Presoja pravice do zahtevka. Metodološka priporočila za ocenjevanje tržne vrednosti pravic do terjatev dolga Poročilo o oceni pravic do terjatev Bank Otkryetiya

1. UVODNE DOLOČBE

1.1. V letu 2017 Metodološka priporočila (v nadaljevanju MR) so na praktičnem testiranju. Pripombe in predloge na dokument sprejemamo na imo@srosovet. ru.

Na podlagi rezultatov analize rezultatov praktičnega preizkusa, ob upoštevanju prejetih pripomb in predlogov, bo sprejeta odločitev o potrditvi MR.

1.2. MR so bili razviti z namenom izboljšanja kakovosti rezultatov opravljanja storitev ugotavljanja tržne vrednosti terjatvene pravice (v nadaljevanju Dolg).

Poudarek v MR je na oceni Dolga pravnih oseb. Metodološki del MR se lahko z nekaterimi omejitvami uporablja tudi pri ocenjevanju Dolga fizičnih oseb. in samostojni podjetniki.

1.3. Ciljna publika MR so cenilci. Nekatere določbe MR lahko uporabljajo sodni izvedenci; osebe, katerih delovne naloge vključujejo oblikovanje presoj o tržni vrednosti Dolga, spremljanje kakovosti rezultatov zagotavljanja ustreznih storitev ocenjevanja vrednosti; predstavniki izobraževalnih ustanov, ki usposabljajo specializirane strokovnjake.

1.5. MR ima praktično usmeritev:

• struktura ustreza »kronologiji« nastajanja ocenjevalnega poročila;
• Dodatki 1–4 navajajo možne vire tržnih podatkov in zagotavljajo specializirane analitične in statistične informacije;
• v prilogah 5, 6 so prikazane možne možnosti računski modeli v obliki MS Excel.

2. OPIS PREDMETA OCENJEVANJA

2.1. Možnost tržnega prometa pravic do terjatev dolga določa 2. čl. 388. V skladu z določili 1. čl. 5 se predmet presoje lahko oblikuje kot »terjatvene pravice po ... pogodbi ...«.

2.2. Za opredelitev dolga mora poročilo o oceni vsebovati:

št. str/ p	Parameter	Komentar
	Obseg pravic in pogojev	v skladu s členom 384 civilnega zakonika Ruske federacije
	Znesek dolga	S poudarjanjem: glavnica dolga, globe, kazni; prvotni znesek dolga in preostali znesek na datum vrednotenja. Knjigovodska vrednost dolga morda ne odraža njegove dejanske velikosti (na primer zaradi neupoštevanja zneska natečenih obresti in kazni).
	Identifikacija dolžnika	Polno ime, OGRN, lokacija, kontaktni podatki
	Naslov/naslovni dokumenti	Podlaga za dolg (na primer: sporazum, sodna odločba). Za pogodbo je določeno naslednje: rekviziti; opis bistvenih pogojev (predmet; postopek plačila; postopek za izračun kazni in glob itd.); potrdilo o zaključku dela / storitev / odpremi blaga (na primer podrobnosti o potrdilu o zaključku dela).

2.3. Tipični pomembni cenovni parametri dolga:

št.	Parameter	Komentar
	Znesek dolga	glej klavzulo 2.2
	Predvideni datum vrnitve	V skladu s pogoji strankine dokumentacije ali predpostavkami ocenjevalca
Parametri, ki označujejo verjetnost donosa
	Kakovost naslova / lastninskih dokumentov	Neustrezna dokumentacija zmanjšuje učinkovitost škodnega dela (npr. podpisniki niso imeli potrebnih pooblastil, soglasja podjetij niso bila pridobljena).
	Razpoložljivost in trajanje zamude
	Dolžnikovo strinjanje z dejstvom obstoja dolga in ukrepi, ki jih je dolžnik sprejel za njegovo poplačilo	vklj. informacije o postopku in zneskih poplačila dolga pred datumom odmere, o pobudah dolžnika za prestrukturiranje dolga. Za več informacij glejte klavzulo 3.7.
		Pomembna je ne le vrednost kazalnikov, ki označujejo finančno stanje na dan ocene, temveč njihova dinamika - tako za nazaj, in napovedni (če so take informacije na voljo). Poleg tega glejte odstavke 3.2–3.4.
	Razpoložljivost in značilnosti zavarovanja Dolg v obliki zavarovanja	glej klavzuli 2.5, 6.5.5
	Razpoložljivost in značilnosti zavarovanja Dolg v obliki garancije	glej klavzulo 2.6
	Terjatveno delo, ki ga je opravil upnik, in njegovi rezultati	Izvensodni postopki in sodni postopki, vklj. sklenjene pogodbe o prestrukturiranju dolga
	Delež odmerjenega dolga v skupnem zneskuobveznosti dolžnika, vrsta poplačila terjatev, v katero sodi predmet odmere	Navedba zneskov dolga za vsako od čakalnih vrst. Če je nad dolžnikom uveden stečajni postopek, se lahko kot vir podatkov uporabi register upnikov.

2.4. V zvezi z oceno določenega dolga so lahko pomembni dodatni cenovni parametri, ki niso navedeni v členu 2.3.

2.5. Pri zavarovanju dolga s premoženjem poročilo o oceni vsebuje njegov opis ob upoštevanju zahtev ustreznega FSO za oceno ustrezne vrste predmetov ocenjevanja (na primer, če je predmet zavarovanja zemljišče - FSO št. 7) in načelo pomembnosti (z zmanjšanjem deleža vrednosti zavarovanja v skupnem znesku dolga se zmanjša vpliv podane informacije na rezultat ocene).

2.6. Pri zavarovanju Dolga z garancijo se v cenitvenem poročilu navedejo bistveni pogoji garancijske pogodbe: identifikacija poroka; postopek zbiranja varščine; značilnosti garantovega premoženja, njegove dohodkovne dejavnosti, prisotnost obveznosti iz drugih garancijskih pogodb itd.

2.7. V nekaterih primerih analiza pravne dokumentacije, ki potrjuje terjatveno pravico upnika in/ali razpoložljivost zavarovanja, zahteva poglobljeno poznavanje pravil različnih pravnih vej, ki so izven pristojnosti cenilca. V takšnih situacijah je priporočljivo vključiti specializirane strokovnjake ali omejiti obseg raziskav pri ocenjevalni nalogi.

2.8. Za zbiranje informacij o vrednostih parametrov oblikovanja cen predmeta vrednotenja in tržnih razmer se uporabljajo naslednji viri informacij:

• naročnik ocene;
• dolžnik in njegovi upravičenci;
• javni organi, povezani z dejavnostmi dolžnika;
• profilni analitični materiali;
• platforme, na katerih so objavljene ponudbe za prodajo primerljivega dolga;
• organizacije, ki se ukvarjajo z izterjavo dolgov;
• predmetni strokovnjaki;
• metodološka in izobraževalna gradiva.

2.9. Če o predmetu ocenjevanja ni pomembnih informacij, se ocenjevalcu priporoča, da ocenjevanje zavrne.

Če ni pomembnih informacij o eni ali več pozicijah v portfeljskem dolgu, je priporočljivo prilagoditi vrstni red vrednotenja tako, da te pozicije izključite.

2.10. Če ni informacij, ki bi lahko bile pomembne pri ocenjevanju podobnega dolga, je priporočljivo, da se v poročilu o oceni predstavi:

• opis dejanj, ki jih je ocenjevalec izvedel za pridobitev teh podatkov, z navedbo razlogov za nezmožnost pridobitve in s tem povezanih predpostavk;
• analiza možnega vpliva manjkajočih informacij na vrednost predmeta vrednotenja (spremembe vrednosti, če so informacije prejete).

