil, acesta este obligat să plătească impozit pe venit (PIT). Anterior, vânzătorii fără scrupule au încercat să evite povara fiscală și au indicat sume neglijabile în contracte.

Impozite din vânzarea terenurilor sub valoarea cadastrală

Important Este suficient să urmați linkul https://kadastr.ktotam.pro/ și să introduceți adresa obiectului și numărul său cadastral. În câteva minute vei primi un răspuns. Cum se calculează impozitul pe proprietate? Daca proprietarul vinde un teren sau un imobil, acesta este obligat sa plateasca impozit pe venit (PIT).Anterior, vanzatorii fara scrupule incercau sa evite povara fiscala si indicau in contracte sume nesemnificative. Vânzarea terenurilor sub valoarea cadastrală - consecințe Deducere standard de 1 milion de ruble) Dacă proprietatea a fost achiziționată după 1 ianuarie 2016, valoarea este mai mare de 70% din valoarea cadastrală.

Vânzarea terenurilor de către un antreprenor sub valoarea lor cadastrală

Dacă încercați să vindeți un apartament sub valoarea cadastrală, atunci o astfel de tranzacție poate atrage atenția poliției fiscale. Dacă se descoperă fraude fiscale, acestea vor trebui plătite integral, împreună cu penalități.

Riscul inspecției fiscale crește dacă achiziționarea de bunuri imobiliare se face în detrimentul fondurilor împrumutate de la bancă. În acest caz, inspectorii fiscali, după studierea contractului de împrumut, vor putea determina prețul cadastral și de piață al obiectului pentru perceperea impozitului pe venit. Astfel, se poate spune că vânzarea imobilelor sub valoarea cadastrală este de fapt imposibilă și neprofitabilă, întrucât oficiu fiscal va calcula în continuare impozitul pe venitul persoanelor fizice la o cotă de 70% din valoarea cadastrală. Cu toate acestea, există modalități legitime de a reduce povara fiscală după vânzarea propriei proprietăți.

Vindem teren la un pret sub valoarea cadastrala

Înapoi la Valoarea cadastrală 2018În legislația fiscală Federația Rusă Au fost aduse modificări semnificative în ceea ce privește impozitarea tranzacțiilor de vânzare a imobilelor și a terenurilor. Acum valoarea taxei colectate depinde de valoarea cadastrală a terenului.

În legătură cu schimbările, proprietarii de imobile au o mulțime de întrebări, dintre care cea mai populară este dacă este posibil să vindeți terenuri și imobile sub valoarea cadastrală. Să luăm în considerare acest punct în detaliu. Valoarea cadastrală este valoarea evaluării terenului efectuată de organizațiile certificate.

Costul cadastrului depinde de mai mulți factori simultan: tipul și scopul terenului, disponibilitatea infrastructurii sociale, suprafața sitului, locația acestuia, numărul de parcele dintr-o anumită zonă.

Vanzarea proprietatii sub valoarea cadastrala - consecinte fiscale

Din 2016, au fost aduse modificări semnificative în legislația fiscală a Federației Ruse în ceea ce privește impozitarea tranzacțiilor de vânzare de imobile și terenuri. Acum valoarea taxei colectate depinde de valoarea cadastrală a terenului.
În legătură cu schimbările, proprietarii de imobile au o mulțime de întrebări, dintre care cea mai populară este dacă este posibil să vindeți terenuri și imobile sub valoarea cadastrală. Să luăm în considerare acest punct în detaliu. Conţinut:

1. Valoarea cadastrală: metoda de calcul
2. Cum se calculează impozitul pe proprietate?
3. Vanzarea imobilelor si a terenurilor sub valoarea cadastrala
4. Modalități legale de reducere a impozitului pe venitul personal
5. Rezultate

Valoarea cadastrală: metoda de calcul Valoarea cadastrală este valoarea evaluării terenului efectuată de organizațiile certificate.

Dacă se descoperă fraude fiscale, acestea vor trebui plătite integral, împreună cu penalități. Riscul inspecției fiscale crește dacă achiziționarea de bunuri imobiliare se face în detrimentul fondurilor împrumutate de la bancă.

În acest caz, inspectorii fiscali, după studierea contractului de împrumut, vor putea determina prețul cadastral și de piață al obiectului pentru perceperea impozitului pe venit. Astfel, putem spune că vânzarea imobilelor sub valoarea cadastrală este de fapt imposibilă și nerentabilă, întrucât fiscul va calcula în continuare impozitul pe venitul persoanelor fizice la o cotă de 70% din valoarea cadastrală. Cu toate acestea, există modalități legitime de a reduce povara fiscală după vânzarea propriei proprietăți.

Organizația vinde un teren sub valoarea cadastrală

Regiunile au dreptul de a-și stabili propriul termen limită pentru deținerea proprietății pentru a o scuti de impozite, precum și de a utiliza propriul coeficient din valoarea cadastrală pentru calcularea impozitului pe venitul personal. Aceste valori pot fi reduse la zero. Vânzarea terenului sub valoarea cadastrală este teoretic posibilă. Statul nu restricționează proprietarii în stabilirea prețurilor atunci când își vând proprietățile și orice sumă poate fi trecută în contractul de vânzare-cumpărare. Dar statul cere respectarea strictă a anumitor reguli, inclusiv plata integrală a impozitului pe venitul persoanelor fizice. Modificările la Codul Fiscal stabilesc valoarea minimă impozabilă la 70% din valoarea cadastrală a proprietății. Dacă încercați să vindeți un apartament sub valoarea cadastrală, atunci o astfel de tranzacție poate atrage atenția poliției fiscale.

În cazul în care o organizație vinde un teren, aceasta ar trebui să fie ghidată de regulile stabilite la paragraful 5 al articolului 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse. În același timp, trebuie avut în vedere faptul că aceste reguli se aplică numai acelor terenuri dobândite din proprietatea statului sau municipală, pe care, la momentul achiziției acestora, erau deja amplasate clădiri, structuri, structuri ale contribuabilului sau care au fost achiziţionate pentru construirea capitalului de mijloace fixe asupra acestora. În plus, contractele de achiziție de către contribuabil a acestor terenuri trebuie să fie încheiate în perioada 1 ianuarie 2007 – 31 decembrie 2011. Motiv - paragraful 5 al articolului 5 lege federala din 30 decembrie 2006 Nr 268-FZ.

