Teoria tuturor. Teoria totul Articolul 44 din prezentul Cod

2. Competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe include:

1) luarea deciziilor privind reconstrucția unui bloc de locuințe (inclusiv cu extinderea sau suprastructura acestuia), construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, reparații majore ale proprietății comune într-un bloc de locuințe, cu privire la utilizarea fondului revizuire, privind reconstrucția și (sau) reamenajarea spațiilor care fac parte din proprietatea comună într-un bloc de locuințe;

1.1) luarea deciziilor privind alegerea metodei de formare a unui fond de reparații capitale, alegerea unei persoane autorizate să deschidă un cont special la o instituție de credit rusă, efectuarea tranzacțiilor cu în numerar situat pe un cont special;

1.1-1) luarea deciziilor cu privire la cuantumul contribuției pentru reparații capitale în ceea ce privește depășirea mărimii acesteia peste contribuția minimă pentru reparații capitale stabilite, fondul minim de reparații capitalului în ceea ce privește depășirea mărimii acestuia peste fondul minim de reparații capital stabilit (dacă legea a subiectului Federația Rusă se stabilește dimensiunea minimă a fondului de revizie), plasarea de fonduri temporare gratuite ale fondului de revizie, formate pe un cont special, pe un depozit special într-o instituție de credit rusă;

Informații despre modificări:

Legea federală nr. 271-FZ din 25 decembrie 2012 a completat partea 2 a articolului 44 din acest cod cu clauza 1.2

1.2) luarea deciziilor cu privire la primire de către o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe, o cooperativă de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată, o organizație de conducere și în gestiune directă bloc proprietarii de spații din această casă de către o persoană autorizată prin decizia adunării generale a acestor proprietari, un împrumut sau un împrumut pentru repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente, la determinarea condițiilor esențiale ale unui contract de împrumut sau contract de împrumut, la obținerea de către aceste persoane a unei garanții, garanții pentru acest împrumut sau împrumut, precum și cu privire la condițiile de obținere a respectivei garanții, garanții, precum și rambursarea pe cheltuiala fondului de reparații capitale a unui împrumut sau împrumut utilizat pentru plata costurilor de reparații capitale ale proprietății comune într-un bloc de locuințe, iar la plata dobânzii pentru utilizarea acestui împrumut sau împrumut, plata pe cheltuiala fondului de reparații capitale a cheltuielilor pentru obținerea garanțiilor menționate, garanții;

2) luarea deciziilor cu privire la limitele de utilizare teren pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestuia, precum și încheierea unui acord privind înființarea unei servituți, a unui acord privind punerea în aplicare a unei servituți publice în legătură cu un teren aferent unui teren comun. proprietate într-un bloc de locuințe;

Informații despre modificări:

Partea 2 a fost completată cu paragraful 2.1 din 31 decembrie 2017 - Legea federală din 20 decembrie 2017 N 416-FZ

2.1) luarea deciziilor cu privire la îmbunătățirea terenului pe care se află blocul de locuințe și care se referă la proprietatea comună a proprietarilor de spații din blocul de locuințe, inclusiv amplasarea, întreținerea și exploatarea elementelor de amenajare și amenajări peisagistice pe cele specificate. teren;

Informații despre modificări:

Legea federală nr. 263-FZ din 21 iulie 2014 a completat partea 2 a articolului 44 din acest cod cu clauza 3.2

3.2) luarea deciziilor cu privire la utilizarea sistemului sau a altora sisteme de informare atunci când ține o adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente sub forma votului absent;

Informații despre modificări:

Legea federală nr. 263-FZ din 21 iulie 2014 a completat partea 2 a articolului 44 din acest cod cu clauza 3.3

3.3) luarea deciziilor privind determinarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să utilizeze sistemul sau alte sisteme informatice la desfășurarea adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub formă de absent votul (denumit în continuare administratorul adunării generale);

Informații despre modificări:

Legea federală nr. 263-FZ din 21 iulie 2014 a completat partea 2 a articolului 44 din acest cod cu clauza 3.4

3.4) luarea unei hotărâri cu privire la procedura de primire de către administratorul adunării generale a mesajelor privind desfășurarea adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, decizii ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la problemele supuse la vot, precum precum și asupra duratei votării pe ordinea de zi a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent folosind sistemul;

Informații despre modificări:

Legea federală nr. 176-FZ din 29 iunie 2015 a completat partea 2 a articolului 44 din acest cod cu clauza 3.5

3.5) luarea unei hotărâri privind procedura de finanțare a costurilor asociate convocării și organizării exploatației de către organizația de conducere, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, o cooperativă de locuințe sau construcții de locuințe, o altă cooperativă de consum specializată a unei adunări generale în conformitate cu cu partea 6 a articolului 45 din prezentul cod;

4) alegerea modului de administrare a unui bloc de apartamente;

4.1) luarea deciziilor privind reparația curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

Informații despre modificări:

Legea federală nr. 176-FZ din 29 iunie 2015 a completat partea 2 a articolului 44 din prezentul cod cu clauza 4.2

4.2) luarea unei decizii privind împuternicirea consiliului unui bloc de locuințe cu autoritatea de a lua decizii cu privire la repararea curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

Informații despre modificări:

Legea federală nr. 176-FZ din 29 iunie 2015 a completat partea 2 a articolului 44 din acest cod cu clauza 4.3

4.3) luarea unei hotărâri privind împuternicirea președintelui consiliului unui bloc de locuințe cu împuternicirea de a lua decizii în chestiuni nespecificate în partea 5 a articolului 161.1 din prezentul Cod, cu excepția competențelor care intră în competența adunării generale a proprietarii de spații într-un bloc de locuințe;

Informații despre modificări:

Partea 2 a fost completată cu paragraful 4.4 din 3 aprilie 2018 - Legea federală din 3 aprilie 2018 N 59-FZ

4.4) luarea deciziei cu privire la încheierea de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, acționând în nume propriu, în modul prevăzut de prezentul Cod, respectiv, a contractelor de alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, energie electrică, alimentare cu gaz (inclusiv aprovizionarea gaz casnicîn cilindri), încălzire (furnizare de căldură, inclusiv combustibil solidîn prezența încălzirii sobei) (denumit în continuare acord care conține dispoziții privind furnizarea de servicii publice), un acord pentru furnizarea de servicii de tratare a deșeurilor solide municipale cu o organizație de furnizare a resurselor, un operator regional pentru tratarea deșeurilor solide municipale;

Informații despre modificări:

Partea 2 a fost completată de paragraful 4.5 din 9 iunie 2019 - Legea federală din 29 mai 2019 N 116-FZ

4.5) luarea unei decizii privind consimțământul pentru transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidenţiale;

5) alte aspecte care se referă prin prezentul cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

1. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe este organul de conducere al unui bloc de locuințe. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe are loc în scopul administrării unui bloc de locuințe prin discutarea punctelor de pe ordinea de zi și luarea deciziilor asupra problemelor supuse la vot.

1.1. Persoanele care au acceptat de la dezvoltator (persoana care asigură construcția unui bloc de locuințe) după ce i-au eliberat permisiunea de a pune în funcțiune blocul de locuințe din această casă conform actului de transfer sau alt document de transfer, au dreptul să participă la adunările generale ale proprietarilor de spații din blocul de locuințe și iau decizii cu privire la aspectele care se referă prin prezentul cod de competența adunării generale a proprietarilor de spații din blocul de locuințe, în modul prevăzut de prezentul cod, în termen de un an de la data eliberării autorizației de punere în funcțiune a blocului.

2. Competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe include:

1) luarea deciziilor privind reconstrucția unui bloc de locuințe (inclusiv cu extinderea sau suprastructura acestuia), construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, revizia proprietății comune într-un bloc de locuințe, cu privire la utilizarea fondului de reparații capitale, privind reorganizarea și (sau) reamenajarea sediului, care face parte din proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe;

1.1) luarea deciziilor privind alegerea unei metode de formare a unui fond de reparații capitale, alegerea unei persoane autorizate să deschidă un cont special la o instituție de credit rusă și să efectueze tranzacții cu fonduri deținute într-un cont special;

1.1-1) luarea deciziilor cu privire la cuantumul contribuției de reparații capitale în ceea ce privește depășirea mărimii acesteia peste contribuția minimă de reparații capitale stabilite, fondul minim de reparații capitalului în ceea ce privește depășirea mărimii acestuia peste fondul minim de reparații capital stabilit (dacă legea a subiectului Federației Ruse, se stabilește dimensiunea minimă a fondului de revizuire), plasarea de fonduri temporare gratuite ale fondului de revizuire, formate pe un cont special, pe un depozit special într-o instituție de credit rusă;

1.2) luarea deciziilor cu privire la primirea de către o asociație de proprietari sau o cooperativă de construcții de locuințe, o cooperativă de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată, o organizație de conducere și cu administrarea directă a unui bloc de locuințe de către proprietarii spațiilor din această locuință de către o persoană autorizată. prin hotărârea adunării generale a acestor proprietari, un împrumut sau un împrumut pentru repararea capitală a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, cu privire la stabilirea condițiilor esențiale ale unui contract de împrumut sau contract de împrumut, la primirea de către aceste persoane a unei garanții, cauțiuni pentru acest împrumut sau împrumut și cu privire la condițiile de obținere a respectivei garanții, cauțiuni, precum și rambursarea pe cheltuiala fondului de reparații capitale a unui împrumut sau împrumut utilizat pentru achitarea costurilor reparațiilor majore ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, iar la plata dobânzii pentru utilizarea acestui credit sau împrumut, plata pe cheltuiala fondului de reparații capitale a costurilor de obținere a acestor garanții, garantul stva;

2) luarea deciziilor privind limitele de utilizare a terenului pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestuia, precum și încheierea unui acord privind constituirea unei servituți, un acord privind implementarea unei servituți publice în legătură cu un teren aferent proprietății comune într-un bloc de locuințe;

2.1) luarea deciziilor cu privire la îmbunătățirea terenului pe care se află blocul de locuințe și care se referă la proprietatea comună a proprietarilor de spații din blocul de locuințe, inclusiv amplasarea, întreținerea și exploatarea elementelor de amenajare și amenajări peisagistice pe cele specificate. teren;

3) luarea deciziilor privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe de către alte persoane, inclusiv încheierea de contracte de instalare și exploatare a structurilor publicitare, dacă se preconizează utilizarea proprietății comune a proprietarilor; a spațiilor într-un bloc de locuințe pentru instalarea și funcționarea acestora;

3.1) luarea deciziilor privind determinarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să încheie acorduri privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe (inclusiv contracte de instalare și exploatare a structuri de publicitate), să depună documente pentru aprobarea reconstrucției și (sau) reamenajării spațiilor, care face parte din proprietatea comună într-un bloc de locuințe, pentru încheierea unui acord privind constituirea unei servituți, un acord privind implementarea unei servituți publice în legătură cu un teren aferent proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și asupra persoanelor autorizate să semneze aceste acorduri, precum și asupra procedurii de primire a fondurilor prevăzute de aceste acorduri privind termenele determinate prin hotărârea adunării generale;

3.2) luarea deciziilor privind utilizarea sistemului sau a altor sisteme informatice în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent;

3.3) luarea deciziilor privind determinarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să utilizeze sistemul sau alte sisteme informatice la desfășurarea adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub formă de absent votul (denumit în continuare administratorul adunării generale);

3.4) luarea unei hotărâri cu privire la procedura de primire de către administratorul adunării generale a mesajelor privind desfășurarea adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, decizii ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la problemele supuse la vot, precum precum și asupra duratei votării pe ordinea de zi a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent folosind sistemul;

3.5) luarea unei hotărâri cu privire la procedura de finanțare a cheltuielilor legate de convocarea și organizarea ținerii adunării generale de către organizația de conducere, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, o cooperativă de locuințe sau de construcții de locuințe, o altă cooperativă de consum specializată în conformitate cu prevederile art. ;

4.1) luarea deciziilor privind reparația curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

4.2) luarea unei decizii privind împuternicirea consiliului unui bloc de locuințe cu autoritatea de a lua decizii cu privire la repararea curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

4.3) luarea unei hotărâri privind atribuirea președintelui consiliului unui bloc de locuințe cu autoritatea de a lua decizii în probleme nespecificate în, cu excepția competențelor care intră în competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. ;

4.4) luarea deciziei cu privire la încheierea de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, acționând în nume propriu, în modul prevăzut de prezentul Cod, respectiv, a contractelor de alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, energie electrică, alimentare cu gaz (inclusiv furnizarea de gaze menajere în butelii), încălzire (furnizare de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii sobei) (denumit în continuare acord care conține prevederi privind furnizarea de utilități), contracte de prestare de servicii pentru tratarea deșeurilor solide municipale cu o organizație de aprovizionare cu resurse, operator regional pentru tratarea deșeurilor solide municipale;

4.5) luarea unei decizii privind consimțământul pentru transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidenţiale;

5) alte aspecte care se referă prin prezentul cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Comentariu la art. 44 ZhK RF

1. Pluralitatea subiecților dreptului de proprietate asupra aceluiași imobil implică necesitatea coordonării expresiei de voință a acestora (alin. 1 al articolului 246, alin. 1 al articolului 247 din Codul civil,). Atunci când numărul de astfel de entități este mic, posibilitatea unui conflict de interese insurmontabil este mai puțin probabilă, iar ajungerea la un acord privind gestionarea proprietății care se află în proprietatea lor comună, practic nu provoacă mari dificultăți și nu necesită stabilirea unui o formă specială de coordonare a voinţelor lor şi de luare a deciziilor cu privire la o astfel de gestiune. Totodată, această gestiune, care permite unui număr redus de proprietari să gestioneze activități care vizează conservarea, menținerea și dezvoltarea obiectului de gestiune, nu necesită întotdeauna prezența unui organism special care să exercite o astfel de gestiune.

2. Privatizarea fondului de locuințe în Federația Rusă a creat o situație în care majoritatea clădire de apartamente nu au un singur proprietar. Astfel de case, de regulă, constau din multe spații deținute de cetățeni, persoane juridice, Federația Rusă, subiecții Federației, municipii, ceea ce complică semnificativ gestionarea proprietății comune în astfel de case. Ținând cont de această circumstanță, articolul comentat stabilește forma specială specificată de coordonare și luare a deciziilor sub forma unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente și, de asemenea, definește o astfel de adunare generală ca organ de conducere al unui apartament. clădire.

3. Adunarea generală a proprietarilor sediului unui bloc de locuințe, în calitate de organ de conducere al unui bloc de locuințe, este singurul astfel de organ și există pe toată durata „viață” a casei ca bloc de locuințe - atâta timp cât există o legătură juridică între proprietarii spațiilor din această casă privind proprietatea comună din aceasta. Excepția, poate, este doar un caz, când toate spațiile dintr-un bloc de apartamente aparțin unui singur proprietar (vezi).

4. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, în calitate de organ de conducere al unui bloc de locuințe, are propria retrospectivă istorică.

Până în 1917, fondul de locuințe era deținut în principal de proprietari de case, adică. casele aparțineau, de regulă, unui cerc restrâns de proprietari, între care nu existau legături juridice stabile bazate pe dreptul de proprietate comună. Pentru 80% din fondul de locuințe al orașelor rusești a constat în case cu un etaj din lemn și de dimensiuni mici deținute de cetățeni. Prin urmare, gestionarea caselor era efectuată de proprietarii acestora în mod independent sau prin administratorii acestora, iar adunarea generală a proprietarilor ca organism de administrare a caselor nu era solicitată.
———————————
Vezi: Dmitriev N. Problema locuintei. Două lumi, două abordări. M., 1973. S. 71.

După 1917, prin Decretul Comitetului Executiv Central al Rusiei din 20 august 1918 „Cu privire la abolirea dreptului de proprietate privată asupra proprietății imobiliare în orașe”, cea mai mare parte a fondului de locuințe în proprietate privată a fost naționalizat și transferat către jurisdicția sovieticilor locali, cărora li se plătesc costurile asociate cu întreținerea caselor municipale. Cu toate acestea, Consiliile locale, la care a fost transferat întregul fond de locuințe municipale, din lipsa oportunităților financiare, nu au reușit să-l mențină în stare corespunzătoare, să efectueze reparații majore etc. autorități, posibilitatea compactării forțate a locuitorilor. iar neîncrederea asociată a cetățenilor în reședința ulterioară în această încăpere a redus interesul rezidenților pentru întreținerea corespunzătoare a spațiilor ocupate, în producerea de reparații. Împreună, toți acești factori au avut un efect negativ asupra siguranței fondului de locuințe. De exemplu, în primii ani ai puterii sovietice la Moscova, 7.000 de blocuri cu 41.000 de apartamente au fost distruse sau au căzut în complet paragină. Așadar, pentru a preveni distrugerea locuințelor, care ajunseseră la cote alarmante, Consiliul Comisarilor Poporului din RSFSR a emis la 23 mai 1921 Decretul „Cu privire la măsurile de îmbunătățire a condițiilor de viață ale populației muncitoare și cu privire la măsurile de combatere. distrugerea locuințelor”. Potrivit acestui Decret, departamentele relevante au fost însărcinate să elaboreze cât mai curând posibil un regulament privind gestionarea locuințelor din orașe, cu atribuirea responsabilității pentru siguranța spațiilor de locuit către managementul locuințelor. Locuitorii care locuiesc în casă ar fi trebuit să fie implicați în controlul asupra activității administrațiilor casei.
———————————
SU RSFSR. 1918. N 62. Art. 674.