3. IZVEDBA ANALIZE TRGA

3.1. Združevanje dolgov po vrednosti cenovnih parametrov.

3.1.1. Glede na verjetnost vračila:

• Dolg z znaki velike verjetnosti njegove izterjave, pod pogojem, da upnik opravi ustrezno terjatveno delo (v skladu s tipičnimi pravili, ki so se razvila na trgu pri delu s podobnimi dolgovi);
• Dolg, katerega verjetnost izterljivosti je neznatna (v nadaljevanju problematični dolg).

3.1.2. Odvisno od zavarovanja dolga:

• nezavarovan dolg;
• Dolg, zavarovan s premoženjem;
• Dolg zavarovan z garancijo.

3.2. Vrednosti tipičnih cenovnih parametrov, ki kažejo na prisotnost znakov problematičnega dolga:

Parameter	Pomen, ki nakazuje o prisotnosti znaka problematičnega dolga	Popustna par	Komentar
Zastaranje	Zastaralni rok je potekel	100%	Po preteku zastaralnega roka zainteresirana oseba izgubi možnost sodno zahtevati prisilno varstvo kršene pravice.
Znesek dolga	< 1/4 месячной заработной платы юриста	® 100 %	Če je znesek dolga nepomemben, delo na njegovi izterjavi ni ekonomsko izvedljivo. Povprečno delovno intenzivnost izterjave dolgov lahko ocenimo na 1/4 meseca dela odvetnika. Ta delovna intenzivnost vključuje seznanjanje z dokumenti, pripravo stališča, sodelovanje na sodnih obravnavah, drugih dogodkih itd. Informacije o plačah v določeni regiji lahko dobite iz specializiranih virov, npr. hh. ru. Popust je naveden v primeru, ko ni sodne odločbe, ki bi bila ugodna za upnika.
Sestava in kakovost pravnih/pravnih podpornih dokumentov	Dokumenti manjkajo ali so nepravilno sestavljeni	® 100 %	Učinkovitost škodnega dela se zmanjša, če: pomanjkanje dokumentov, ki potrjujejo obstoj dolga; nepravilna izvedba navedenih dokumentov (na primer, podpisniki niso imeli potrebnih pooblastil, niso bila pridobljena soglasja podjetij).
Razpoložljivost sodne odločbe	Prisotnost negativne sodne odločbe za upnika, ki je začela veljati	> 90%	Negativne sodne odločbe za upnika omogočajo poplačilo dolga le v primeru presoje višjih sodišč ali na prostovoljni način s strani dolžnika. Glede časa in verjetnosti revizije odločb pri višjem organu glej prilogi 3, 4.
Finančno stanje dolžnika	1. Dolžnik je v stečaju. Dolg je dodeljen tretji vpisniški vrsti. Terjatve upnika niso zavarovane s premoženjem ali garancijo. 2. Aktualnih podatkov o finančnem stanju dolžnika ni.	> 90%	Običajno pomanjkanje informacij o finančnem stanju dolžnika kaže na to, da dolžnik ne more izpolniti obveznosti iz naslova dolga ali se jim namerava izogniti in ima ustrezne sposobnosti. Zgoraj navedeno velja za situacijo, ko je ocenjevalec sprejel vse potrebne ukrepe za pridobitev takšnih informacij (glej klavzulo 2.7).

3.3. Tržna analiza predmeta vrednotenja se izvaja predvsem za tržni segment, ki mu pripada ocenjeni dolg (točka 3.1).

Praviloma so za problematični dolg, predstavljen na trgu, na voljo informacije o manjšem številu cenovnih parametrov kot za dolg z znaki visoke verjetnosti poplačila.

3.5. Zadostnost in zanesljivost (skladnost s tržnimi podatki) je predmet preverjanja informacij iz katerega koli vira. Na primer, navedene vrednosti se lahko štejejo za strokovno mnenje ali smernice in so predmet preverjanja glede na tržne podatke.

3.6. Možni viri informacij za analizo dolžniškega trga so navedeni v Dodatku 2.

3.7. Pri zavarovanju Dolga s premoženjem ali poroštvom je priporočljivo, da se v cenitvenem poročilu izvede analiza tržnega segmenta, v katerega sodi zadevno premoženje in dohodkovna dejavnost poroka. Obseg analize je določen ob upoštevanju zahtev zadevnega FSO, ki ureja ocenjevanje ustrezne vrste predmetov, ki se ocenjujejo, in načela pomembnosti (glej klavzulo 2.5).

4. IZBIRA PRISTOPOV IN METOD PRI OCENJEVANJU

4.1. Izbira pristopov (metod) k ocenjevanju temelji na analizi:

4.1.1. Možnosti izterjave dolgov, vključno s podatki o:

• možnosti (verjetnost) predkazenske in sodne izterjave;
• verjetnost stečaja dolžnika ob izterjavi odmerjenega dolga;
• najperspektivnejše premoženje dolžnika za namene izterjave (če je morebitni stečaj povezan z izterjavo odmerjenega dolga).

4.1.2. Zadostnost in zanesljivost informacij, ki so na voljo za oceno.

4.1.3. Možna napaka v rezultatih izračuna na podlagi specifičnega pristopa (metode) ocenjevanja.

4.2. Glede na vrednosti parametrov oblikovanja cen dolga (klavzula 2.3) se običajno uporabljajo naslednji pristopi k vrednotenju:

4.2.1. Za vrednotenje dolga, zavarovanega z zastavo ali poroštvom, se pri vrednotenju običajno uporablja dohodkovni pristop, ker:

• nabor parametrov zavarovanja in finančnega stanja garantov je edinstven, kar otežuje izbiro podobnih predmetov, pa tudi ustrezne prilagoditve;
• postopek odplačevanja dolga z zavarovanji in/ali sredstvi garantov je praviloma časovno močno razporejen.

4.2.2. Stroškovni pristop za ocenjevanje dolga se praviloma ne uporablja.

4.3. Priporočljivo je, da sklepu o nezmožnosti uporabe primerjalnega ali dohodkovnega pristopa k vrednotenju zaradi pomanjkanja potrebnih informacij priložite opis virov informacij, ki jih je cenilec analiziral, ter pojasnilo, katere informacije manjkajo.

4.4. Ocena Portfeljski dolg (niz dolgov) se lahko izvede:

• z individualno oceno vsakega Dolga z naknadno prilagoditvijo obsegu celotnega portfelja (če je potrebno);
• en sam portfelj, v primeru primerljivosti vrednosti pomembnih cenovnih parametrov.

5. UPORABA PRIMERJALNEGA PRISTOPA OCENJEVANJA

5.1. Za povečanje natančnosti izračunov je priporočljivo uporabiti informacije o tržnih cenah transakcij s podobnimi predmeti na datum vrednotenja ali datum blizu njega. V primeru pomanjkanja podatkov o transakcijskih cenah je možno uporabiti podatke o ponudbenih cenah z ustreznimi popravki (po potrebi).

• med soodvisnimi strankami (na primer, v sodnih odločbah arbitražnih sodišč so lahko transakcije za prodajo dolga po nominalni vrednosti; pomemben del takih transakcij je posledica odvisnosti kupca od prodajalca);
• storjeno po stroških naložbe (na primer, ko je prenos terjatev povzročil spremembo nadzora nad podjetjem v stečaju);
• po likvidacijski vrednosti (z obdobjem izpostavljenosti, ki se razlikuje od tržnega).

5.3. Analogni predmeti so izbrani na podlagi analize vrednosti pomembnih cenovnih parametrov (glej člen 2.3). Vrednosti parametrov oblikovanja cen, ki se uporabljajo pri izračunih analognih predmetov, morajo biti čim bližje (od tistih analogov, ki so predstavljeni na trgu) vrednostim parametrov oblikovanja cen predmeta, ki se ocenjuje, zlasti morajo:

• pripadajo isti skupini (glej klavzulo 3.1);
• imajo primerljivo nominalno vrednost;
• imajo primerljive pričakovane pogoje in verjetnost poplačila.