În cazul în care o organizație vinde un teren, aceasta ar trebui să fie ghidată de regulile stabilite la paragraful 5 al articolului 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse. În același timp, trebuie avut în vedere faptul că aceste reguli se aplică numai acelor terenuri dobândite din proprietatea statului sau municipală, pe care, la momentul achiziției acestora, erau deja amplasate clădiri, structuri, structuri ale contribuabilului sau care au fost achiziţionate pentru construirea capitalului de mijloace fixe asupra acestora. În plus, contractele de achiziție de către contribuabil a acestor terenuri trebuie să fie încheiate în perioada 1 ianuarie 2007 – 31 decembrie 2011. Baza este paragraful 5 al articolului 5 din Legea federală din 30 decembrie 2006 nr. 268-FZ.

Să presupunem că o companie vinde un teren pe care l-a achiziționat înainte de 2007 sau care a fost achiziționat de la un rus sau străin organizare comercială sau de la un individ. În astfel de circumstanțe, societatea vânzătoare nu este îndreptățită să fie ghidată de dispozițiile paragrafului 5 al articolului 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse. Profitul sau pierderea dintr-o tranzacție de vânzare a terenurilor trebuie determinată în conformitate cu articolul 268 din Codul fiscal.

Vă rugăm să rețineți: operațiunile de vânzare a terenurilor (cote-părți la acestea) nu sunt supuse TVA. Acest lucru este indicat în paragraful 6 al paragrafului 2 al articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Vanzarea unui teren dobandit de la stat (formatie municipala) in anul 2007 sau ulterior

În cazul în care o organizație vinde un teren, al cărui contract de cumpărare din teren de stat sau municipal l-a încheiat în 2007 sau ulterior, rezultatul vânzării sale în scopuri fiscale trebuie calculat în modul stabilit la paragraful 5 al articolului 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse. În acest caz, profitul (pierderea) din vânzarea dreptului asupra unui teren și profitul (pierderea) din vânzarea clădirilor (structurilor, structurilor) situate pe acesta se calculează separat.

Vânzarea dreptului la un teren

Profitul (pierderea) din realizarea dreptului la un teren se determină ca diferență între prețul vânzării acestuia și costurile de dobândire a dreptului asupra acestui teren, nerambursate contribuabilului. Prin costuri nerambursate se înțelege diferența dintre costurile suportate de acesta de către contribuabil în legătură cu dobândirea dreptului la un teren și suma cheltuielilor luate în calcul de acesta în scopuri fiscale până la momentul în care dreptul la un teren este valabil. exercitat (subclauza 2, clauza 5, articolul 264.1 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Rezultă că vânzătorul unui teren are dreptul să reducă venitul din vânzare cu suma cheltuielilor pentru achiziția acestuia, pe care nu a avut timp să le anuleze ca o reducere a bazei de impozitare a impozitului pe venit pentru timpul utilizării acestei parcele.

Deci, profitul sau pierderea dintr-o tranzacție pentru realizarea dreptului la un teren se calculează prin formula:

Pr (Ub) \u003d C real - (R total - R recunoscut),

unde Pr - profit dintr-o tranzacție pentru realizarea dreptului la un teren;

Ub - pierdere dintr-o tranzacție pentru realizarea dreptului la un teren;

C realizat - prețul de realizare a dreptului la un teren;

Р total - suma totală a cheltuielilor asociate cu dobândirea dreptului la un teren;

P recunoscut - suma cheltuielilor pentru dobândirea dreptului de teren, recunoscut fiscal până în momentul exercitării dreptului de teren.

Are organizația în drept în luna în care a vândut terenul să includă în alte cheltuieli următoarea parte din costurile de achiziție a acestui teren, care este anulată lunar în contabilitatea fiscală?

Codul Fiscal nu conține un răspuns la această întrebare. Cu toate acestea, după analizarea normelor capitolului 25 din Codul fiscal al Federației Ruse privind recunoașterea cheltuielilor în contabilitatea fiscală sub formă de sume de amortizare, ajungem la concluzia că în luna vânzării unui teren, suma lunară a cheltuielilor pentru achiziția acestuia nu trebuie inclusă în cheltuieli și luată în considerare în scopuri fiscale. Cert este că amortizarea proprietății amortizabile se percepe începând cu data de 1 a lunii, în urma lunii în care obiectul a fost dat în exploatare(Clauza 4, articolul 259 din Codul fiscal al Federației Ruse). În cazul vânzării bunurilor amortizabile, amortizarea încetează începând cu data de 1 a lunii, urmatoarea lunii a lui vânzări(Clauza 5, articolul 259.1 și clauza 8, articolul 259.2 din Codul fiscal al Federației Ruse). Regulile de mai sus se aplică atunci când se utilizează atât metodele de amortizare liniară, cât și cele neliniare.

Cu alte cuvinte, în luna în care obiectul imobilului amortizabil este admis în contabilitate și dat în exploatare, suma deprecierii pentru un astfel de obiect nu poate fi încă recunoscută fiscal. Cu toate acestea, în luna vânzării proprietății amortizabile, organizația are în continuare dreptul să ia în considerare suma deprecierii acumulată pe această proprietate pentru luna respectivă. Rezultă că cheltuielile sub formă de sume de amortizare sunt recunoscute cu o tură (amânată) pentru o lună.

În același timp, costul dobândirii dreptului de teren reduce imediat venitul impozabil din momentul depunerii documentelor pentru înregistrarea de stat drepturi asupra unui teren, indiferent de punerea sa în funcțiune (subclauza 2, clauza 3, articolul 264.1 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Aceasta înseamnă că, prin analogie, ținând cont de valoarea deprecierii din luna vânzării terenului, valoarea costului de achiziție a acestuia, radiată lunar, nu trebuie să mai fie inclusă în cheltuieli.

Exemplul 1

La 23 iulie 2010, Interhim LLC a vândut cu 4.000.000 de ruble. un teren pe care l-a achiziționat în 2008 de la autoritățile executive municipale pentru construirea unei noi unități de producție. Costul total al dobândirii dreptului la un teren s-a ridicat la 1.680.000 de ruble. Organizația a anulat aceste cheltuieli în contabilitatea fiscală începând cu octombrie 2008 (întrucât documentele pentru înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra unui teren au fost depuse la organul teritorial Rosreestr la 14 octombrie 2008). Perioada de anulare a cheltuielilor pentru dobândirea dreptului de teren, stabilită în politica contabilă a organizației în scopuri fiscale, este de 5 ani (60 de luni).

Din octombrie 2008, OOO Interkhim a inclus 28.000 de ruble în cheltuieli deductibile în fiecare lună. (1.680.000 de ruble ÷ 60 de luni). De la începutul radierii acestor cheltuieli până în luna anterioară datei vânzării terenului, au trecut 21 de luni (din octombrie 2008 până în iunie 2010). Pentru perioada specificată, organizația a recunoscut ca parte a altor cheltuieli 588.000 de ruble. (28.000 de ruble × 21 de luni).