SU RSFSR. 1921. N 49. Art. 253.

Aceasta a pus bazele pentru gestionarea caselor, inclusiv prin luarea deciziilor de către rezidenții unei anumite case în cadrul adunării lor generale. Cu toate acestea, spre deosebire de natura juridică a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, natura juridică a adunării generale a chiriașilor era semnificativ diferită. Relația juridică a persoanelor care participa la astfel de întâlniri nu a luat naștere pe baza dreptului de proprietate comună, ci a fost bazată pe modul de utilizare a locuinței (locuirea în ea).

Regulamentul privind administrarea caselor a fost aprobat în cele din urmă de Consiliul Comisarilor Poporului al RSFSR la 8 august 1921 și prevedea ca adunarea generală a chiriașilor să decidă o serie de probleme legate de conducerea casei. În special, prin hotărâre a adunării generale anuale a chiriașilor, pe o perioadă de un an a fost ales șeful casei, care în această perioadă administra direct casa în mod continuu; adunarea generală a chiriașilor a avut în vedere și aspecte legate de rambursarea unei părți din cheltuielile pentru reparația curentă a casei, remunerarea șefului casei, scoaterea anticipată a capului casei din conducerea casei din caz de îndeplinire necorespunzătoare a atribuțiilor sale, luarea în considerare a estimării costurilor de încălzire și soluționarea multor alte probleme.
———————————
Acolo. N 60. Art. 411.

5. În ultimele decenii, condițiile de gestionare a majorității blocurilor de locuințe au fost modelate de autoritățile locale. Proprietarii de spații din blocurile de locuințe au fost în mod esențial înlăturați din administrarea clădirilor lor, ceea ce a condus la o nerespectare pe scară largă a drepturilor acestor proprietari de a participa la luarea deciziilor legate de întreținerea, utilizarea și eliminarea proprietății comune din blocurile respective. (când în majoritatea cazurilor astfel de decizii au fost luate de organizațiile de întreținere a locuințelor fără a ține cont de interesele legitime ale proprietarilor); la predominarea metodelor administrative de management, municipalizarea (în esență monopolizare) a sferei de gestionare a blocurilor de locuințe; la absenţa premiselor economice şi organizatorice pentru dezvoltarea altor forme de management al blocurilor de locuinţe.

Conceptul de „gestionare a locuințelor” conținut în LC RSFSR s-a bazat pe faptul că o astfel de gestionare în ansamblu a fost efectuată exclusiv de autoritățile de stat sau locale (articolele 16, 17 din LC RSFSR) și direct de organizațiile de întreținere a locuințelor, al căror rol era acela de a „exploata și întreține fondul locativ” (articolele 22, 129, 141, 144, 148 din Codul Locuinței al RSFSR etc.). Sistemul de management al clădirilor cu mai multe apartamente, care a continuat să fie aplicat în perioada de formare activă a proprietății în sectorul locativ, nu a putut ține cont de faptul că majoritatea imobilelor de locuințe nu mai aparțineau statului și noile realități ale relațiilor economice au necesitat nu numai luarea în considerare a drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații din blocurile de apartamente, ci și protecția proprietății lor asupra proprietății comune în blocurile de apartamente, garantată în primul rând de Constituția Federației Ruse.

6. Principiul administrării unui bloc de locuințe enunțat în articolul comentat, atunci când adunarea generală a proprietarilor de spații din această casă este numită principalul și unicul organ al unei astfel de conduceri, este menit să schimbe radical situația actuală în domeniul administrarea blocurilor de apartamente.

7. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, în calitate de organ de conducere, are competență proprie. Natura unei astfel de competențe este din nou legată de regimul dreptului de proprietate al proprietarilor asupra proprietății comune dintr-un bloc de locuințe. În același timp, elementele constitutive ale competenței adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pot fi caracterizate ca fiind organizatorice și juridice de proprietate.

Organizația ar trebui să includă definirea principalelor domenii de gestionare a proprietății comune într-o clădire de apartamente, inclusiv alegerea unei metode de management, a unei organizații de gestionare, luarea deciziilor privind crearea și lichidarea unei asociații de proprietari, cu privire la momentul și procedura pentru desfășurarea adunărilor generale anuale ale unor astfel de proprietari etc.

Proprietatea și componentele juridice ale competenței adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe includ luarea deciziilor cu privire la procedura de utilizare, în limitele stabilite - privind înstrăinarea proprietății comune într-un bloc de locuințe, privind stabilirea taxelor pentru servicii. și lucrările privind administrarea unui bloc de locuințe, la întreținerea și repararea curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, suma plății pentru revizia unui bloc de locuințe, la stabilirea condițiilor unui acord de administrare a unui bloc de locuințe etc.

8. Codul Locuinței al Federației Ruse atribuie competența exclusivă adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente. În special, mențiunea unei astfel de competențe este cuprinsă în.

Exclusivitatea se manifestă prin faptul că deciziile privind probleme specifice referit de Codul Locuinței al Federației Ruse competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe nu poate fi acceptat de un alt organism sau persoană (adunarea generală a membrilor unei asociații de proprietari, consiliul unei astfel de asociații, o organizație de conducere etc.).

Dacă, cu privire la unele aspecte, competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe din Codul locuinței al Federației Ruse prevede posibilitatea de a lua decizii de către un alt organism, de exemplu, adunarea generală a membrilor parteneriatului în calitate de organ suprem de conducere al unui astfel de parteneriat în ceea ce privește hotărârea privind închirierea sau transferul altor drepturi asupra proprietății comune dintr-o clădire de locuințe, apoi decizii privind aspecte precum alegerea modului de administrare a unui bloc de locuințe și crearea unei asociații de proprietarii de case pot fi luati numai de o adunare generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Ceea ce este comun întrebărilor de competența exclusivă a adunării este caracterul fundamental al acestor întrebări, efectul pe termen lung al deciziilor luate asupra acestora, imposibilitatea soluționării lor într-o altă ordine fără a aduce atingere intereselor proprietarilor.

9. Articolul 44 comentat din LC RF definește direct lista problemelor de competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. În același timp, această listă este în esență închisă, deoarece, în ciuda faptului că nu toate aspectele acestei competențe sunt denumite în ea, altele pot fi prevăzute doar de LC RF.

10. Alineatul 1 din partea 2 a articolului comentat se referă la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe de a lua decizii cu privire la reconstrucția unui bloc de locuințe (inclusiv extinderea sau suprastructura acestuia), construirea de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, repararea proprietății comune într-un bloc de locuințe.

11. În prezent, Codul Locuinței al Federației Ruse prevede în mod expres că o decizie privind reconstrucția, repararea unui bloc de apartamente, reechiparea acestuia poate fi luată numai de proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente la adunarea lor generală.

Caracterul imperativ al acestei norme face imposibilă interpretarea liberă a acesteia și luarea deciziilor cu privire la aceste aspecte de către persoane care nu sunt proprietarii indicați. În același timp, dacă reconstrucția planificată a unui bloc de apartamente va duce la o scădere a dimensiunii proprietății comune din această casă, atunci, ținând cont și de decizia adunării generale a proprietarilor de spații din această casă, trebuie să fie luate în unanimitate de toți acești proprietari sau în unanimitate de toți proprietarii participanți la ședință, cu un prealabil înainte de ținerea acestei adunări generale, obținând acordul scris al proprietarilor care nu participă la ședință pentru o astfel de reconstrucție (vezi comentariul articolelor 36 și 40 din LC). Acest lucru este valabil și în cazurile în care unul dintre coproprietari, fără permisiunea celorlalți, reconstruiește proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe, mai ales dacă aceasta duce la scăderea acestei proprietăți. Ceilalți coproprietari au dreptul de a cere ca proprietatea comună să fie readusă în starea anterioară. Cerința corespunzătoare poate fi enunțată în conformitate cu art. 304 din Codul civil al Federației Ruse.

Dacă oricare dintre proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente este privat de posibilitatea de a folosi o parte din proprietatea comună, inclusiv accesul la aceasta (de exemplu, la mansarda casei), de exemplu. lipsit de posesie, atunci are dreptul de a depune o cerere pentru recuperarea unui lucru (art. 301 C. civ.). O astfel de cerere poate fi formulată atât împotriva oricăruia dintre proprietarii spațiilor din această casă, dacă acesta deține această parte a proprietății, cât și împotriva terților. În plus, dacă o cerere de revendicare este depusă la o terță parte (un proprietar ilegal), atunci se consideră că este depusă în interesul tuturor proprietarilor de spații dintr-o astfel de casă. Satisfacerea acestei cereri nu prejudecă problematica procedurii de folosire a bunului comun, ci doar asigură că reclamantul obține posesia bunului comun, de exemplu, dă dreptul de a intra în pod.

12. Competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la posibilitatea de a lua decizii privind construcția de anexe, alte clădiri, structuri și structuri este formulată destul de ambiguu în paragraful 1 al părții 2 din articolul 44 comentat din LC al Rusiei. Ambiguitatea se manifestă prin faptul că, în primul rând, în același timp, nu este specificat pe ce teren se va realiza o astfel de construcție și, în al doilea rând, nu este indicat scopul obiectelor menționate.

La prima vedere, poate părea că adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente are dreptul de a decide, de exemplu, cu privire la construirea unei clădiri de birouri sau a unui alt bloc de apartamente pe un teren care nu aparține comunității. proprietate într-o astfel de casă.

Cu toate acestea, nu trebuie să uităm că, în conformitate cu partea 1 a articolului comentat, adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente este organul său de conducere - o formă de coordonare a voințelor și de a lua decizii cu privire la gestionarea proprietății comune în acest sens. casa, iar natura competenței acestei adunări se bazează pe regimul de drept al proprietății acestor proprietari asupra imobilului numit.

În consecință, în acest caz, putem vorbi despre luarea deciziilor privind construcția de anexe, clădiri, structuri, structuri numai ca parte a formării și îmbunătățirii parametrilor proprietății comune într-un bloc de locuințe.

În conformitate cu proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe, în special, terenul pe care se află casa, cu elemente de amenajare și amenajare a teritoriului, precum și obiecte situate pe terenul specificat și destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii acestui casa, sunt incluse. Prin urmare, adoptarea unei hotărâri de către adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe în ceea ce privește competența acestei adunări luate în considerare poate fi condiționată de construcția numai în limitele stabilite a unui teren care face parte din comuna. proprietatea in casa indicata, si numai acele anexe, cladiri, structuri, structuri care vor fi destinate intretinerii, functionarii si imbunatatirii acestei locuinte.

13. Clauza 2, partea 2 a articolului comentat 44 din Codul Locuinței al Federației Ruse, competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente include aspecte legate de luarea deciziilor cu privire la limitele de utilizare a terenului teren pe care se află blocul de apartamente, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestui site.

Această competență a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe se datorează faptului că, spre deosebire de legislația anterioară, Codul Locuinței al Federației Ruse atribuia terenul pe care se află blocul de locuințe, cu elemente de grădinărit și amenajarea teritoriului, în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe (vezi comentariul la art. 36 LCD). Totodată, în conformitate cu art. 16 din Legea introductivă la Codul locuinței al Federației Ruse în dezvoltarea existentă a așezărilor, terenul pe care se află un bloc de apartamente și alte obiecte imobiliare incluse într-o astfel de casă este proprietatea comună comună a proprietarilor spațiilor. într-un bloc de locuințe; acest articol reglementează două cazuri: când terenul a fost deja format la momentul intrării în vigoare a LC RF și când se impune formarea acestuia. În primul caz, terenul trece cu titlu gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, în temeiul legii. În al doilea caz, pe baza oricărei persoane autorizate de ședința specificată, persoana are dreptul de a solicita autorităților de stat sau autorităților locale o cerere pentru formarea unui teren pe care se află un bloc de locuințe. Din momentul în care se formează terenul și se efectuează înregistrarea cadastrală de stat, un astfel de teren trece și gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Proprietarii numiți au dreptul de a-și exercita competențele de a deține, folosi și dispune de un astfel de teren în limitele stabilite de lege, inclusiv LC RF, în ceea ce privește restricțiile privind regimul de înstrăinare a proprietății comune într-un bloc de locuințe.

14. Articolele 6 și 11.1 din Codul funciar al Federației Ruse definesc un teren ca obiect al relațiilor funciare - o parte a suprafeței pământului, ale cărei limite sunt determinate în conformitate cu legile federale. Potrivit paragrafului 2 al art. 261 din Codul civil al Federației Ruse, dreptul de proprietate asupra unui teren se extinde la stratul de suprafață (sol), corpurile de apă și plantele situate în limitele acestui teren.

Intr-o relatie terenuriîn conformitate cu procedura stabilită de Legea Cadastrului Imobiliar se efectuează înregistrarea cadastrală de stat. Înregistrarea cadastrală de stat a bunurilor imobile recunoaște acțiunile organului împuternicit de a introduce informații despre bunuri imobiliare în cadastrul imobiliar de stat, care confirmă existența unui astfel de imobil cu caracteristici care fac posibilă determinarea acestei proprietăți ca lucru individual definit. .

Codul de urbanism al Federației Ruse, pentru a determina procedura de stabilire a limitelor și a tipurilor de utilizare permisă a terenurilor în așezări, prevede adoptarea reglementărilor de urbanism (tipuri de utilizare permisă a terenurilor stabilite în limitele zona teritorială corespunzătoare, precum și tot ceea ce se află deasupra și sub suprafața terenurilor și este utilizat în cursul dezvoltării lor și exploatării ulterioare a instalațiilor de construcție capitală, limitează (minim și (sau) maxim) dimensiunile terenurilor și limitează parametrii de construcție autorizați, reconstrucția instalațiilor de construcție capitală, precum și restricții privind utilizarea terenurilor și instalațiile de construcție capitală) (Articolul 1).

Codul Locuinței al Federației Ruse, la rândul său, stabilește că limitele și dimensiunea terenului pe care se află un bloc de locuințe sunt determinate în conformitate cu cerințele legislației funciare și ale legislației privind planificarea urbană (clauza 4, partea 1, articolul 36).

15. Dreptul de folosință a unui teren ca element al conținutului dreptului de proprietate înseamnă posibilitatea legală de exploatare economică a unui astfel de teren prin extragerea proprietăților sale utile.

Astfel de proprietăți pentru proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente sunt, în primul rând, posibilitatea de a plasa pe terenul lor (deasupra sau sub suprafață) elemente și obiecte de amenajare a teritoriului destinate întreținerii, exploatării și îmbunătățirii unei astfel de case, precum și stabilirea restricţiilor privind folosirea acestei parcele de către alte persoane. Prin urmare, limitele de utilizare a unei parcele de teren sunt înțelese ca stabilirea modurilor de utilizare atât pentru părți individuale ale unui astfel de teren, cât și pentru terenul în ansamblu, determinarea scopului unor zone specifice ale terenului, stabilirea de restricții privind utilizarea terenului de către alte persoane etc. În special, apare adesea o situație când un grup de proprietari dintr-un bloc de apartamente este interesat să plaseze o parcare pentru vehiculele lor, celălalt este interesat să aloce suprafata mai mare pentru locurile de joacă, al treilea - în plantarea de arbori și arbuști, al patrulea - în construirea unui gard în jurul casei și restricționarea accesului liber la șantier pentru persoanele care nu au legătură cu casa. Este posibil să se rezolve toate aceste și alte probleme legate de limitele de utilizare a terenului prin luarea deciziilor de către adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

16. Clauza 3, partea 2 a articolului comentat, competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe include adoptarea de decizii privind transferul proprietății comune într-un bloc de locuințe pentru utilizare.

Punerea în aplicare a competențelor de folosință a proprietății, inclusiv a celor aflate în proprietate comună, este punerea în aplicare a unuia dintre elementele care compun conținutul dreptului de proprietate. Întrucât imobilul este în proprietate comună, decizia de a-l transfera în folosință este de competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Referitor la problematica subiectelor de drept cărora le pot fi transferate în folosință anumite obiecte de proprietate comună dintr-un bloc de locuințe, este de reținut că, în competența sa, respectiva adunare generală are dreptul de a hotărî asupra transmiterii acestui imobil. persoanelor atât dintre proprietarii acestei proprietăți comune, cât și dintre orice alte persoane. Compoziția subiectului poate fi luată în considerare la determinarea cuantumului despăgubirii pentru proprietatea prevăzută pentru utilizare. În consecință, dacă vreo proprietate din compoziția proprietății comune este pusă la dispoziție pentru utilizare de către unul dintre participanții la proprietatea comună, atunci mărimea cotei sale în proprietatea comună din această casă poate fi luată în considerare la stabilirea sumei specificate de compensare.

17. Este destul de evident că, deși paragraful 3 al părții 2 a articolului 44 comentat din Codul Locuinței al Federației Ruse prevede posibilitatea de a transfera „proprietatea comună într-un bloc de apartamente” pentru utilizare, aceasta nu înseamnă posibilitatea de a transfera întreaga compoziție a unei astfel de proprietăți comune, deoarece acest transfer va încălca regimul juridic de utilizare a principalelor obiecte de proprietate într-un bloc de locuințe - spații rezidențiale și nerezidenţiale. Totodată, partea 4 a art. 36 din Codul locuinței al Federației Ruse prevede în mod direct posibilitatea de a transfera către alte persoane exact obiectele proprietății comune într-un bloc de apartamente.