5.4. Teoretično je treba razlike med predmetom vrednotenja in analognim objektom v smislu pomembnih parametrov oblikovanja cen (klavzula 2.3) odpraviti z ustreznimi prilagoditvami. V praksi nam informacije, ki so na voljo na trgu, ne omogočajo utemeljitve višine popravka za razlike v večini cenovnih parametrov. V takšni situaciji se v fazi izbire analognih objektov upoštevajo razlike v cenovnih parametrih - oblikuje se vzorec analognih objektov, katerih vrednosti cenovnih parametrov so čim bližje vrednostim predmet, ki se ocenjuje. Pri nadaljnjih izračunih se uporabljajo povprečne vrednosti kazalnikov za vzorec (na primer popust).

Na splošno se izračun tržne vrednosti terjatvenih pravic z uporabo primerjalnega pristopa k vrednotenju izvede po naslednjih formulah:

5.5. Možen tip modela izračuna za primerjalni pristop k ocenjevanju v obliki MS Excel je podan v prilogi 5.

6. UPORABA DOHODKOVNEGA PRISTOPA ZA VREDNOTENJE

6.1. Glavne vrste sredstev, prejetih za odplačilo dolga: vračilo glavnice, plačilo obresti, globe in kazni.

6.2. Glavni viri sredstev za poplačilo dolga:

6.2.1. razpoložljiva denarna sredstva dolžnika;

6.2.2. Denarna sredstva od prodaje zavarovanja ali drugega premoženja dolžnika (s sodno odločbo) - stran 138 in priloga 1;

6.2.3. Denarna sredstva iz prihodnjih dejavnosti dolžnika. Odločitev o uporabi tega vira običajno sprejmeta upnik skupaj z dolžnikom, določena je v pogodbi o prestrukturiranju dolga in se pojavi v primerih, ko je prodaja zavarovanja težavna, na primer:

• zavarovanje predstavlja visoko specializirano premoženje, katerega prodaja se običajno zgodi skupaj z drugimi elementi premoženjskega kompleksa, ki niso vključeni v zavarovanje;
• dolžnik je mestotvorno podjetje ali drugo podjetje, katerega dejavnost verjetno ne bo prenehala.

Običajno se klavzuli 6.2.2 in 6.2.3 medsebojno izključujeta.

6.2.4. Sredstva od garantov (možnosti - podobno kot v členih 6.2.1 - 6.2.3).

6.3. Glavne vrste stroškov, povezanih z izterjavo dolgov: pravni stroški, pravni stroški.

6.4. Na splošno se v skladu z dohodkovnim pristopom vrednotenja tržna vrednost pravic do terjatev določi po naslednji formuli:

6.5. Porazdelitev denarnih tokov skozi čas:

6.5.1. Če ni spora in obstajajo razumni dokazi o dolžnikovi skrbnosti, se lahko cenilec opre na rok odplačila dolga, določen s pogodbo ali veljavno zakonodajo.

6.5.2. Obdobje diskontiranja denarnih tokov od prodaje zavarovanja se določi:

• ob upoštevanju obdobja, določenega v ustreznem sporazumu - v primeru izvensodne poravnave;
• ob upoštevanju tipične dobe izpostavljenosti za tržne razmere – v primeru pravne poravnave.

6.5.3. Pri porazdelitvi denarnih tokov iz dohodkovne dejavnosti dolžnika in/ali poroka se upoštevajo dejanske možnosti in perspektive navedene dohodkovne dejavnosti (npr. mesečno plačilo za odplačilo Dolga v višini povprečnega mesečnega prosti denarni tok podjetja za primerljivo obdobje za nazaj).

6.5.4. Poravnava dolga lahko poteka izvensodno ali na sodišču. Izbira postopka temelji na analizi verjetnosti poplačila dolga (točka 2.3 in priloga 2, 4). Tipični roki za različne postopke izterjave so navedeni v prilogi 3.

6.5.5. Če so s premoženjem zavarovane obveznosti iz več posojilnih pogodb, se pri razdelitvi upošteva vrstni red poplačila terjatev. Po čl. 342 se terjatve poznejšega hipotekarnega upnika poplačajo iz vrednosti nepremičnine po poplačilu terjatev prejšnjih hipotekarnih upnikov.

6.6. Verjetnost odplačila dolga se lahko upošteva:

6.6.1. Z ločenim koeficientom, ki označuje verjetnost donosa (prednostna možnost). V tem primeru diskontna stopnja ne upošteva tveganja neodplačila dolga, ki presega netvegano komponento. Viri informacij za določanjeverjetnosti nevrnitve so podane v prilogi 2, vrednosti verjetnosti za posamezne situacije pa v prilogi 4 in .Izraz (4) ima naslednjo obliko:

6.6.2. Z diskontno stopnjo, katere vrednost poleg netvegane komponente upošteva dodatno tveganje nevračila določenega Dolga. V praksi je implementacija te možnosti težavna, saj obstoječe metode za določanje tega dodatnega tveganja ne zagotavljajo zadostne zanesljivosti rezultata.

6.7. Možni tipi modelov izračuna dohodkovnega pristopa k vrednotenju v obliki MS Excel je podan v Dodatku 6.

7. KONČNE DOLOČBE

7.1. Skupna tržna vrednost pravic do terjatve dolga ni predmet DDV. Pri upoštevanju denarnih tokov iz prodaje v modelu izračuna dolžnikovega premoženja in/ali garanti morajo upoštevati, da lahko vključujejo DDV ali pa tudi ne. Na primer, v zvezi s premoženjem pravnih oseb, ki so predmet splošnega sistema obdavčitve:

7.1.1. Če je predviden model izvršilnega postopka, se stroški nepremičnine, ki se prodaja, upoštevajo brez DDV (4. točka 161. člena). Tisti. po prodaji nepremičnine na dražbi organizator dražbe ali dolžnik sam plača DDV, upnik pa tega zneska ne prejme v poplačilo dolga.

7.1.2. Če je predviden model stečaja, potem prodaja premoženja ni predmet DDV (15. člen, 2. odstavek, 146. člen).

7.3. Tržna vrednost dolga ne more biti enaka nič. Iz definicije tržne vrednosti izhaja, da je to vrednost v menjavi, torej pri prodaji. Prenos predmeta brezplačno ali z doplačilom razlaga čl. 572 kot "neodplačni prenos" ali "donacija". Za »prodajo« (torej za sestavo pravno zavezujoče pogodbe) je potreben določen znesek (454. člen). Če rezultati izračuna pokažejo, da se tržna vrednost Dolga nagiba k nič, mora biti končna vrednost tržne vrednosti Dolga v cenitvenem poročilu navedena na ravni minimalne pozitivne vrednosti. Na primer v višini ene denarne enote Ruske federacije (en rubelj).

7.4. Pri pripravi poročila o oceni tržne vrednosti dolga je cenilec dolžan upoštevati zahteve FSO št. 1 - 3.

7.5. Podatki o avtorjih. MR-ji so bili razviti s pomočjo množičnega izvajanja – pri njihovi pripravi je sodelovalo več kot 30 ljudi. Največji prispevek so prispevali: Ilyin Maxim Olegovich (koordinator strokovne skupine), Kotov Denis Ivanovich (pobudnik razvoja), Lebedinsky Vladimir Igorevich, Kalinkina Kira Evgenievna, Nekrasova Elena Nikolaevna, Serebryakova Anna Andreevna, Zumberg Alexey Valerievich.
Pri pripravi MR so bili uporabljeni materiali Združenja bank severozahoda.