Astfel, până la vânzarea terenului (până în iulie 2010), suma cheltuielilor nerambursate aferente dobândirii dreptului de teren se ridica la 1.092.000 de ruble. (1.680.000 de ruble - 588.000 de ruble). Profitul din vânzarea terenului este de 2.908.000 de ruble. (4.000.000 de ruble - 1.092.000 de ruble). Organizația ia în considerare această sumă la formarea bazei de impozitare a impozitului pe venit pentru cele nouă luni ale anului 2010.

Vanzarea obiectelor situate pe teren

Profitul (pierderea) din vânzarea clădirilor (structurilor, structurilor) situate pe un teren și vândute împreună cu acesta se determină în conformitate cu procedura generală prevăzută pentru vânzarea proprietății (subclauza 1, clauza 5, articolul 264.1 din Impozit). Codul Federației Ruse). Clădirile, structurile și structurile sunt bunuri amortizabile (clauza 1, articolul 256 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Prin urmare, în cazul vânzării unui teren împreună cu acestea, organizația vânzătoare reduce veniturile primite cu valoarea reziduală a acestei proprietăți, precum și cu suma cheltuielilor legate direct de vânzarea acestor obiecte (subclauza 1). , clauza 1, articolul 268 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Dacă valoarea reziduală a clădirii vândute (clădire, construcție), ținând cont de costurile vânzării acesteia, depășește suma încasărilor din vânzare, diferența dintre aceste valori este recunoscută ca pierdere a contribuabilului. Pierderea rezultată este luată în considerare în scopuri fiscale într-un mod special, stabilit la paragraful 3 al articolului 268 din Codul fiscal al Federației Ruse. Pierderea este inclusă în alte cheltuieli în rate egale pe o perioadă determinată ca diferență între durata de viață utilă a unei clădiri (structură, structură) și durata reală de viață a acesteia până la momentul vânzării.

Opinia expertului

O.A. Kurbangaleeva, expert al revistei Russian Tax Courier:

„În contabilitatea fiscală, cota lunară din costurile de achiziție a unui teren este inclusă în celelalte cheltuieli ale organizației începând cu luna în care se depun documentele privind transferul dreptului de proprietate asupra acestui teren către aceasta pentru înregistrarea de stat (subclauza 2, clauza 3, articolul 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse. Stergerea acestor cheltuieli va înceta în luna anterioară celei de vânzare a terenului. În luna în care documentele pentru înregistrarea de stat a dreptului de proprietate al noului proprietar a terenului sunt depuse, organizația vânzătoare nu este îndreptățită să includă în alte cheltuieli următoarea parte a costurilor asociate achiziției acestuia.

Cu toate acestea, în cazul vânzării unui teren cu pierdere în luna vânzării acestuia, vânzătorul poate recunoaște în scopuri fiscale partea corespunzătoare a pierderii rezultate. Baza este paragraful 3 al paragrafului 5 al articolului 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Să explic cu un exemplu. Să presupunem că, în iulie 2009, organizația a achiziționat pentru 12 milioane de ruble. teren aflat în proprietatea primăriei. În aceeași lună au fost depuse actele necesare înregistrării transferului de proprietate asupra terenului, fapt care se confirmă printr-o chitanță de primire a documentelor eliberată de autoritatea de înregistrare. Dar deja în iulie 2010, organizația a trebuit să vândă acest site la jumătate din preț - pentru 6 milioane de ruble. Conform politicii contabile, organizația recunoaște costurile dobândirii dreptului de teren în contabilitate fiscală în mod egal pe o perioadă de 10 ani. Prin urmare, începând din iulie 2009 (luna depunerii documentelor pentru înregistrarea de stat) până în iunie 2010 (luna premergătoare lunii vânzării site-ului), compania a inclus lunar în alte cheltuieli 100.000 de ruble. (12 milioane de ruble ÷ 10 ani ÷ 12 luni). În luna vânzării terenului - în iulie 2010, organizația nu mai avea dreptul să reflecte aceeași sumă în cheltuieli.

În total, în timpul deținerii terenului, organizația a recunoscut 1,2 milioane de ruble în alte cheltuieli. (100.000 de ruble × 12 luni). Aceasta înseamnă că suma cheltuielilor nerambursate (diferența dintre suma totală a cheltuielilor pentru achiziționarea unui teren și suma cheltuielilor luate în considerare în scopuri fiscale până în momentul vânzării) sa ridicat la 10,8 milioane de ruble. (12 milioane - 1,2 milioane de ruble). Adică, ca urmare a vânzării terenului, s-a format o pierdere în valoare de 4,8 milioane de ruble în evidențele fiscale ale vânzătorului. (10,8 milioane de ruble - 6 milioane de ruble). Organizația va recunoaște cuantumul pierderii rezultate în scopuri fiscale în părți egale în termen de 10 ani (perioada de anulare a costurilor de achiziție a site-ului, stabilită de aceasta în politica contabilă). În fiecare lună, ea va putea include în alte cheltuieli 40.000 de ruble. (4,8 milioane de ruble ÷ 10 ani ÷ 12 luni). Astfel, în iulie 2010, compania are dreptul de a recunoaște în cheltuieli doar o parte din pierderea în valoare de 40.000 de ruble.

Dacă se produce o pierdere ca urmare a vânzării terenului

Să presupunem că valoarea costurilor nerambursate ale contribuabilului asociate cu dobândirea dreptului la un teren a depășit prețul vânzării acestuia. În acest caz, se consideră că vânzătorul terenului a primit o pierdere. Cu toate acestea, el nu poate recunoaște suma pierderii la un moment dat în scopuri fiscale. Subparagraful 3 al paragrafului 5 al articolului 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse prevede că pierderea din realizarea dreptului la un teren este inclusă în alte cheltuieli ale contribuabilului în cote egale pe o anumită perioadă.

Din păcate, dintr-o interpretare literală a paragrafului 3 al paragrafului 5 al articolului 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse, este dificil de înțeles cum se calculează această perioadă. Ministerul de Finanțe al Rusiei în scrisorile din 08.05.07 nr. 03-03-05/111 și din 31.10.07 nr. 03-03-06/1/752 a explicat că regulile de calcul al acestei perioade depind de procedura aleasă de către contribuabil pentru recunoaşterea cheltuielilor aferente achiziţionării terenului . Reamintim că procedura aleasă pentru anularea acestor cheltuieli trebuie să fie stabilită în politica contabilă utilizată în scopuri fiscale (paragraful 2, subparagraful 1, alineatul 3, articolul 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Opțiunea unu- in contabilitatea fiscala, organizatia recunoaste costurile achizitionarii terenului uniformîntr-un interval de timp stabilit de ea. O astfel de perioadă nu poate fi mai mică de cinci ani (paragraful 1, paragraful 1, paragraful 3, articolul 264.1 din Codul Fiscal al Federației Ruse). Dacă o organizație a primit o pierdere din vânzarea unui teren, atunci perioada în care va trebui să anuleze în mod egal suma acestei pierderi ca reducere a bazei de impozitare este considerată egală cu perioada stabilită de aceasta pentru recunoaștere. costurile de dobândire a terenului.