Astfel, adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, exercitând competența prevăzută la clauza 3, partea a 2-a a articolului comentat, rezolvă problemele legate de prevederea în folosință a obiectelor specifice de proprietate comună ale proprietarilor de spații într-un bloc.

În același timp, trebuie luat în considerare faptul că nu toate părțile proprietății comune, datorită scopului lor funcțional, pot fi prevăzute pentru utilizare. Obiecte precum intrarea, puțurile de lift și ventilație, sistemele și dispozitivele tehnice de contabilitate, scările și palierele și alte obiecte similare care sunt indisolubil legate de sistemele de susținere a vieții întregului bloc de apartamente și asigură în mod constant scopul funcțional de locuințe și non -spațiile rezidențiale din această casă nu pot fi puse la dispoziție pentru utilizare. Alte obiecte precum spațiu mansardă, subsoluri, terenuri etc., pot fi puse la dispoziție pentru utilizare, dacă acest lucru nu duce la încălcarea drepturilor și intereselor legitime ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, perturbarea funcționării unei astfel de case.

18. Practica arată că, în ciuda faptului că, chiar înainte de intrarea în vigoare a Codului locuinței al Federației Ruse, multe elemente ale unui bloc de locuințe au fost atribuite prin Codul civil al Federației Ruse (articolul 290) obiectelor proprietății comune. din această locuință, astfel de obiecte au fost transferate de către administrațiile orașului pentru uzul unor terți fără participarea lor înșiși a proprietarilor respectivelor obiecte.

Amplasarea reclamelor exterioare pe pereții și acoperișurile blocurilor de apartamente este destul de răspândită. Legea federală nr. 108-FZ din 18 iulie 1995 „Cu privire la publicitate”, care a fost în vigoare până la 1 iulie 2006, prevedea că plasarea publicității, inclusiv pe clădiri, structuri și alte obiecte, precum și determinarea sumei și procedura de plată a taxelor pentru publicitate se desfășoară pe baza unui acord cu proprietarul sau cu o persoană care are drepturi de proprietate asupra acestor obiecte, cu permisiunea autorității locale relevante. Legea federală din 13 martie 2006 N 38-FZ „Cu privire la publicitate” prevede, de asemenea, că instalarea și exploatarea unei structuri publicitare se realizează de către proprietarul acesteia în baza unui acord cu proprietarul terenului, clădirii sau a altor bunuri imobiliare la care Structura publicitară este atașată, sau cu o persoană, proprietarul autorizat al unei astfel de proprietăți.
———————————
SZ RF. 1995. N 30. Art. 2864.

SZ RF. 2006. N 12. Art. 1232.

În același timp, autoritățile locale și autoritățile de stat ale unor astfel de subiecte ale Federației, cum ar fi orașele federale Moscova și Sankt Petersburg, nu numai că au eliberat permise, ci și au încheiat contracte pentru plasarea de reclame în aer liber fără a ține cont de prevederile ambelor. cea existentă anterior și cea mai nouă dintre legile federale de mai sus și Codul civil al Federației Ruse (articolul 247), adică fără permisiunea deținătorilor de drepturi de autor ai plasărilor publicitare.
———————————
Astfel, în unele orașe, organele împuternicite au luat decizii obligând agenții de publicitate și producătorii de publicitate să încheie contracte pentru plasarea de reclame nu cu proprietarii de proprietate comună în blocuri de locuințe care sunt utilizate pentru publicitate, ci cu organismul împuternicit orașului sau cu un unitar. întreprindere creată de aceasta în aceste scopuri. În același timp, au introdus concepte nelegale precum „spațiu publicitar”, „spațiu publicitar”, care le aparțin pe baza dreptului de proprietate. De exemplu, Decretul Guvernului de la Moscova din 22 ianuarie 2002 N 41-PP „Cu privire la perspectivele de dezvoltare și regulile de plasare a reclamei exterioare, a informațiilor și a designului orașului”, cu condiția ca plasarea de publicitate și informații în aer liber să se efectueze pe pe baza unui permis de distribuție de publicitate în aer liber, un acord cu Comitetul pentru Publicitate, Informare și Design din Moscova, dacă suma plății în temeiul acordului depășește 2 milioane de ruble pe an, sau cu întreprinderea unitară de stat a Publicității și Informației Orașului Moscova , dacă suma plății conform acordului nu depășește 2 milioane de ruble pe an. În același timp, atunci când se pune problema necesității de a coordona plasarea reclamelor exterioare pe peretele sau acoperișul unui bloc de locuințe cu cetățenii care locuiesc în acest imobil și care dețin apartamente pe baza drepturilor de proprietate, Comitetul menționat se obligă să coordoneze astfel de plasare numai cu conducerea unui singur client, înlocuind decizia proprietarilor de a furniza obiectul proprietate comună într-un bloc de locuințe pentru utilizare prin decizia acestei organizații ca deținător de sold. Astfel, acest Comitet l-a considerat în mod ilegal pe așa-numitul deținător de sold (organizație de servicii) drept unicul proprietar al blocului de locuințe.

Codul locuinței al Federației Ruse prevede în mod expres că decizia de a transfera proprietatea comună într-un bloc de locuințe pentru utilizare poate fi luată numai de proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente la adunarea lor generală. Hotărârile altor organe și persoane nu pot înlocui hotărârea unei astfel de adunări generale. În același timp, asigurarea de către proprietari contra unei taxe de persoană fizică elemente structurale blocuri de locuințe în scopul utilizării lor pentru publicitate, echipamente de comunicare etc. poate servi ca sursă financiară suplimentară de întreținere a proprietății comune a unui bloc de locuințe.

În același timp, încălcările numeroase și pe scară largă în curs ale drepturilor proprietarilor de spații din blocurile de apartamente cu privire la problema publicității au servit drept bază pentru introducerea unor modificări suplimentare în legislație, inclusiv în articolul comentat. Acum, luarea deciziilor privind încheierea contractelor de instalare și exploatare a structurilor publicitare este direct atribuită competenței adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Totodată, paragraful 3.1 din partea 2 a articolului comentat intră în competența respectivei ședințe de a stabili cercul de persoane care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să încheie convenții de utilizare. a proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe (inclusiv contracte de instalare și exploatare a structurilor publicitare) în condițiile stabilite prin hotărârea adunării generale. Documentul care confirmă acordul acestor proprietari la instalarea și funcționarea structurii publicitare este procesul-verbal al adunării generale a acestor proprietari.
———————————
Modificările care clarifică competența adunării generale în materie de adoptare de către proprietarii de spații din blocurile de locuințe a deciziilor privind plasarea reclamelor au intrat în vigoare la 29 septembrie 2009.

A se vedea: paragraful 2 din partea 11 din art. 19 din Legea federală din 13 martie 2006 N 38-FZ „Cu privire la publicitate” // SZ RF. 2006. N 12. Art. 1232.

19. Alineatul 4, partea 2 din articolul 44 comentat din Codul locuinței al Federației Ruse se referă la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente problema legată de alegerea unei metode de administrare a unui bloc de locuințe. .

Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, cu toată importanța ei ca unic organ de conducere al unei astfel de case și ca formă de exprimare a voinței acestor proprietari, nu este încă un instrument suficient de flexibil pentru a gestiona toate activitățile curente. pentru administrarea acestei case. În acest sens, îi obligă pe proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe să aleagă în adunarea lor generală o metodă de administrare a unei astfel de locuințe. În același timp, Codul Locuinței al Federației Ruse prevede posibilitatea alegerii uneia dintre mai multe modalități de a gestiona un bloc de locuințe: management direct, conducerea unei asociații de proprietari sau a unei cooperative de locuințe sau a unei alte cooperative de consum specializate create pentru a satisface nevoile cetățenilor în domeniul locuințelor, în conformitate cu legea federală privind o astfel de cooperativă sau organizație de management (a se vedea comentariul la articolele din secțiunea VIII din LCD).

Alegerea unei metode de management nu înseamnă încetarea adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe ca organ de conducere al acestei case sau pierderea puterilor acesteia. Partea 1 a articolului comentat nu prevede nicio excepție în acest caz. În plus, trebuie să aibă loc o adunare generală anuală. În același timp, imperativitatea acestei norme nu este, de asemenea, făcută dependentă de metoda aleasă de management.

20. De remarcat că partea 2 a articolului comentat a fost completată cu o nouă clauză - clauza 4.1, în legătură cu care au fost „delimitate” cerințele pentru vot atunci când adunarea generală a hotărât asupra reparațiilor majore și reparațiilor curente ale proprietății comune în un bloc de apartamente. Dacă este necesar să se obțină o majoritate de cel puțin 2/3 din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente pentru a rezolva problema unei revizii majore, atunci problema reparației curente a proprietății comune într-un blocul de locuințe se adoptă cu votul majorității din numărul total de voturi ale proprietarilor spațiilor care participă la această ședință într-un bloc de locuințe.