Tehnike

ZDRUŽENJE RUSKIH BANK
Komisija za vrednotenje

Smernice
“Cenitev terjatev po bančnih posojilnih pogodbah”
SPLOŠNA VPRAŠANJA OCENE TERJATEV IZ KREDITNIH POGODB

Priporočila obravnavajo splošna vprašanja ocenjevanja zahtevkov. Dokument je bil pripravljen v skladu z zahtevami veljavne zakonodaje s področja vrednotenja in vsebuje priporočila, ki jih določajo posebnosti vrednotenja terjatev iz posojilnih pogodb.

1.1. banka - kreditna organizacija.

1.3. Premoženje- v okviru teh priporočil opredmetena sredstva v obliki nepremičnin, strojev in opreme ali blaga.

1.4. Stroški naložbe- strošek za določeno osebo ali skupino oseb za naložbene namene, ki jih ta oseba (osebe) vzpostavi za uporabo predmeta vrednotenja

1.5. Likvidacijska vrednost- ocenjeno vrednost, ki odraža najverjetnejšo ceno, po kateri se dani predmet vrednotenja lahko odtuji v obdobju izpostavljenosti predmeta vrednotenja, ki je krajše od tipičnega obdobja izpostavljenosti za tržne razmere, v razmerah, ko je prodajalec prisiljen narediti posel za odtujitev premoženja.

2.1. V skladu z Uredbo Banke Rusije z dne 26. marca 2004 N 254-P "O postopku, po katerem kreditne institucije oblikujejo rezerve za morebitne izgube posojil, posojil in enakovrednega dolga" (v nadaljnjem besedilu Uredba), kreditne institucije morajo oblikovati rezerve za morebitne izgube iz posojil (v nadaljevanju rezerve) po postopku, določenem s Pravilnikom.

2.2. V skladu s členom 1.7 Pravilnika »Za določitev zneska ocenjene rezerve v povezavi z učinkom dejavnikov kreditnega tveganja se posojila na podlagi strokovne presoje (razen posojil, združenih v portfelj homogenih posojil) razvrstijo v enega od pet kategorij kakovosti:

• I (najvišja) kakovostna kategorija (standardna posojila));
• II kakovostna kategorija (nestandardna posojila);
• III. kakovostna kategorija (dvomljiva posojila) - pomembno kreditno tveganje (verjetnost finančnih izgub zaradi neizpolnjevanja ali nepravilnega izpolnjevanja posojilojemalca obveznosti iz posojila povzroči njegovo amortizacijo v višini od 21 do 50 odstotkov);
• IV kakovostna kategorija (problematični krediti) - visoko kreditno tveganje (verjetnost finančnih izgub zaradi neizpolnjevanja ali nepravilnega izpolnjevanja obveznosti kreditojemalca iz kredita povzroči njegovo amortizacijo v višini od 51 odstotkov do 100 odstotkov);
• V (najnižja) kakovostna kategorija (slaba posojila) - ni verjetnosti poplačila posojila zaradi kreditojemalčeve nezmožnosti ali zavračanja izpolnjevanja posojilnih obveznosti, kar povzroči popolno (100-odstotno) amortizacijo posojila.

2.3. Medtem pa klavzula 1.3 Pravilnika določa, da „rezervo oblikuje kreditna institucija v primeru amortizacije posojila (posojil), to je, ko posojilo izgubi vrednost zaradi neizpolnitve ali nepravilne izpolnitve posojila s strani posojilojemalca. obveznosti do kreditne institucije ali obstoj realne nevarnosti take neizpolnitve (nepravilne izpolnitve) (v nadaljevanju kreditno tveganje za posojilo). Tisti. Če posojilojemalec pravilno izpolnjuje pogoje posojilne pogodbe, se rezerva ne oblikuje.

2.4. Nadalje, v skladu s predpisi, „kreditna institucija oblikuje rezerve za portfelje homogenih posojil v skladu z metodologijo ocene tveganja, ki jo uporablja za ustrezne portfelje homogenih posojil. Kreditna organizacija razdeli oblikovane portfelje homogenih posojil v naslednje kategorije kakovosti:

• I. kategorija kakovosti - portfelji homogenih kreditov z višino oblikovane rezerve 0 odstotkov (na portfelju homogenih kreditov ni izgub);
• II. kakovostna kategorija - portfelji homogenih kreditov, pri katerih višina oblikovane rezervacije ne presega 3 odstotkov celotne knjigovodske vrednosti kreditov, združenih v portfelj;
• III. kakovostna kategorija - portfelji homogenih kreditov z višino oblikovane rezerve nad 3 in do 20 odstotkov celotne knjigovodske vrednosti kreditov, združenih v portfelj;
• IV. kakovostna kategorija - portfelji homogenih kreditov, katerih višina oblikovane rezervacije presega 20 do 50 odstotkov celotne knjigovodske vrednosti kreditov, združenih v portfelj;
• V kakovostni razred - portfelji homogenih kreditov, katerih višina oblikovane rezervacije presega 50 odstotkov celotne knjigovodske vrednosti kreditov, združenih v portfelj.

2.5. V skladu s klavzulo 3.1. Določbe »Oceno kreditnega tveganja za vsako izdano posojilo (strokovna presoja) mora kreditna institucija izvajati sproti.« Nadalje v odstavku 3.1.1 »Strokovna presoja temelji na rezultatih celovite in objektivne analize dejavnosti posojilojemalca, ob upoštevanju njegovega finančnega položaja, kakovosti posojilojemalčevega servisiranja dolga za posojilo in vseh razpoložljivih informacij. kreditni instituciji o morebitnih tveganjih posojilojemalca, vključno z informacijami o zunanjih obveznostih posojilojemalca, o delovanju trga (trgov), na katerem posojilojemalec posluje.«

Tako se potreba po strokovni presoji (oceni terjatev) po kreditnih pogodbah pojavi, če banka kredit uvrsti v kakovostni razred 3-5 (dvomljiva, problematična, slaba kredita).

3.1. Glavna naloga pri presoji terjatve je ugotoviti razpoložljivost in možnost uveljavljanja po zakonsko določenem postopku premičnin in nepremičnin, vrednostnih papirjev, denarnih sredstev in drugega premoženja, ki je zavarovanje po posojilni pogodbi.

3.2. Glede na ustaljeno bančno prakso na področju kreditiranja pravnih oseb so lahko najpogostejša zavarovanja za izpolnitev obveznosti iz posojilnih pogodb:

• zastava inventarja, zemljišč, nepremičnin, vozil, vrednostnih papirjev in drugega premoženja;
• garancija pravne osebe;
• jamstvo posameznika.

3.3. Na sl. 1 prikazuje kratek diagram, ki prikazuje sestavo možnih zavarovanj, ki jih ruske banke uporabljajo v praksi poslovnih transakcij na podlagi posojilnih pogodb med banko in pravnimi osebami.

Kot je razvidno iz slike 1, posojilna pogodba ne sme imeti »trdnega« zavarovanja, tj. posojilo je mogoče zagotoviti v obliki limita, ki je kreditna linija v obliki limita dolga. Banke pri kreditiranju v obliki limita na plačilnih karticah v pogodbah s potrošniki praviloma določijo limit limita, roke za mesečna plačila in višino minimalnega plačila.

riž. 1. Možna sestava zavarovanj po posojilnih pogodbah

3.4. Za ugotavljanje obstoja lastninske pravice - pravice (zahteve) je potrebno izpolniti spodnjo tabelo. Tabela je izpolnjena s pomočjo specialista – pravnika banke, ki ima dovolj kompetenc in znanja za strokovno presojo zavarovanja.