Vă rugăm să rețineți: vânzătorul include pierderea specificată în părți egale în alte cheltuieli începând din perioada de raportare (de impozitare) în care a primit această pierdere. Aceasta este poziția Ministerului de Finanțe al Rusiei, dată în scrisoarea din 31 octombrie 2007 nr. 03-03-06/1/752.

Exemplul 2

Să folosim condiția din exemplul 1. Să presupunem că Interkhim LLC a fost forțată să vândă un teren pentru 1.000.000 de ruble.

Deoarece suma cheltuielilor nerambursate asociate cu achiziționarea dreptului de teren (1.092.000 de ruble) a depășit prețul de vânzare al terenului, ca urmare a acestei tranzacții, organizația a primit o pierdere. Valoarea pierderii s-a ridicat la 92.000 de ruble. (1.092.000 de ruble - 1.000.000 de ruble).

Conform politicii contabile, OOO Interkhim a planificat să recunoască cheltuielile legate de achiziția unui teren în termen de 5 ani (60 de luni). Prin urmare, în aceeași perioadă, va include în cote egale în alte cheltuieli pierderea primită din vânzarea terenului. În fiecare lună, organizația va putea șterge 1533,33 ruble. (92.000 de ruble ÷ 60 de luni). Adică, până la sfârșitul anului 2010, compania va lua în considerare în componența altor cheltuieli 9199,98 ruble. (1533,33 ruble × 6 luni). Organizația va finaliza anularea întregii sume a pierderii primite în iulie 2010 din vânzarea terenului abia în iunie 2015.

Notă

Dacă toate cheltuielile au fost deja anulate

Este posibil ca, în momentul în care terenul este vândut, toate cheltuielile asociate cu achiziționarea acestuia să fi fost deja anulate integral în contabilitatea fiscală. Acest lucru este tipic, în primul rând, pentru organizațiile care au ales metoda de anulare a acestor cheltuieli pe baza bazei de impozitare a perioadei fiscale precedente. La urma urmei, dacă în anul precedent celui de achiziție a terenului, compania a avut un profit mare, poate recunoaște în scopuri fiscale întreaga sumă a cheltuielilor pentru achiziționarea terenului imediat în anul cumpărării sale. (desigur, dacă profitul este atât de mare încât chiar și costul terenului este mai mic de 30% din acesta).

Un alt exemplu este o organizație care a amortizat costul achiziționării unui teren în mod egal pe parcursul a cinci ani, îl vinde după o perioadă de proprietate de cinci ani (de exemplu, după 6 sau 10 ani de la data achiziției și depunerii terenului). de documente pentru înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra acesteia).

În astfel de circumstanțe, vânzătorul nu are costuri nerambursate asociate cu achiziționarea de teren. La urma urmei, toate costurile asociate cu achiziționarea de terenuri sunt deja luate în considerare în scopuri fiscale. Prin urmare, în contabilitatea fiscală, organizația vânzătorului nu are dreptul să reducă prețul de vânzare pentru orice cheltuieli. Aceasta înseamnă că din întreaga sumă primită din vânzarea terenului, organizația este obligată să plătească impozit pe venit

Varianta a doua- în scopuri fiscale, organizația recunoaște costurile asociate achiziției de terenuri în valoare de un anumit procent din baza de impozitare pentru impozitul pe venit din perioada fiscală precedentă. Procentul specific de anulare (nu mai mult de 30%) este stabilit de către contribuabil în mod independent în politica contabilă în scopuri fiscale (alineatele 1 și 2, subparagraful 1, alineatul 3, articolul 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse).

Ministerul rus al Finanțelor a clarificat că atunci când alegeți această opțiune pentru recunoașterea cheltuielilor pentru achiziționarea unui teren, pierderea primită din vânzarea unui teren este anulată în mod egal pe perioada deținerii efective a acestui teren. Stergerea pierderii în contabilitatea fiscală începe din perioada de raportare (de impozitare) în care a fost primită.

Cum se determină perioada de proprietate reală a terenului? Locurile de teren sunt imobiliare și, prin urmare, transferul dreptului de proprietate asupra acestora este supus înregistrării de stat la organul teritorial Rosreestr (clauza 1, articolul 130, clauza 1, articolul 551 din Codul civil al Federației Ruse și clauza 1, articolul 25 din Codul funciar). Astfel, perioada de proprietate efectivă a unui teren ar trebui determinată pe baza certificatelor de înregistrare de stat a drepturilor emise de organul teritorial Rosreestr. Această perioadă se calculează de la data înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra terenului și se termină în momentul transferului dreptului de proprietate către un nou proprietar (cumpărător al terenului).

Înregistrarea de stat a drepturilor asupra bunurilor imobiliare se efectuează în cel mult o lună de la data primirii documentelor necesare pentru înregistrare. Acest lucru este stabilit în paragraful 3 al articolului 13 din Legea federală din 21 iulie 1997 nr. 122-FZ „Cu privire la înregistrarea de stat a drepturilor imobiliare și a tranzacțiilor cu aceasta”. De regulă, data depunerii documentelor la autoritățile de înregistrare și data înregistrării de stat a dreptului de proprietate asupra unui teren se încadrează pe luni diferite. În cazul unei astfel de discrepanțe, luna în care au fost depuse documentele pentru înregistrarea de stat la achiziționarea unui teren nu este inclusă în perioada de proprietate efectivă a terenului utilizată pentru anularea sumei pierderii. Și, dimpotrivă, organizația vânzătorului ia în considerare luna depunerii documentelor pentru înregistrarea de stat în vânzarea ulterioară a acestui teren în momentul deținerii efective a terenului.