21. În cazul alegerii unei metode directe de administrare, adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe continuă să își exercite atribuțiile ca organ de conducere pentru un bloc de locuințe.

Atunci când alege o modalitate de administrare a unui bloc de locuințe de către o asociație de proprietari sau o cooperativă de locuințe, adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe încredințează unui alt subiect de drept exercitarea unei părți din atribuțiile sale. În același timp, trebuie avut în vedere că organul de conducere indicat al unui bloc de locuințe nu își transferă competențele (ei rămân cu acesta), ci posibilitatea implementării lor. Un astfel de transfer este o modalitate de exercitare a atribuțiilor organului de conducere numit al unui bloc de locuințe, și nu o modalitate de înstrăinare a acestora, în care acest organ ar pierde aceste competențe. În acest caz, trebuie amintit că deținătorul direct al dreptului de administrare a unui bloc de locuințe este proprietarul spațiilor din acest imobil și dreptul său de a administra blocul de locuințe decurge din proprietatea sa asupra spațiilor din această casă. Întrucât fiecare astfel de proprietar este doar proprietarul unei cote din proprietatea comună a casei (articolul 289 din Codul civil), atunci, după cum sa indicat deja, există o necesitate obiectivă de luare a deciziilor colective cu privire la problemele care afectează interese comune. Un astfel de organism colectiv este adunarea generală a acestor proprietari, prin urmare colectivul de proprietari este cel care are toate drepturile de a-și administra proprietatea (proprietatea comună a unui bloc de locuințe). Alte persoane, cum ar fi un parteneriat de proprietari, o cooperativă de locuințe, au posibilitatea de a exercita competențe individuale de a gestiona un bloc de locuințe de la proprietarii spațiilor din această casă în baza unei hotărâri a adunării generale a proprietarilor. Acest principiu stă la baza conceptului de administrare a unui bloc de locuințe.

Proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, alegând o modalitate de a-și administra locuința cu acordarea unei anumite părți a competențelor de administrare a acesteia unui alt subiect de drept, își asumă, în esență, obligația de a se abține de la acțiuni active care împiedică exercitarea acestuia. a acestor puteri.

22. Alineatul 5 din partea 2 a articolului comentat prevede posibilitatea de a face referire la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente și la alte aspecte atribuite direct de Codul locuinței al Federației Ruse competenței numit organ de conducere al unui bloc de locuințe. În special, LC RF se referă la aspecte precum:

- stabilirea calendarului, a procedurii de desfășurare a adunării generale anuale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și a procedurii de notificare a acestor proprietari cu privire la deciziile lor, determinarea modului de transmitere a unui mesaj despre desfășurarea unei adunări generale (a se vedea comentariul la articolul 45 din LC);

- luarea deciziilor cu privire la înființarea unei asociații de proprietari (vezi.

1. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe este organul de conducere al unui bloc de locuințe. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe are loc în scopul administrării unui bloc de locuințe prin discutarea punctelor de pe ordinea de zi și luarea deciziilor asupra problemelor supuse la vot.

1.1. Persoanele care au acceptat de la dezvoltator (persoana care asigură construcția unui bloc de locuințe) după ce i-au eliberat permisiunea de a pune în funcțiune blocul de locuințe din această casă conform actului de transfer sau alt document de transfer, au dreptul să participă la adunările generale ale proprietarilor de spații din blocul de locuințe și iau decizii cu privire la aspectele care se referă prin prezentul cod de competența adunării generale a proprietarilor de spații din blocul de locuințe, în modul prevăzut de prezentul cod, în termen de un an de la data eliberării autorizației de punere în funcțiune a blocului.

2. Competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe include:

1) luarea deciziilor privind reconstrucția unui bloc de locuințe (inclusiv cu extinderea sau suprastructura acestuia), construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, revizia proprietății comune într-un bloc de locuințe, cu privire la utilizarea fondului de reparații capitale, privind reorganizarea și (sau) reamenajarea sediului, care face parte din proprietatea comună dintr-un bloc de locuințe;

1.1) luarea deciziilor privind alegerea unei metode de formare a unui fond de reparații capitale, alegerea unei persoane autorizate să deschidă un cont special la o instituție de credit rusă și să efectueze tranzacții cu fonduri deținute într-un cont special;

1.1-1) luarea deciziilor cu privire la cuantumul contribuției de reparații capitale în ceea ce privește depășirea mărimii acesteia peste contribuția minimă de reparații capitale stabilite, fondul minim de reparații capitalului în ceea ce privește depășirea mărimii acestuia peste fondul minim de reparații capital stabilit (dacă legea a subiectului Federației Ruse, se stabilește dimensiunea minimă a fondului de revizuire), plasarea de fonduri temporare gratuite ale fondului de revizuire, formate pe un cont special, pe un depozit special într-o instituție de credit rusă;

1.2) luarea deciziilor cu privire la primirea de către o asociație de proprietari sau o cooperativă de construcții de locuințe, o cooperativă de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată, o organizație de conducere și cu administrarea directă a unui bloc de locuințe de către proprietarii spațiilor din această locuință de către o persoană autorizată. prin hotărârea adunării generale a acestor proprietari, un împrumut sau un împrumut pentru repararea capitală a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, cu privire la stabilirea condițiilor esențiale ale unui contract de împrumut sau contract de împrumut, la primirea de către aceste persoane a unei garanții, cauțiuni pentru acest împrumut sau împrumut și cu privire la condițiile de obținere a respectivei garanții, cauțiuni, precum și rambursarea pe cheltuiala fondului de reparații capitale a unui împrumut sau împrumut utilizat pentru achitarea costurilor reparațiilor majore ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, iar la plata dobânzii pentru utilizarea acestui credit sau împrumut, plata pe cheltuiala fondului de reparații capitale a costurilor de obținere a acestor garanții, garantul stva;

2) luarea deciziilor privind limitele de utilizare a terenului pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestuia, precum și încheierea unui acord privind constituirea unei servituți, un acord privind implementarea unei servituți publice în legătură cu un teren aferent proprietății comune într-un bloc de locuințe;

2.1) luarea deciziilor cu privire la îmbunătățirea terenului pe care se află blocul de locuințe și care se referă la proprietatea comună a proprietarilor de spații din blocul de locuințe, inclusiv amplasarea, întreținerea și exploatarea elementelor de amenajare și amenajări peisagistice pe cele specificate. teren;

3) luarea deciziilor privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe de către alte persoane, inclusiv încheierea de contracte de instalare și exploatare a structurilor publicitare, dacă se preconizează utilizarea proprietății comune a proprietarilor; a spațiilor într-un bloc de locuințe pentru instalarea și funcționarea acestora;

3.1) luarea deciziilor privind determinarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să încheie acorduri privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe (inclusiv contracte de instalare și exploatare a structuri de publicitate), să depună documente pentru aprobarea reconstrucției și (sau) reamenajării spațiilor, care face parte din proprietatea comună într-un bloc de locuințe, pentru încheierea unui acord privind constituirea unei servituți, un acord privind implementarea unei servituți publice în legătură cu un teren aferent proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și asupra persoanelor autorizate să semneze aceste acorduri, precum și asupra procedurii de primire a fondurilor prevăzute de aceste acorduri privind termenele determinate prin hotărârea adunării generale;

3.2) luarea deciziilor privind utilizarea sistemului sau a altor sisteme informatice în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent;

3.3) luarea deciziilor privind determinarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să utilizeze sistemul sau alte sisteme informatice la desfășurarea adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub formă de absent votul (denumit în continuare administratorul adunării generale);

3.4) luarea unei hotărâri cu privire la procedura de primire de către administratorul adunării generale a mesajelor privind desfășurarea adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, decizii ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la problemele supuse la vot, precum precum și asupra duratei votării pe ordinea de zi a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent folosind sistemul;

3.5) luarea unei hotărâri asupra procedurii de finanțare a costurilor asociate convocării și organizării ținerii adunării generale de către organizația de conducere, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, o cooperativă de locuințe sau de construcții de locuințe, o altă cooperativă de consum specializată în conformitate cu cu Partea 6 a acestui Cod;

4) alegerea modului de administrare a unui bloc de apartamente;

4.1) luarea deciziilor privind reparația curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

4.2) luarea unei decizii privind împuternicirea consiliului unui bloc de locuințe cu autoritatea de a lua decizii cu privire la repararea curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;

4.3) luarea unei hotărâri privind împuternicirea președintelui consiliului unui bloc de locuințe cu împuternicirea de a lua decizii în chestiuni nespecificate în partea 5 din prezentul Cod, cu excepția competențelor care intră în competența adunării generale a proprietarilor spații într-un bloc de apartamente;