Tabela 1. Matrika analize zavarovanja za ugotavljanje prisotnosti materialnih pravic - pravice (zahteve)

Nepremičnina	Faktor	Registracija v Enotni državni register	Sklep organa družbe	Pravilen opis zavarovanja v pogodbi		Totalno tveganje
	% tveganja
Premičnine	Faktor	Dejanska razpoložljivost	Prisotnost sporov glede zavarovanega premoženja	Možnost avtonomne uporabe	Razpoložljivost identifikacije (inventar, tehnične številke) in njihova skladnost z zavarovanji in računovodskimi pogodbami. računovodstvo	Totalno tveganje
	% tveganja

3.5. Pri izpolnjevanju matrike morate upoštevati naslednja priporočila:

Nepremičnina:

1. Odsotnost registracijske evidence v Enotnem državnem registru podjetnikov je veliko tveganje, da ne bo mogoče naložiti kazni na nepremičnino. Priporočena vrednost 30-50 %
2. Odsotnost odločitve pravne osebe posojilojemalca predstavlja visoko tveganje za pozitiven izid postopka izterjave premoženja, priporočena vrednost je 50 %.
3. Pravilnost opisa zavarovanja je kritična v primeru bistvenih napak v opisu in dejanskem predmetu. Glede na stopnjo pravilnosti lahko ocenimo tveganje do 100%

Premičnine:

• Fizična odsotnost zavarovanja, potrjena z dokumenti o kraji, je 100% tveganje, ki ne omogoča nadaljnje ocene zavarovanja.
• Prisotnost sporov glede zavarovanj se presoja glede na potek postopkov za izpodbijanje zavarovanj, strokovno oceno verjetnosti ugodnega izida sodnega postopka pa poda odvetnik. Tveganje je mogoče oceniti do 100 %
• Tveganje se šteje za nič, če je mogoča popolna avtonomna uporaba zavarovanja s premoženjem, če pa avtonomna uporaba zavarovanja poleg trenutnega stanja vključuje tudi znatne kapitalske naložbe, se tveganje oceni sorazmerno z višino stroškov.
• V dogovoru z odvetnikom stranke se lahko tveganje vpliva neskladnosti podatkov o premoženju v zastavnih pogodbah in knjigovodskih listinah oceni do 100% (npr. v primeru izpodbijanja podobnih zastavnih pravic)

3.6. Dobljeni rezultati so ocenjeni glede na naslednjo gradacijo skupnih tveganj

• 0-15% - nizko tveganje, velika možnost pridobitve zavarovanja
• 15-25% - povprečna stopnja tveganja, možnost pridobitve zavarovanja obstaja
• 25-50% - visoka stopnja tveganja, možnost pridobitve zavarovanja obstaja, vendar je povezana z dodatnimi stroški
• Nad 50 % je visoka stopnja tveganja, zaradi katere ne moremo govoriti o možnosti izvršbe na zavarovanje.

3.7. Po identifikaciji celotnega seznama zavarovanj po kreditnih pogodbah in izračunu skupnega tveganja možnosti unovčitve zavarovanja se oceni z uporabo dohodkovnega, stroškovnega in primerjalnega pristopa za predmete, pri katerih skupno tveganje ne presega 50 %.

Zahteve za oceno pravic do terjatev so podane v Zvezni varnostni službi in standardih samoregulativnih organizacij ocenjevalcev. Vendar pa obravnavani predmet ocenjevanja predpostavlja prisotnost določenih posebnosti.

Pri ocenjevanju pravic do terjatev mora cenilec izpolnjevati naslednje splošne zahteve.

1) Glavna naloga ocenjevalca je prikazati kvantitativne in kvalitativne možnosti za izvedljivost ocenjevanega predmeta.

2) Rezultat ocenjevanja je najprej potreben za banko, zato je pri ocenjevanju priporočljivo, da cenilec v dogovoru z banko sodeluje z njenimi pooblaščenimi strokovnjaki. Ta interakcija ne pomeni pritiska na ocenjevalca s strani banke in ne krši načela neodvisnosti njegovih dejavnosti.

3) Opis predmetov ocenjevanja mora vsebovati jasne znake, ki omogočajo nedvoumno identifikacijo predmeta. Omejevanje na navedbo imen in inventarnih številk ni dovoljeno. Če terjatvena pravica vključuje zastavno pravico na nepremičnini, je obvezen pregled predmetov in k cenitvenemu zapisniku priložen zapisnik o ogledu zastavnih pravic, ki ga podpišejo predstavniki banke.

4) Pri določanju tržne vrednosti morajo vsi izračuni in predpostavke temeljiti na zanesljivih tržnih podatkih in trendih. Predpostavke, ki temeljijo izključno na strokovnem mnenju ocenjevalca, je treba čim bolj zmanjšati.

5) Vsi viri informacij, uporabljeni v poročilu, morajo biti navedeni v obliki, ki omogoča preverjanje njihove ustreznosti.

6) Poročilo o oceni mora v minimalnem obsegu vsebovati vse informacije, potrebne za razumevanje veljavnosti dobljenih rezultatov.

7) Za večjo učinkovitost dela se lahko rezultati vmesnega ocenjevanja predložijo banki v obliki, dogovorjeni z banko.

8) Če pride do pomembnega odstopanja v rezultatih, dobljenih z različnimi pristopi, je treba opraviti analizo vzrokov za tako odstopanje in kot končni rezultat izbrati najbolj zanesljiv rezultat po razumnem mnenju ocenjevalca.

9) Ocenjevanje predmeta s strani cenilca brez pregleda predmeta ni dovoljeno. Fotografije predmetov, ki se ocenjujejo (če je objektov veliko, lahko selektivno najpomembnejših) morajo biti vključene v priloge k poročilu. Fotografije morajo objektivno odražati stanje predmeta, ki se ocenjuje;

10) Po dogovoru z banko in stranko lahko cenilec določi značilnosti predmeta ocenjevanja, ki niso predvidene z zahtevami zveznih standardov ocenjevanja, vendar so potrebne za odločitev banke.

11) Ocena mora biti zaključena v časovnem okviru, ki ne presega omejitev, določenih s kreditnim postopkom. Za skrajšanje rokov brez izgube kakovosti mora cenilec v fazi postavitve ocenjevalne naloge jasno razumeti svojo nalogo, določiti količino informacij in sestavo dokumentov, potrebnih za delo, ter določiti roke za oddajo dokumentov in prioritete. .

12) V razdelku analize tržnega segmenta, ki mu pripada ovrednoteni predmet kot del terjatve, morajo biti prisotni naslednji podatki:

• analiza trenutnih aktivnosti in glavnih trendov na ustreznem tržnem segmentu;
• retrospektivno, trenutno in pričakovano prihodnje povpraševanje po tovrstnih nepremičninah v regiji;
• obstoječe in verjetne potrebe po alternativni uporabi nepremičnine, ki se ocenjuje;
• stopnja vpliva na vrednost zavarovanja določenih dejavnikov napovedi (v času ocene);

13) Pri uporabi dohodkovnega pristopa pri konstruiranju denarnih tokov se je treba zanašati na tržne kazalnike, tudi v situaciji, ko lastnik predmeta uživa prednosti, ki ga postavljajo v ugodnejši položaj glede na druge udeležence na trgu (ugodnosti itd. .). Pri cenitvi se obvezno upoštevajo obstoječa bremena predmeta (na primer najem, služnost), ki se ohranijo ob odtujitvi predmeta.

4.1. Lastninske pravice kot predmeti civilnega prometa

Člen 128 Civilnega zakonika Ruske federacije, ki določa seznam vrst predmetov civilnega prometa, uvršča lastninske pravice med predmete civilnih pravic skupaj s stvarmi, vključno z denarjem in vrednostnimi papirji, drugim premoženjem, deli in storitvami; zaščiteni rezultati intelektualne dejavnosti in njim enakovredna sredstva individualizacije (intelektualna lastnina); nematerialne koristi.