Exemplul 3

În aprilie 2009, Business Center LLC a achiziționat pentru 5.300.000 de ruble. un teren care era în proprietate municipală pentru construirea unui centru comercial și de birouri pe acesta. În aceeași lună, au fost depuse documente pentru înregistrarea de stat a dreptului de proprietate asupra terenului. Dreptul de proprietate al Business Center LLC asupra site-ului a fost înregistrat la 15 mai 2009, ceea ce este confirmat de certificatul relevant. În politica contabilă, organizația a stabilit că în scopuri fiscale recunoaște costurile dobândirii dreptului de teren teren în valoare de 25% din baza de impozitare a perioadei fiscale precedente. Cu toate acestea, deja în iunie 2010, compania a fost forțată să vândă acest teren pentru 3.000.000 de ruble. Dreptul de proprietate al noului proprietar asupra terenului a fost înregistrat la 16 iulie 2010, iar în aceeași lună terenul a fost transferat noului proprietar sub actul de transmitere și acceptare. În 2009, organizația a inclus în cheltuielile care reduc venitul impozabil costul achiziționării unui teren în valoare de 125.000 de ruble, iar în 2010 - 75.000 de ruble.

Suma costurilor nerambursate asociate cu achiziționarea unui teren este de 5.100.000 de ruble. (5.300.000 de ruble - 125.000 de ruble - 75.000 de ruble). Aceasta înseamnă că pierderea din vânzarea terenului s-a ridicat la 2.100.000 de ruble. (5.100.000 de ruble - 3.000.000 de ruble).

Până la momentul transferului dreptului de proprietate asupra terenului către noul proprietar, Business Center LLC a deținut terenul timp de 15 luni (din mai 2009 până în iulie 2010). În consecință, în aceeași perioadă, organizația va anula în părți egale pierderea primită de aceasta ca urmare a vânzării terenului. În fiecare lună, începând din iulie 2010 (luna transferului efectiv al site-ului către noul proprietar), compania include 140.000 de ruble în alte cheltuieli. (2.100.000 de ruble ÷ 15 luni). Astfel, până la sfârșitul anului 2010, ea recunoaște 840.000 de ruble drept cheltuieli. (140.000 de ruble × 6 luni). Valoarea pierderii rămase neremortizate la sfârșitul anului 2010 este de 1.260.000 de ruble. (2.100.000 de ruble - 840.000 de ruble) organizația va putea să ia în considerare pe deplin costurile deja în primele nouă luni ale anului 2011.

Opinia expertului

E.S. Romanchuk, expert al revistei Russian Tax Courier:

„Să presupunem că, în februarie 2010, organizația a vândut terenul, pe care l-a achiziționat în decembrie anul trecut. Adică terenul a fost deținut de aceasta doar trei luni – o lună în 2009 și două luni în 2010. Politica contabilă a organizației precizeaza ca costurile achizitionarii terenurilor sunt recunoscute fiscal in cuantum de 30% din baza de impozitare a perioadei fiscale precedente.Pe perioada folosirii terenului organizatia nu a reusit sa ia in calcul fiscal. întreaga valoare a costurilor asociate cu achiziționarea acesteia.Adică, o parte din aceste costuri au rămas nerambursate.Ca și în contabilitatea fiscală pentru a determina rezultatul tranzacției de vânzare a terenului?

În primul rând, este necesar să se calculeze valoarea costurilor pentru achiziția site-ului, nerambursate până la momentul implementării acestuia. Este clar că acesta este ceea ce ridică cele mai multe întrebări în această situație. Problema este că articolul 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse nu prevede în ce moment este posibil să se recunoască costurile de achiziție a terenurilor atunci când se alege metoda specificată de anulare a acestora (ca procent din baza de impozitare pentru impozitul pe venit). a anului precedent). În același timp, la articolul 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse nu există nicio cerință pentru recunoașterea egală a cheltuielilor atunci când utilizați această metodă. Prin urmare, putem concluziona că cheltuielile ar trebui reflectate indiferent de numărul de luni în care organizația a deținut efectiv terenul în anul calendaristic.

Corectitudinea acestei concluzii este confirmată și de faptul că normele paragrafului 1 al paragrafului 3 al articolului 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse acordă contribuabililor dreptul de a stabili în mod independent procedura de recunoaștere a cheltuielilor pentru achiziționarea de terenuri și de a fixa. aceasta în politica contabilă în scopuri fiscale. Deci, organizația are dreptul să indice în politica contabilă următoarele. În anul în care terenul a fost dobândit, partea corespunzătoare a cheltuielilor se ia în calcul fiscal în luna în care se depun documentele pentru înregistrarea de stat a dreptului asupra terenului. În anii următori, o parte din costul achiziției unui teren aferent perioadei fiscale curente este inclusă în costuri la un moment dat în ultima zi a primei luni a anului dat (adică, 31 ianuarie).

Să revenim la calculul rezultatului din tranzacția de vânzare a unui teren care a fost deținut de proprietar doar trei luni. În prezența formulărilor de mai sus în politica contabilă, organizația era îndreptățită în decembrie 2009 să ia în considerare în scopuri fiscale întreaga sumă a cheltuielilor permise pentru recunoaștere pentru anul respectiv (adică 30% din baza de impozitare pentru anul 2008) . În ianuarie 2010, compania ar fi putut include în cheltuieli o sumă egală cu 30% din venitul impozabil din 2009. Pentru a calcula această sumă, baza de impozitare calculată pentru anul 2009 ar fi trebuit majorată cu suma cheltuielilor pentru achiziționarea unui teren, recunoscută în luna decembrie a acestui an (subclauza 1, clauza 3, articolul 264.1 din Codul fiscal al Rusiei). Federaţie).

Diferența dintre costul de achiziție al terenului și suma cheltuielilor înregistrate de entitate în decembrie 2009 și ianuarie 2010 reprezintă costurile nerambursate ale acesteia. Prin reducerea prețului de vânzare al site-ului cu suma costurilor nerambursate, compania va determina rezultatul acestei tranzacții - profit sau pierdere. Impozitul pe venit trebuie plătit pe întreaga sumă a venitului primit. Dacă apare o pierdere, aceasta nu poate fi recunoscută ca sumă forfetară în scopuri fiscale. Valoarea pierderii din vânzarea unui teren este supusă includerii în alte cheltuieli în rate egale pe perioada efectivă de proprietate a acestui teren (în cazul nostru, în termen de trei luni). Adică, organizația avea dreptul să recunoască întreaga sumă a pierderii (dacă, desigur, site-ul a fost vândut cu pierdere) direct în 2010 - în perioada februarie-aprilie inclusiv.