4.4) luarea unei decizii cu privire la încheierea de către proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe, acționând în nume propriu, în modul prevăzut de prezentul Cod, respectiv, a contractelor de alimentare cu apă rece și caldă, canalizare, energie electrică, alimentare cu gaze (inclusiv furnizarea de gaze menajere în butelii), încălzire (furnizare de căldură, inclusiv furnizarea de combustibil solid în prezența încălzirii sobei) (denumit în continuare acord care conține prevederi privind furnizarea de servicii publice), acorduri pentru furnizarea de servicii de tratare a deșeurilor solide municipale cu o organizație de furnizare a resurselor, un operator regional pentru tratarea deșeurilor solide municipale;

4.5) luarea unei decizii privind consimțământul pentru transferul spațiilor rezidențiale în spații nerezidenţiale;

5) alte aspecte care se referă prin prezentul cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Prevederile articolului 44 din LC RF sunt utilizate în următoarele articole:

• Procedura de organizare a unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente

  3. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe este competentă (are cvorum) dacă la aceasta au participat proprietarii de spații din acest imobil sau reprezentanții acestora cu mai mult de cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi, cu excepția adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, desfășurată pe problema specificată în clauza 4.5 din partea 2 a articolului 44 din HC RF. În absența cvorumului pentru desfășurarea unei adunări generale anuale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente, trebuie să se țină o adunare generală repetată a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, desfășurată pe problema specificată în clauza 4.5 din partea 2 a articolului 44 din HC RF, este competentă (are cvorum):

• Hotărârile adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe

  (1) Hotărârile adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la problemele supuse la vot se iau cu votul majorității din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe care participă la această ședință, cu cu excepția deciziilor prevăzute la alineatele 1.1, 4.2 din partea 2 a articolului 44 din LC RF, care sunt acceptate cu mai mult de cincizeci la sută din voturile din numărul total de voturi ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe și hotărârile prevăzute la clauzele 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 din partea 2 a articolului 44 din Codul locuinței RF, care se iau cu o majoritate de cel puțin două treimi din voturi din numărul total. voturilor proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, precum și decizia prevăzută la clauza 4.5...

• Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente sub formă de vot absent folosind sistemul

  1. În cazul în care adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe ia deciziile prevăzute la paragrafele 3.2 - 3.4 din partea 2 a articolului 44 din HC RF, sistemul este utilizat pentru a posta mesaje despre o adunare generală a proprietarilor de spații în un bloc de locuințe, decizii luate de o adunare generală a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente, rezultatele voturilor, pentru stocarea proceselor-verbale ale adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente pe ordinea de zi a unei adunări generale a proprietarilor de spații dintr-o clădire de apartamente. bloc de locuințe, pentru postarea imaginilor electronice ale deciziilor proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la problemele supuse votului, precum și pentru votarea problemelor de pe ordinea de zi a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe. Deschide articolul

• cont special

  6. Fondurile deținute într-un cont special nu pot fi percepute asupra obligațiilor titularului acestui cont, cu excepția obligațiilor care decurg din contractele încheiate în baza hotărârilor adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe specificat în clauza. 1.2 din partea 2 a articolului 44 Codul locuinței al Federației Ruse, precum și contractele de furnizare de servicii și (sau) de executare a lucrărilor de revizie a proprietății comune din acest bloc de locuințe, încheiate pe baza unei decizii a adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe pentru a efectua o revizie majoră sau pe un alt temei legal.

• Depozit special

  4. Fondurile plasate într-un depozit special nu pot fi percepute asupra obligațiilor titularului unui cont special, cu excepția obligațiilor care decurg din contractele încheiate în baza hotărârilor adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe specificate la alineatele 1.1-1 și 1.2 Partea 2 a articolului 44 din Codul locuinței al Federației Ruse, precum și contractele de furnizare de servicii și (sau) executarea lucrărilor de revizie a proprietății comune în acest bloc de locuințe, încheiate la pe baza deciziilor adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la reparații capitale sau pe alte temeiuri legale.

Textul integral al art. 44 ZhK RF cu comentarii. Noua ediție actuală cu completări pentru 2020. Consultanță juridică cu privire la articolul 44 din LC RF.

1. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe este organul de conducere al unui bloc de locuințe. Adunarea generală a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe are loc pentru a gestiona blocul de locuințe prin discutarea punctelor de pe ordinea de zi și luarea deciziilor asupra problemelor supuse la vot. lege federala din data de 29 iunie 2015 N 176-FZ.

2. Competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe include:
1) luarea deciziilor privind reconstrucția unui bloc de locuințe (inclusiv cu extinderea sau suprastructura acestuia), construcția de anexe și alte clădiri, structuri, structuri, revizuirea proprietății comune într-un bloc de locuințe, cu privire la utilizarea fondului de reparații capitale ;
1.1) luarea deciziilor privind alegerea modului de constituire a fondului de reparații capitale, cuantumul contribuției pentru reparații capitale în ceea ce privește depășirea mărimii acesteia peste contribuția minimă stabilită pentru reparații capitale, cuantumul minim al fondului de reparații capitale în termeni depășirea dimensiunii acesteia peste dimensiunea minimă stabilită a fondului de reparații de capital (în cazul în care legea subiectului Federației Ruse stabilește suma minimă a fondului de reparații de capital), alegerea unei persoane autorizate să deschidă un cont special și să transporte tranzacții cu fonduri deținute într-un cont special, o instituție de credit rusă în care urmează să fie deschis un cont special, o instituție de credit rusă în care trebuie deschis un cont special; (Clauza a fost inclusă suplimentar din 26 decembrie 2012 de către Legea federală din 25 decembrie 2012 N 271-FZ, astfel cum a fost modificată prin Legea federală din 29 iunie 2015 N 176 -FZ.

1.2) luarea deciziilor cu privire la primirea de către o asociație de proprietari sau o cooperativă de construcții de locuințe, o cooperativă de locuințe sau altă cooperativă de consum specializată, o organizație de conducere și cu administrarea directă a unui bloc de locuințe de către proprietarii spațiilor din această locuință de către o persoană autorizată. prin hotărârea adunării generale a acestor proprietari, un împrumut sau un împrumut pentru repararea capitală a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, cu privire la stabilirea condițiilor esențiale ale unui contract de împrumut sau contract de împrumut, la primirea de către aceste persoane a unei garanții, cauțiuni pentru acest împrumut sau împrumut și cu privire la condițiile de obținere a respectivei garanții, cauțiuni, precum și rambursarea pe cheltuiala fondului de reparații capitale a unui împrumut sau împrumut utilizat pentru achitarea costurilor reparațiilor majore ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, iar la plata dobânzii pentru utilizarea acestui credit sau împrumut, plata pe cheltuiala fondului de reparații capitale a costurilor de obținere a acestor garanții, garantul stva;
2) luarea deciziilor privind limitele de utilizare a terenului pe care se află blocul de locuințe, inclusiv introducerea de restricții privind utilizarea acestuia;
3) luarea deciziilor privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe de către alte persoane, inclusiv încheierea de contracte de instalare și exploatare a structurilor publicitare, dacă se preconizează utilizarea proprietății comune a proprietarilor; a spațiilor într-un bloc de locuințe pentru instalarea și funcționarea acestora;
3.1) luarea deciziilor privind determinarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să încheie acorduri privind utilizarea proprietății comune a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe (inclusiv contracte de instalare și exploatare a structuri de publicitate) în termenele determinate prin hotărârea adunării generale;
3.2) luarea deciziilor privind utilizarea sistemului sau a altor sisteme informatice în cadrul adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent;
3.3) luarea deciziilor privind determinarea persoanelor care, în numele proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, sunt autorizate să utilizeze sistemul sau alte sisteme informatice la desfășurarea adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub formă de absent vot (în continuare - administratorul adunării generale); (Clauza este inclusă suplimentar în Legea federală din 22 iulie 2014 din 21 iulie 2014 N 263-FZ)
3.4) luarea unei hotărâri cu privire la procedura de primire de către administratorul adunării generale a mesajelor privind desfășurarea adunărilor generale ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, decizii ale proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe cu privire la problemele supuse la vot, precum precum și asupra duratei votării pe ordinea de zi a adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe sub forma votului absent folosind sistemul;
3.5) luarea unei hotărâri privind procedura de finanțare a costurilor asociate convocării și organizării exploatației de către organizația de conducere, consiliul de administrație al unei asociații de proprietari, o cooperativă de locuințe sau construcții de locuințe, o altă cooperativă de consum specializată a unei adunări generale în conformitate cu cu partea 6 a articolului 45 din acest cod; (Articolul este inclus suplimentar din 30 iunie 2015 Legea federală din 29 iunie 2015 N 176-FZ)
4) alegerea modului de administrare a unui bloc de apartamente;
4.1) luarea deciziilor privind reparația curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;
4.2) luarea deciziei de împuternicire a consiliului unui bloc de locuințe cu autoritatea de a lua decizii cu privire la repararea curentă a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe;
4.3) luarea unei hotărâri privind atribuirea președintelui consiliului unui bloc de locuințe cu autoritatea de a lua decizii în probleme nespecificate în partea 5 a articolului 161.1 din prezentul Cod, cu excepția competențelor care intră în competența adunării generale a proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente; (Clauza a fost inclusă suplimentar din 30 iunie 2015 Legea federală din 29 iunie 2015 N 176-FZ)
5) alte aspecte care se referă prin prezentul cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe.