Ena od glavnih značilnosti predmetov pravnega razmerja je, da morajo ti predmeti predstavljati določeno vrednost, ki se kaže v njegovi sposobnosti zadovoljevanja določenih pravno pomembnih interesov subjektov prava. Seveda imajo terjatvene pravice takšno materialno vrednost, ki nakazuje, da je pravica (terjatev) lahko predmet civilnega prometa.

To določbo potrjuje prisotnost členov v 24. poglavju civilnega zakonika, ki vsebujejo pravila o odstopu terjatev.

4.2. Podlage za nastanek pravic (zahteve)

Po čl. 8 Civilnega zakonika Ruske federacije je podlaga za nastanek civilnih pravic in obveznosti sporazum in druge transakcije itd.

307. člen Civilnega zakonika Ruske federacije določa razloge za nastanek obveznosti - to je pogodba, škoda, neupravičena obogatitev, drugo (2. del 307. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).

Pogodba je torej podlaga za nastanek civilnih pravic in obveznosti ter obveznosti.

Civilne pravice, dolžnosti in obveznosti nastanejo v zvezi z določenim predmetom.

Z obveznostjo je ena oseba (dolžnik) dolžna opraviti v korist druge osebe (upnika) določeno dejanje, kot je: prenesti premoženje, opraviti delo, plačati denar ipd., ali opustiti določeno dejanje in upnik ima pravico zahtevati od dolžnika, da izpolni svojo obveznost (1. del 307. člena Civilnega zakonika Ruske federacije).

Premoženjske pravice so torej poleg drugega premoženja tisto, iz katerega nastanejo obveznosti.

4.3. Obligacija kot podlaga za nastanek terjatvene pravice, struktura obligacijskih pravnih razmerij

Civilna zakonodaja uporablja pojem »obveznost« v različnih pomenih, in sicer: obveznost v širšem pomenu in v ožjem pomenu, tj. posebne terjatvene pravice upnika do dolžnika.

Pogodba lahko vsebuje (in najpogosteje vsebuje) vrsto pravic in ustreznih obveznosti. Tako lahko v kupoprodajni pogodbi ločimo pravico kupca zahtevati prenos blaga in temu primerno obveznost prodajalca, da blago prenese (prvo obligacijsko razmerje). V okviru te pogodbe obstaja pravica prodajalca zahtevati plačilo za blago in obveznost kupca, da ga plača (druga obveznost).

Upnik in dolžnik se lahko identificirata le v enostavnem obligacijskem razmerju, ne pa v okviru pogodbe kot celote.

V zapletenem obligacijskem razmerju, ki je običajno pogodba, so stranke, t.j. subjekti, ki imajo tako pravice kot odgovornosti, tj. upniki in dolžniki hkrati.

Poglavje 24 Civilnega zakonika Ruske federacije "Sprememba oseb v obligacijskih razmerjih" določa postopek za zamenjavo stranke v enem obligacijskem pravnem razmerju (dolžnika ali upnika) in ne stranke v sporazumu (ali drugi obveznosti v širšem smislu), od katerih je vsak lahko tako dolžnik kot upnik iz različnih razlogov.obveznosti, zajete v zasnovi ene pogodbe.

V čl. Umetnost. 382–390 Civilnega zakonika Ruske federacije se izraz "upnik" uporablja za označevanje osebe, ki je "lastnik" dodeljene pravice. Upnik je aktivni subjekt, ki ima pravico zahtevati od dolžnika opravljanje dejanj (vzdržanost od dejanj).

Pri pogodbi, katere vsebina je samo ena pravna zveza, ena enostavna obveznost, je sprememba obligacijske aktivne stranke (upnika) tudi zamenjava pogodbene stranke. Primer take obveznosti je posojilo: prenos terjatvene pravice na drugo osebo pomeni zamenjavo pogodbene stranke - posojilodajalca.

Pogosto je obveznopravno razmerje kompleksno, tj. vsaka njegova stranka ima številne pravice in nosi številne odgovornosti. Celoten sklop številnih nasprotnih pravic in obveznosti strank je treba obravnavati kot eno pravno razmerje. V pravni literaturi so posamezne pravice strank v obligacijskih razmerjih označene z izrazom »pooblastila«. Hkrati je navedeno, da so del subjektivnega prava, ki ima zapleteno strukturo. Pri zamenjavi oseb v obligaciji se spremeni njena predmetna sestava, ohranijo pa se sistemske povezave med pooblastili in odgovornostmi.

Po pogodbi o odstopu terjatve novoposrednik ne prejme posamične pristojnosti odstopnika (terjatvene pravice), temveč celoten sklop njegovih pristojnosti, ki so na voljo ob prenosu.

4.4. Pojem prava (zahteve)

Civilni zakonik ne vsebuje definicije terjatve (natančneje pravice (terjatve).

Hkrati zakonodajalec uporablja koncept pravice (zahteve) v normah 24. poglavja Civilnega zakonika Ruske federacije. Torej, na podlagi čl. 382 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko pravico (terjatev), ki pripada upniku na podlagi obveznosti, prenese na drugo osebo v okviru posla (odstop terjatve) ali prenese na drugo osebo na podlagi zakona.

Pri analizi pravil o odstopu pravice (terjatve) lahko sklepamo, da terjatev ni pravica subjekta zahtevati, temveč nekaj, kar upravičenec zahteva (terja) prejeti, tj. izvršitev, ki jo lahko (ob nastopu določenih pogojev) zahteva od osebe, ki jo zavezuje njegova pravica, pri čemer se opira na prisilno moč države.

V tem primeru je treba le upoštevati, da pri dodelitvi pravic na način, določen v poglavju. 24 Civilnega zakonika Ruske federacije tako praksa kot teorija izhajata iz dejstva, da je odstop dovoljen le v zvezi s pravico, ki izhaja iz obveznosti.

V skladu z odstavkom 4 člena 454 Civilnega zakonika Ruske federacije se za prodajo lastninskih pravic uporabljajo splošne določbe o nakupu in prodaji, razen če iz vsebine in narave teh pravic ne izhaja drugače.

Hkrati pa glede priznanja pravic (terjatev) kot premoženjskopravnega statusa obstaja več stališč, od popolnega zanikanja njihove lastninskopravne narave do priznanja lastninske pravice do terjatve (»pravica«). na desno«) in razlikovanje med pravico kot vsebino in pravico kot objektom.

Vsekakor pa so pravice (terjatve), ki so v bistvu obligacijske pravice, materialne vrednosti, poleg drugih premoženjskih pravic (npr. stvarnih pravic) hkrati predmet prometa.

Sklep: pravice (terjatve) so samostojen predmet civilnih pravnih razmerij, skupaj s stvarmi in drugimi predmeti ter posledično predmeti presoje, s pridržkom glede pravne narave njihovega nastanka in urejanja.

Ocenjevanje terjatev poteka v več fazah. Glavne faze ocenjevanja zahtevkov so prikazane v tabeli 2.

Tabela 2.

		Tekoči dogodki
1.	Potrditev ocenjevalne naloge	Določi se predmet presoje, pravice in bremena, obravnavajo se uporabljeni pristopi, predpostavke in omejitve (določi se zahtevana količina podatkov in čas presoje). Praviloma se izvaja ob sodelovanju stranke in po možnosti v kombinaciji z ogledom objekta.
2.	Sklenitev dogovora	Sporazum ima dvostransko obliko.
3.	Posvetovanja v teku	Cenilec obvesti bančnega uslužbenca o nastajajočih težavah (na primer z zagotavljanjem informacij), sporna vprašanja se obravnavajo skupaj
4.	Predložitev zbirnih rezultatov ocene banki	Dobljene rezultate cenilec posreduje banki v kratki obliki. Ko se banka strinja z rezultati, cenilec pripravi cenitveno poročilo
5.	Predstavitev stranki	Pripravljeno poročilo se predstavi stranki

Pri oblikovanju ocenjevalne naloge je treba identificirati vse sestavine, ki jih predmet ocenjevanja vključuje. Kot je bilo prikazano v 2. razdelku teh smernic, lahko predmet presoje "pravica do zahtevka" vključuje različne vrste zavarovanja. Identifikacija zavarovanja, vključenega v predmet vrednotenja, se izvaja na podlagi posojilnih pogodb in dokumentacije o zavarovanju, ki je sestavni del posojilnih pogodb.