Permiteți-mi să vă dau un alt exemplu interesant. Să presupunem că o organizație a cumpărat un teren în iulie 2010 pentru 20 de milioane de ruble. și deja în august l-a vândut cu doar 4 milioane de ruble. Pe baza valorii profitului impozabil pentru 2009, în iulie a acestui an a inclus 6 milioane de ruble în cheltuieli. Astfel, până la momentul vânzării terenului, costurile nerambursate se ridicau la 14 milioane de ruble. (20 de milioane de ruble - 6 milioane de ruble). Adică, valoarea pierderii din tranzacție este de 10 milioane de ruble. (14 milioane de ruble - 4 milioane de ruble). Deoarece site-ul a fost deținut de vânzător timp de doar o lună, acesta are dreptul să ia în considerare întreaga sumă a pierderii în valoare de 10 milioane de ruble. încă din august 2010

Reflecție în declarația de impozit pe venit

În declarația de impozit pe venit, rezultatele vânzării terenurilor sunt reflectate în Anexa nr. 3 la fișa 02. Să reamintim că această aplicație este destinată calculării sumelor cheltuielilor pentru operațiuni ale căror rezultate financiare sunt luate în considerare. cont atunci când impozitează profiturile în mod special.

Deci, dacă organizația recunoaște costurile asociate cu vânzarea terenului, în conformitate cu regulile stabilite la paragraful 5 al articolului 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse, în Anexa nr. 3 la foaia 02 a declarației, aceasta completează rândurile 240-260. Ele indică:

• la randul 240 - pretul de vanzare al terenului;
• rândul 250 - cuantumul costurilor nerambursate asociate achiziției acestui teren;
• rândul 260 - pierdere din vânzarea unui teren (valoarea pierderii se determină separat pentru fiecare teren vândut).

În cazul unui profit din vânzarea unui teren, rândul 260 nu este completat, iar valoarea profitului din Anexa nr. 3 la foaia 02 nu este reflectată separat.

Este indicată valoarea pierderii din vânzarea unui teren, pe care organizația în perioada de raportare curentă (de impozitare) o include în alte cheltuieli, în baza paragrafului 3 al paragrafului 5 al articolului 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse. la randul 110 din Anexa nr.2 la fila 02 din declaratie.

Vânzarea unui teren dobândit înainte de 2007 sau cumpărat de la un stat (municipiu)

Încă o dată, observăm că clauza 5 din articolul 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse, care stabilește procedura de calcul a profitului (pierderii) din vânzarea unui teren și regulile de anulare a unei astfel de pierderi, nu se aplică tuturor cazurilor de vânzare a terenurilor de către persoane juridice. Deci, o organizație nu este obligată să aplice normele paragrafului de mai sus dacă vinde un teren care a fost achiziționat:

• de la stat sau municipalitate până în 2007;
• o altă organizație comercială rusă sau străină sau de la o persoană fizică (indiferent de anul achiziției);
• formarea de stat sau municipală în anul 2007 sau ulterior, cu condiția ca la momentul achiziției să nu existe clădiri (cladiri, structuri, structuri) pe terenul aflat în proprietatea contribuabilului, iar construcția capitală a mijloacelor fixe nu a fost inițial planificată și efectiv realizată. pe acesta (de exemplu, , terenuri destinate utilizării în scopuri agricole).

În sensul impozitării pe venit, vânzarea terenurilor în situațiile enumerate este considerată vânzare a altor proprietăți. În consecință, profitul (pierderea) din vânzarea unor astfel de site-uri este determinată pe baza paragrafului 2 al paragrafului 1 al articolului 268 din Codul fiscal al Federației Ruse. Se precizează că vânzătorul are dreptul de a reduce veniturile primite din vânzarea altor bunuri cu prețul de achiziție a acestuia. Explicații similare sunt cuprinse în scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 04.03.10 Nr. 03-03-06/1/111. Această scrisoare discută situația cu vânzarea unui teren agricol, a cărui utilizare prevăzută nu a implicat construcția capitalului. Posibilitatea de a reduce veniturile din vânzarea unui teren achiziționat anterior de la o organizație comercială sau o persoană fizică cu prețul de cumpărare al acestui teren este menționată în scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 22 aprilie 2010 nr. 03-03 -06/1/282.

Spre deosebire de vânzarea terenurilor dobândite de la stat (formație municipală) în anul 2007 sau ulterior, la determinarea profitului (pierderii) din vânzarea altor proprietăți, venitul primit poate fi redus cu întregul cost asociat cu achiziția site-ului, și nu doar cuantumul costurilor nerambursate. La urma urmei, din momentul achiziționării site-ului și până la vânzarea acestuia, organizația nu a luat în considerare în scopuri fiscale costurile asociate achiziției sale (clauza 1, articolul 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse). Oportunitatea de a recunoaște aceste cheltuieli apare pentru ea doar în cazul unei vânzări ulterioare a unui astfel de teren.

În plus, vânzătorul unui teren care nu îndeplinește cerințele paragrafului 1 al articolului 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse are dreptul de a reduce venitul din vânzarea acestui teren cu suma cheltuielilor direct legate la vânzarea acestuia (de exemplu, costurile de evaluare a terenului). Acest lucru este indicat în paragraful 1 al articolului 268 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Dacă prețul de achiziție al unui teren, ținând cont de costurile asociate vânzării acestuia, depășește veniturile din vânzarea acestuia, suma în exces este recunoscută ca pierdere. O astfel de pierdere este luată în considerare în scopul impozitării profitului la un moment dat din perioada de raportare (de impozitare) în care a fost primită. Baza este paragraful 2 al articolului 268 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Exemplul 4

În 2006, Aspect SRL a achiziționat un teren de la un antreprenor individual A.N. Karapetyan pentru 5.200.000 de ruble. În iulie 2010, organizația a vândut acest site către Stroykompleks CJSC pentru 6.600.000 de ruble. Înainte de a scoate site-ul la vânzare, Aspect LLC a invitat un evaluator independent. Costul serviciilor sale în evaluarea valorii de piață a terenului s-a ridicat la 259.600 de ruble. (inclusiv TVA 39.600 ruble).

Întrucât terenul a fost achiziționat de la o persoană fizică, Aspect SRL, la calcularea impozitului pe venit în perioada 2006-2010, nu a ținut cont de costurile asociate achiziției acestuia. În iulie 2010, când organizația a vândut terenul, a inclus 6.600.000 de ruble în venituri. În cheltuieli, compania vânzătoare a luat în considerare costul achiziției site-ului și costurile evaluării acestuia, adică 5.420.000 de ruble. (5.200.000 de ruble + 259.600 de ruble - 39.600 de ruble). Astfel, profitul din vânzarea terenului, recunoscut în contabilitatea fiscală, s-a ridicat la 1.180.000 de ruble. (6.600.000 de ruble - 5.420.000 de ruble)

Compania „Invest-Nedvizhimost” are o bază de date extinsă de propuneri de teren. Printre acestea se numără terenuri care pot fi folosite pentru plasarea afacerilor - depozite, fabrici, ateliere de service etc. Atunci când alegeți un site pentru o afacere, trebuie mai întâi să stabiliți principalele criterii de căutare. Determinați zona de căutare: în oraș sau în zona suburbană. Acest lucru afectează prețul terenului. Pentru unele tipuri de parcele destinate dezvoltarii comerciale alegerea amplasamentului va fi decisiva, in alte cazuri, disponibilitatea comunicatiilor sau pretul. Dacă terenul este necesar pentru afaceri, este necesar să se țină seama de scopul acestuia și de tipul de utilizare permisă.