Comentariu la articolul 44

1. Regulile stabilite la art. Artă. 44 - 48 din Cod sunt fundamental noi, au lipsit în LCD-ul din 1983 și în Fundamentele. În același timp, aceste articole, dedicate organului de conducere al unui bloc de locuințe, sunt incluse în capitolul 6 al secțiunii 2 „Drepturi de proprietate și alte drepturi reale asupra spațiilor de locuit”, ceea ce nu pare tocmai logic. Prevederile corespunzătoare, din punctul nostru de vedere, ar fi trebuit stabilite în secțiunea 8 din Codul „Gestionarea blocurilor de locuințe”.

Partea 1 a art. 44 din Cod, se introduce conceptul de „organ de conducere al unui bloc de locuințe”. Adunarea generală a proprietarilor spațiilor unui bloc de locuințe este recunoscută ca un astfel de organism. Această prevedere este formulată într-o normă peremptorie și nu presupune excepții. Cu alte cuvinte, organul de conducere specificat trebuie să acționeze în toate blocurile de locuințe, spațiile în care sunt în proprietate de stat, municipală, privată.

2. A fost stabilită o listă a problemelor legate de competența adunării generale (partea a 2-a a articolului 44 din Cod). Această listă nu este exhaustivă, întrucât ședința are dreptul de a soluționa și alte probleme specificate în alte articole ale Codului. Să acordăm atenție faptului că interpretarea literală a normei stabilite la paragraful 5 al părții 2 din art. 44, ne permite să afirmăm că adunarea generală a proprietarilor de spații este lipsită de dreptul de a lua în considerare aspecte care nu sunt în mod direct supuse prin Cod competenței sale.

Pentru alte aspecte, pe lângă cele specificate în Partea 2 a art. 44, referite prin Cod la competența adunării generale a proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe, includ, în special:
stabilirea calendarului și a procedurii de desfășurare a adunării generale anuale, precum și a procedurii de notificare a hotărârilor acesteia (partea 1 a articolului 45);
stabilirea procedurii de formalizare a hotărârilor adunării generale în procese-verbale (partea 1 a articolului 46);
determinarea unei anumite încăperi dintr-un bloc de apartamente în care sunt postate mesaje cu privire la deciziile luate de adunarea generală și la rezultatele votului pe probleme relevante (partea 3 a articolului 46);
stabilirea locului sau adresei pentru păstrarea proceselor-verbale ale adunărilor generale (partea 4 a articolului 46).

Este lesne de observat că aceste aspecte sunt în principal de natură tehnică, procedurală și, în esență, nu adaugă nimic la competența adunării generale, prevăzută expres la paragrafele 1 - 4 din partea 2 al art. 44 din Cod.

Având în vedere acest lucru, această construcție legală nu pare destul de convingătoare. De exemplu, este destul de evident că, în cazul administrării directe a unui bloc de locuințe de către proprietarii de spații dintr-o astfel de clădire (a se vedea articolul 164 din Cod), în practică, adunarea generală a acestor proprietari va trebui să rezolve multe alte probleme, pe lângă cele raportate direct de Cod la competența sa, în special, chestiuni similare celor care sunt hotărâte de organele executive unice și colegiale ale persoanelor juridice. Prin urmare, din punctul nostru de vedere, formularea dispozițiilor paragrafului 5 al părții 2 a art. 44 din Cod necesită clarificare prin efectuarea modificărilor corespunzătoare.

Consultări și comentarii ale avocaților cu privire la articolul 44 din LC RF

Dacă mai aveți întrebări cu privire la articolul 44 din LC RF și doriți să fiți sigur că informațiile furnizate sunt actualizate, puteți consulta avocații site-ului nostru.

Puteți adresa o întrebare prin telefon sau pe site. Consultațiile inițiale sunt gratuite zilnic între orele 9:00 și 21:00, ora Moscovei. Întrebările primite între orele 21:00 și 09:00 vor fi procesate a doua zi.

Crezi ca esti rus? Născut în URSS și crezi că ești rus, ucrainean, belarus? Nu. Nu este adevarat.

Ești de fapt rus, ucrainean sau belarus. Dar crezi că ești evreu.

Joc? Cuvânt greșit. Cuvântul corect este „imprinting”.

Un nou-născut se asociază cu acele trăsături faciale pe care le observă imediat după naștere. Acest mecanism natural este caracteristic majorității ființelor vii cu vedere.

Nou-născuții din URSS în primele zile și-au văzut mama pentru un timp minim de hrănire, iar de cele mai multe ori au văzut fețele personalului maternității. Printr-o coincidență ciudată, ei erau (și sunt încă) în mare parte evrei. Recepția este sălbatică în esență și eficacitate.

Toată copilăria ta te-ai întrebat de ce trăiești înconjurat de oameni nenativi. Evreii rari de pe calea ta puteau face orice cu tine, pentru că ai fost atrași de ei, în timp ce alții erau respinsi. Da, chiar și acum pot.

Nu puteți remedia acest lucru - imprimarea este o singură dată și pe viață. Este greu de înțeles asta, instinctul a prins contur când erai încă foarte departe de a putea formula. Din acel moment, nu s-au păstrat cuvinte sau detalii. Doar trăsăturile feței au rămas în adâncul memoriei. Acele trăsături pe care le consideri familia ta.

3 comentarii

Sistem și observator

Să definim un sistem ca un obiect a cărui existență nu este pusă la îndoială.

Un observator al unui sistem este un obiect care nu face parte din sistemul pe care îl observă, adică își determină existența, inclusiv prin factori independenți de sistem.

Din punctul de vedere al sistemului, observatorul este o sursă de haos – atât acțiunile de control, cât și consecințele măsurătorilor observaționale care nu au o relație cauzală cu sistemul.

Un observator intern este un obiect potențial realizabil pentru sistem în raport cu care este posibilă inversarea canalelor de observare și control.

Un observator extern este chiar un obiect potențial de neatins pentru sistem, situat dincolo de orizontul de evenimente al sistemului (spațial și temporal).

Ipoteza #1. Ochiul atotvăzător

Să presupunem că universul nostru este un sistem și are un observator extern. Apoi pot avea loc măsurători observaționale, de exemplu, cu ajutorul „radiației gravitaționale” care pătrunde în univers din toate părțile din exterior. Secțiunea transversală de captare a „radiației gravitaționale” este proporțională cu masa obiectului, iar proiecția „umbrei” din această captură asupra altui obiect este percepută ca o forță atractivă. Acesta va fi proporțional cu produsul maselor obiectelor și invers proporțional cu distanța dintre ele, ceea ce determină densitatea „umbrei”.

Captarea „radiației gravitaționale” de către un obiect crește aleatorietatea acestuia și este percepută de noi ca o trecere a timpului. Un obiect care este opac la „radiația gravitațională”, a cărui secțiune transversală de captare este mai mare decât dimensiunea geometrică, în interiorul universului arată ca o gaură neagră.

Ipoteza #2. Observator intern

Este posibil ca universul nostru să se privească pe sine. De exemplu, folosind ca standarde perechi de particule cuantice încurcate distanțate în spațiu. Apoi spațiul dintre ele este saturat cu probabilitatea existenței procesului care a generat aceste particule, care atinge densitatea maximă la intersecția traiectoriilor acestor particule. Existența acestor particule înseamnă și absența unei secțiuni transversale de captare suficient de mare pe traiectoriile obiectelor capabile să absoarbă aceste particule. Ipotezele rămase rămân aceleași ca pentru prima ipoteză, cu excepția:

Curgerea timpului

Observarea externă a unui obiect care se apropie de orizontul de evenimente al unei găuri negre, dacă „observatorul din exterior” este factorul determinant al timpului în univers, va încetini exact de două ori - umbra găurii negre va bloca exact jumătate din traiectorii posibile. a „radiației gravitaționale”. Dacă factorul determinant este „observatorul intern”, atunci umbra va bloca întreaga traiectorie de interacțiune și fluxul de timp pentru un obiect care cade într-o gaură neagră se va opri complet pentru o vedere din exterior.

De asemenea, nu este exclusă posibilitatea combinării acestor ipoteze într-o proporție sau alta.