Pred začetkom ocenjevanja se naročnik in cenilec dogovorita o morebitnih predpostavkah in omejitvah v zvezi s posebnostmi predmeta ocenjevanja in morebitnimi težavami pri pridobivanju informacij o predmetu ocenjevanja.

Specifičnost ocenjevanja terjatev je v težavnosti pridobivanja podatkov o predmetu ocenjevanja, saj večino podatkov razpolaga s kreditojemalcem. Po prejemu podatkov je potrebno uskladiti podatke v kreditni mapi in prejete od kreditojemalca. V nekaterih primerih je priporočljivo uskladiti računovodske izkaze, prejete od posojilojemalca, s podatki, predloženimi davčnemu uradu, da se preprečijo primeri odmere na podlagi nezanesljivih izkazov.

1. Če je bila posojilna pogodba sklenjena z gospodarsko družbo (družbo z omejeno odgovornostjo, delniško družbo), je treba preveriti, ali je bil tak posel za družbo večji in ali je bila njegova sklenitev dogovorjena v način, ki ga določata zakon in statut družbe. Prav tako je pomembno preveriti pooblastila uradnika gospodarske družbe za izvedbo takšne transakcije, saj lahko listina določi omejitve pooblastil edinega izvršnega organa družbe.

Cenilec mora biti pri analizi pogodb o zavarovanju s premoženjem pozoren na dejstvo, da v skladu s 2. čl. 339 Civilnega zakonika Ruske federacije mora zastavna pogodba vsebovati: predmet zastave in njegovo vrednotenje, bistvo, velikost in rok za izpolnitev obveznosti, zavarovane z zastavo. Vsebovati mora tudi navedbo, katera stranka ima zastavljeno premoženje (338. člen Civilnega zakonika Ruske federacije).

Ker je v skladu s civilnim zakonikom zastavitelj lahko samo lastnik stvari ali oseba, ki ima pravico gospodarskega upravljanja nad njo (2. del 335. člena), je pomembno preveriti lastninske dokumente za predmet zastave.

Ker mora v skladu z veljavno zakonodajo hipoteko stavbe (strukture) nujno spremljati hipoteka zemljišča, na katerem se nahaja stavba (ali pravica do najema te parcele), je treba posvetiti pozornost prisotnosti zemljišča kot del predmeta hipoteke. Če ni zastave zemljiške parcele, je zastava kot celota izpodbojna.

Pri analizi hipotekarne pogodbe je treba biti pozoren na dejstvo, da je v skladu z zveznim zakonom z dne 16. julija 1998 št. 102-FZ »O hipoteki (zastavi nepremičnine)« predmet hipoteke določen v sporazum z navedbo njegovega imena, lokacije in zadostnega opisa tega predmeta. V hipotekarni pogodbi mora biti navedena tudi pravica, na podlagi katere nepremičnina, ki je predmet hipoteke, pripada hipotekarju, in ime organa, ki izvaja državno registracijo pravic do nepremičnin in transakcij z njimi (v nadaljnjem besedilu: kot organ, ki izvaja državno registracijo pravic), ki je registriral pravico zastavnika.

Prav tako je treba preveriti, ali so bili hipotekarna pogodba in dodatni sporazumi k njej (če obstajajo) registrirani na način, ki ga določa zakon (hipotekarna pogodba se šteje za sklenjeno in začne veljati od trenutka njene državne registracije).

Če usposobljenost ocenjevalca ne zadošča za strokovno presojo o možni stopnji tveganja za posamezno posojilno pogodbo, mora svoje mnenje o tem v pisni obliki podati odvetnik, ki zastopa stranko, ali predstavnik specializiranega svetovalnega podjetja.

Pri analizi poroštvenih pogodb mora cenilec preveriti prisotnost podpisov in pečatov na kopijah pogodbe, korespondenco oseb, navedenih v "glavi" pogodbe, s polnimi imeni dejanskih podpisnikov.

Preverja se tudi razpoložljivost ustreznih sklepov (protokolov) organov garanta - pravne osebe.

Ob upoštevanju skrajšanega zastaralnega roka, določenega za izterjavo dolga od poroka, mora oseba, ki prejme dokumentacijo, takoj izračunati ta procesni rok. Če želite to narediti, morate v skladu s pogoji posojilne pogodbe (ob upoštevanju vseh dodatnih pogodb) ugotoviti rok za vračilo posojila in nato dodati eno koledarsko leto (4. odstavek 364. člena Civilnega zakonika). Toliko bo namreč zastaral zahtevek do poroka. Treba je razumeti, da v tem roku ni treba vložiti zahtevka samo zoper garanta, ampak tudi po izteku roka, določenega v garancijski pogodbi za prostovoljno opravljanje svojih dolžnosti s strani garanta, ampak mora biti tudi tožbeni zahtevek poslati poroku. Upoštevajoč dejstvo, da je posojilo običajno prepoznano kot problematično, če pride do zamude pri odplačevanju, je mogoče domnevati, da je rok za odplačilo posojila že nekaj časa nastopil, kar pomeni, da je enoletni zastaralni rok proti poroku. je začel teči.

Če usposobljenost ocenjevalca ne zadošča za strokovno presojo o možni stopnji tveganja za posamezno posojilno pogodbo, mora svoje mnenje o tem v pisni obliki podati odvetnik, ki zastopa stranko, ali predstavnik specializiranega svetovalnega podjetja.

Izbira merila za določitev vrednosti predmeta zavarovanja terjatev (v nadaljevanju predmet ocenjevanja) se izvede na podlagi namena ocenjevanja ob upoštevanju veljavnih zakonskih norm.

V skladu s čl. 3 Zakona Ruske federacije "O dejavnosti vrednotenja" (29.07.98, št. 135-FZ) se tržna vrednost predmeta vrednotenja razume kot najverjetnejša cena, po kateri se ta predmet vrednotenja lahko odtuji na prostem. trgu v konkurenčnem okolju, ko stranke v poslu ravnajo razumno, imajo vse potrebne informacije in se vrednost transakcijske cene ne odraža v izrednih okoliščinah, to je, ko:

• ena od strank v poslu ni dolžna odtujiti predmeta vrednotenja, druga stranka pa ni dolžna sprejeti izvršbe;
• stranki posla dobro poznata predmet posla in delujeta v lastnem interesu;
• je predmet ocenjevanja predstavljen na prostem trgu z javno ponudbo, značilno za podobne predmete ocenjevanja;
• cena posla predstavlja primerno plačilo za predmet vrednotenja in v nobeni strani ni bilo prisile k zaključku posla v razmerju do strank v poslu;
• plačilo za predmet vrednotenja je izraženo v denarni obliki.

Ocena katerega koli predmeta lastninske pravice je urejen, ciljno usmerjen proces določanja njegove vrednosti v denarju ob upoštevanju potencialnega in dejanskega dohodka, ki ga prinaša v določenem trenutku na določenem trgu.