În anumite condiții, categoria de utilizare permisă a site-ului poate fi modificată în conformitate cu legislația aplicabilă. Atunci când alegeți locația site-ului, țineți cont de natura afacerii pentru care este destinat. Un supermarket va necesita teren într-un oraș, o zonă cu o densitate mare a populației, cu accesibilitate bună la transport.

Pentru un atelier de service auto sau o spălătorie auto, zonele din apropierea autostrăzilor sunt convenabile. Dacă se plănuiește construirea unei benzinării, locul cu acces convenabil la aceasta, situat în apropierea unui nod rutier mare, lângă o companie de service auto sau o parcare, va fi optim. Aceasta ține cont de categoria de pericol a întreprinderii și de posibilitatea de a îndeplini cerințele privind distanța față de cele mai apropiate clădiri etc. Atunci când alegeți un teren pentru un depozit, luați în considerare scopul acestuia. Dacă acesta este un depozit pentru produse finite sau un angro pentru o întreprindere comercială, va trebui să fie situat în apropierea unității deservite. Un criteriu de selecție important este și prezența sau posibilitatea furnizării comunicațiilor, caracteristicile acestora. Este necesar să se afle nevoia de energie electrică, apă etc. pentru întreprindere. Un teren pentru o afacere poate fi achiziționat ca proprietate sau poate fi întocmit un contract de închiriere pe termen lung pe acesta. Astfel, alegerea terenului pentru afaceri și înregistrarea dreptului de proprietate și a altor documente despre acesta este o sarcină dificilă, vor trebui luate în considerare multe nuanțe.

Specialiștii companiei „Invest-Nedvizhimost” au o vastă experiență în domeniul imobiliar din regiune și sunt capabili să asiste la alegerea celui mai potrivit site pentru o anumită întreprindere. Cu ajutorul nostru, alegerea terenului pentru afaceri se va face corect din punct de vedere al costurilor și perspectivelor optime de dezvoltare a întreprinderii.

Realizarea de terenuri de catre organizatii aflate in regim general de impozitare

În conformitate cu paragrafele. 6 p. 2 art. 146 din Codul Fiscal al Federației Ruse, veniturile din vânzarea terenurilor (parts-uri la acestea) nu sunt recunoscute ca obiect de impozitare prin taxa pe valoarea adăugată.

impozit pe venit

Procedura de determinare a rezultatului financiar din vânzarea terenurilor depinde de cine deținea terenul la momentul achiziționării acestuia: în proprietatea de stat sau municipală, sau în proprietatea persoanelor fizice (organizații și cetățeni) și de momentul în care terenul a fost dobândit.

În cazul în care terenul a fost achiziționat de la stat (formație municipală) în perioada 1 ianuarie 2007 – 31 decembrie 2011, profitul (pierderea) din vânzare se determină în modul prevăzut de paragraful 5 al art. 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse.

Dacă terenul a fost achiziționat înainte sau după perioada specificată sau cumpărat de la un proprietar privat, profitul sau pierderea se determină în conformitate cu paragrafele. 2 p. 1 art. 268 din Codul fiscal al Federației Ruse.

1. În cazul în care terenul a fost achiziționat în perioada 1 ianuarie 2007 - 31 decembrie 2011 de la autoritățile executive sau organele locale de autoguvernare care sunt abilitate să dispună de el.

În art. 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse stabilește o regulă specială pentru contabilizarea cheltuielilor pentru achiziționarea de terenuri pentru contribuabilii care au achiziționat terenuri în perioada 1 ianuarie 2007 - 31 decembrie 2011 din terenuri deținute de stat sau municipale pe care cladiri, structuri, structuri sau care sunt achizitionate in scopul construirii capitalului de active fixe in aceste zone.

Deci, în conformitate cu paragrafele. 1 p. 3 art. 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse, la alegerea contribuabilului, valoarea cheltuielilor pentru dobândirea dreptului la terenuri:

1) este recunoscută drept cheltuieli ale perioadei de raportare (de impozitare) în mod egal pe perioada, care este determinată de contribuabil în mod independent și nu trebuie să fie mai mică de cinci ani;

2) este recunoscută drept cheltuieli ale perioadei de raportare (de impozitare) într-o sumă care nu depășește 30% calculată în conformitate cu art. 274 din Codul fiscal al Federației Ruse a bazei de impozitare a perioadei fiscale precedente, până la recunoașterea integrală a întregii sume a acestor cheltuieli.

În cazul în care contractul de cumpărare și vânzare a unui teren prevede o condiție de plată în rate și, în același timp, perioada de plată conform acordului depășește perioada în care organizația recunoaște costurile de achiziție a terenului în conformitate cu prevederile politica contabilă, costurile ar trebui să fie distribuite uniform pe perioada prevăzută de acord (paragraful 4, clauza 1, clauza 3, articolul 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse).

La paragraful 5 al art. 264.1 din Codul Fiscal al Federației Ruse prevede procedura de determinare a profitului (pierderii) din vânzarea acestor terenuri. Astfel, profitul (pierderea) din vânzarea dreptului asupra unui teren este definit ca diferența dintre prețul de vânzare și costurile nerambursate contribuabilului asociate cu dobândirea dreptului asupra acestui teren. Prin costuri nerambursate se înțelege diferența dintre costurile contribuabilului pentru dobândirea dreptului la un teren și suma cheltuielilor luate în calcul fiscal până la momentul exercitării dreptului menționat în modul prevăzut de art. 264.1 din Codul fiscal al Federației Ruse.

În cazul în care se produce o pierdere în timpul exercitării dreptului la un teren, atunci aceasta este inclusă în celelalte cheltuieli ale contribuabilului în cote egale în termenul stabilit în conformitate cu alin. 1 p. 3 art. 264 .1 din Codul Fiscal al Federației Ruse și perioada efectivă de proprietate a acestui site.

2. Dacă terenul a fost achiziționat înainte de 1 ianuarie 2007, sau după 31 decembrie 2011, sau de la organizații sau persoane fizice.

Până la momentul vânzării sale ulterioare, acest teren în conformitate cu alin. 2 al art. 256 din Codul fiscal al Federației Ruse nu este supus deprecierii.

Având în vedere că, potrivit paragrafului 2 al art. 38 din Codul fiscal al Federației Ruse, proprietatea din Codul fiscal se referă la tipurile de obiecte ale drepturilor civile (cu excepția drepturilor de proprietate) legate de proprietate în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse și ținând cont că art. 130 din Codul civil al Federației Ruse, terenurile sunt clasificate drept bunuri imobile (imobiliare, imobile), terenurile în scopuri fiscale sunt clasificate ca proprietate.

Conform paragrafelor. 2 p. 1 art. 268 din Codul fiscal al Federației Ruse, atunci când vinde alte proprietăți (cu excepția titlurilor de valoare, a produselor de producție proprie, a bunurilor achiziționate), are dreptul de a reduce venitul dintr-o astfel de operațiune cu prețul de achiziție (creare) această proprietate, precum și cu suma cheltuielilor specificate la alin. 2 p. 2 art. 254 din Codul fiscal al Federației Ruse.

La vânzarea proprietății și (sau) a drepturilor de proprietate menționate la art. 268 din Codul Fiscal al Federației Ruse, contribuabilul are, de asemenea, dreptul de a reduce veniturile din astfel de operațiuni cu suma cheltuielilor direct legate de o astfel de vânzare, în special costurile de evaluare și întreținere a proprietății vândute.

Astfel, contribuabilul are dreptul de a lua în considerare costul unui teren dobândit de la organizații sau persoane fizice în cheltuieli în scopul impozitării profiturilor atunci când acesta este vândut (această poziție este confirmată printr-o scrisoare comună a Serviciului Federal de Impozite din Federația Rusă din 07.06.2012 N ED-4-3 / [email protected]și Ministerul Finanțelor al Federației Ruse din 28 mai 2012 N 03-03-10 / 57 și Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 30 august 2012 N 03-03-06 / 1/443) .

În ciuda faptului că paragraful 2 al art. 268 din Codul Fiscal al Federației Ruse stabilește că, dacă prețul de cumpărare al proprietății specificat la paragraful 2 al paragrafului 1 al prezentului articol, ținând cont de costurile asociate vânzării sale, depășește veniturile din vânzarea acesteia, diferența dintre acestea sumele este recunoscută ca o pierdere a contribuabilului, luată în considerare în scopul impozitării, autorităților fiscale în scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Federației Ruse din data de 09.07.2010. N ШС-37-3/ [email protected] explicați că pierderea primită din vânzarea terenurilor din această categorie este luată în considerare în conformitate cu art. 283 din Codul Fiscal al Federației Ruse, adică este reportat timp de zece ani după perioada fiscală în care a fost primită această pierdere.

Vânzarea terenurilor de către organizațiile care aplică sistemul fiscal simplificat

Costurile achiziționării unui teren nu pot fi luate în considerare de către organizațiile care aplică sistemul simplificat de impozitare ca cheltuieli pentru achiziționarea de mijloace fixe, întrucât terenurile în sensul cap. 26.2 „Sistemul de impozitare simplificat” din Codul fiscal al Federației Ruse nu se aplică activelor fixe.

În conformitate cu paragraful 4 al art. 346.16 din Codul fiscal al Federației Ruse, numai cele care sunt recunoscute drept proprietate amortizabilă în conformitate cu cap. 25 „Impozitul pe venitul corporativ” din Codul fiscal al Federației Ruse și în conformitate cu paragraful 2 al art. 256 din Codul Fiscal al Federației Ruse, terenul nu este supus deprecierii.

De menționat că capitolul 26.2. Codul Fiscal al Federației Ruse nu conține un răspuns direct la întrebarea dacă costul inițial al terenurilor vândute este luat în considerare drept cheltuieli.

Ministerul Finanțelor al Federației Ruse, în Scrisoarea nr. 03-11-06/2/5946 din 28 februarie 2013, explică că contribuabilii au dreptul de a reduce veniturile primite din vânzarea terenurilor cu suma de cheltuielile efectiv suportate de aceștia pentru achiziția acestor terenuri, numai dacă terenurile au fost dobândite în scopul revânzării lor ulterioare.

În acest caz, terenul ar trebui să fie clasificat drept marfă din punct de vedere fiscal.

În acest sens, ar trebui să ne ghidăm după paragrafe. 23 alin.1 al art. 346.16 din Codul fiscal al Federației Ruse, conform căruia contribuabilii care aplică sistemul simplificat de impozitare și au ales venituri reduse cu valoarea cheltuielilor ca obiect de impozitare, la determinarea obiectului impozitării, reduc veniturile primite prin costuri a plății pentru costul bunurilor achiziționate pentru vânzare ulterioară (redus cu suma cheltuielilor indicate la paragraful 8, alineatul 1, articolul 346.16 din Codul Fiscal al Federației Ruse), precum și pentru costurile asociate achiziției și vânzării a acestor bunuri, inclusiv costurile de depozitare, întreținere și transport al mărfurilor.

Conform paragrafelor. 2 p. 2 art. 346.17 din Codul Fiscal al Federației Ruse, costurile de plată a costului bunurilor achiziționate pentru vânzare ulterioară sunt contabilizate ca cheltuieli pe măsură ce bunurile menționate sunt vândute.

În conformitate cu paragraful 3 al art. 38 din Codul Fiscal al Federației Ruse, orice proprietate vândută sau destinată vânzării este recunoscută ca marfă în scopuri fiscale.

Astfel, contribuabilii au dreptul de a reduce veniturile primite cu suma cheltuielilor efectiv suportate de aceștia pentru achiziționarea de terenuri, care sunt achiziționate în scopul revânzării ulterioare, la momentul vânzării acestora. În alte cazuri, costurile de achiziție a terenurilor în scopuri fiscale nu sunt luate în considerare în cadrul sistemului de impozitare simplificat.

O poziție similară este menționată în scrisoarea Ministerului de Finanțe al Federației Ruse din 8 aprilie 2011 N 03-11-06 / 2/46.

De menționat că, conform explicațiilor prevăzute în scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 08.06.2011 N 03-11-06 / 2/91, lucrări suplimentare efectuate pe terenurile vândute, care au fost un condiție pentru vânzarea lor, cum ar fi, de exemplu, consolidarea șanțurilor , formarea de poteci (platforme), ridicarea de garduri etc. nu sunt luate în calcul fiscal din cauza faptului că Ch. 26.2 din Codul fiscal al Federației Ruse nu prevede o creștere a costului de achiziție a bunurilor prin costurile de aducere a acestora într-o stare în care acestea sunt adecvate pentru vânzare.