V skladu s standardi ocenjevanja vrednosti postopek določanja tržne vrednosti vključuje uporabo treh pristopov k ocenjevanju vrednosti:

Stroškovno učinkovit pristop- nabor metod ocenjevanja stroškov, ki temeljijo na določitvi stroškov, potrebnih za obnovo ali zamenjavo vrednotenega predmeta ob upoštevanju njegove dotrajanosti. Stroškovni pristop temelji na načelu zamenjave, ki pravi, da kupec za nepremičnino ne bo plačal več, kot je potrebno za zamenjavo z drugo nepremičnino, ki ima podobne uporabne lastnosti.

Primerjalni pristop- nabor metod za ocenjevanje vrednosti na podlagi primerjave predmeta ocenjevanja s podobnimi predmeti, za katere so na voljo podatki o cenah poslov z njimi. Pristop primerjave prodaje temelji na načelu učinkovito delujočega trga, na katerem vlagatelji kupujejo in prodajajo podobna sredstva ob sprejemanju samostojnih individualnih odločitev.

Dohodkovni pristop- nabor metod za ocenjevanje vrednosti na podlagi ugotavljanja pričakovanega dohodka od predmeta ocenjevanja. Dohodkovni pristop temelji na oceni vlagateljevih pričakovanj glede prihodnjih gospodarskih koristi od lastništva vrednotene nepremičnine.

V skladu z zveznimi standardi vrednotenja, odobrenimi z odredbami Ministrstva za gospodarski razvoj Ruske federacije z dne 20. julija 2007 št. 254, 255 in 256, ima ocenjevalec pravico neodvisno določiti posebne metode vrednotenja v okviru vsakega pristopa k vrednotenju.

Vrednotenje po donosni metodi se uporablja pri ocenjevanju zastave zgradb in objektov, strojev, opreme, vozil ter zastave delnic družbe.

Pri ocenjevanju stavb in nepremičninskih kompleksov je potrebno:

1. Izvedite tržno analizo nepremičnine, ki se ocenjuje kot donosna nepremičnina.
2. Ločeno navedite območje: skupno površino stavbe ali nepremičninskega kompleksa, območje za najem.
3. Pri izračunu najemnine za predmet ocenjevanja s primerjalnim pristopom je treba najemnine analogov očistiti DDV, komunalnih in obratovalnih stroškov ter upoštevati koeficient koridorja. Navedite kontaktno telefonsko številko analognega objekta.
4. Cena na enoto za primerjavo najemnin (RUB/1 m2) podobnih objektov mora biti v skladu z načelom homogenosti in ne sme presegati 30%.

Pri vrednotenju opreme se za vrednotenje proizvodnih linij uporablja dohodkovni pristop.

Vozila. Dohodkovni pristop se uporablja za specializirani promet (železniški, vodni, tovorni medkrajevni in mednarodni promet itd.).

Pri ocenjevanju obstoječega podjetja morate:

1. Napoved prihodkov mora temeljiti na napovedih obsega prodaje izdelkov/storitev in cen za vsako vrsto proizvedenega izdelka/storitve. Izvaja se na podlagi zmogljivosti (razpoložljivega prostora za najem) ocenjenega podjetja in tržnih cen za prodajo enote izdelkov/storitev.
2. Izključite enkratne in nenačrtovane prihodke.
3. Raziščite zgodovinske podatke o podjetju in industriji.
4. Pri napovedovanju stroškov izključite neupravičene stroške.
5. Ker obrestne mere za posojila, ki jih ponujajo banke, zahtevajo povečanje dobičkonosnosti, ki je podjetja ne morejo zagotoviti tako zdaj kot v predvidenem obdobju, je treba za oceno lastniškega kapitala uporabiti metodo diskontiranih denarnih tokov brez odbitka dolgoročnih posojil in kreditov. To pomeni, da se tržna vrednost delujočega podjetja določi z lastnimi sredstvi.
6. Izvajajo se končni popravki: presežka/primanjkljaja lastnih obratnih sredstev; tržna vrednost dolgoročnih finančnih naložb; tržna vrednost nebistvenih sredstev.
7. Če podjetje deluje, vendar ima omejeno preostalo življenjsko dobo na trgu, se lahko dohodek iz poslovanja zmanjša, namesto da bi se povečal.

Diskontna stopnja

Pri oceni tržne vrednosti lastniškega kapitala se diskontna mera izračuna po metodi kumulativne konstrukcije v primeru, da izračuna ni možno izvesti po modelu vrednotenja kapitalskih naložb (CAPM).

Bonus za velikost podjetja temelji na analizi čistega premoženja primerljivih podjetij.

Stopnja kapitalizacije

Pri prehodu z diskontne stopnje na stopnjo kapitalizacije za izračun reverzije mora biti stopnja rasti dohodka (prihodka) v obdobju po napovedi v območju 3-5%.

Primerjalni pristop k vrednotenju nepremičnin temelji na podatkih o nedavnih transakcijah s podobnimi nepremičninami na trgu in primerjavi vrednotene nepremičnine z analognimi.

Začetni predpogoj za uporabo metode je prisotnost razvitega trga.

V okviru primerjalnega pristopa k vrednotenju nepremičnin ločimo dve metodi:

• Metoda primerjalne analize prodaje.
• Metoda bruto najemnine.

Glavna merila za izbiro analognih objektov:

1. Vrsta in način uporabe nepremičnine;
2. kakovost;
3. Prenosljive pravice;
4. lokacija;
5. Fizične lastnosti;
6. Pogoji in financiranje;
7. Pogoji in čas prodaje.

Po izbiri in primerjavi analognih objektov s predmetom vrednotenja je treba po potrebi izvesti ustrezne popravke.

Prilagoditve so lahko odstotne ali stroškovne.

Osnovne metode za izračun popravkov:

1. Metode, ki temeljijo na analizi prodaje v paru;
2. Strokovne metode izračuna in popravkov;
3. Statistične metode.

Metoda bruto najemnine temelji na predpostavki, da obstaja neposredna povezava med prodajno ceno nepremičnine in dohodkom od najemnin. Ta metoda vključuje uporabo multiplikatorja bruto najemnine (GRM). MVR je razmerje med prodajno ceno nepremičnine in bruto dohodkom od oddajanja v najem za določeno obdobje (mesec, četrtletje, leto). Vrednost nepremičnine, ki se ocenjuje, se določi tako, da se MVR pomnoži z bruto dohodkom za ustrezno obdobje od (morebiti pričakovanega) najema nepremičnine, ki se ocenjuje.

Cenitev premičnin

Premičnine so opredmetena in neopredmetena sredstva, ki niso nepremičnine. Ta nepremičnina ni trajno vezana na nepremičnino in je kot kategorija značilna premakljivost.

Metode primerjalnega pristopa - metode, ki temeljijo na analizi prodajnih poslov analognih predmetov in primerjavi s predmetom vrednotenja za ustrezne prilagoditve:

1. Metoda tržnih informacij: ugotavljanje vrednosti premičnin z uporabo podatkov o prodajnih cenah, objavljenih v cenikih proizvajalcev, trgovcev ali drugih virov informacij o prodajnih cenah.
2. Primerjalna prodajna metoda: Določitev vrednosti s primerjavo nedavnih prodaj primerljive osebne lastnine s predmetno nepremičnino po izvedbi ustreznih prilagoditev za upoštevanje razlik med njima.
3. Metoda statističnega modeliranja (metoda množičnega vrednotenja): metoda obravnavanja vrednotenega predmeta premičnine kot predstavnika določene množice homogenih predmetov, za katere so znane cene.
4. Metoda korelacijskih modelov: metoda za ocenjevanje premičnine, ki temelji na določitvi ponderiranega povprečnega parametra v konvencionalnih enotah, ki označuje tehnične in ekonomske lastnosti ocenjevanega predmeta in je sorazmerno povezana z njegovo vrednostjo.

Vrednotenje poslovnega/delujočega podjetja

Metode ocenjevanja:

1. Metoda analognega podjetja. Ta metoda temelji na uporabi cen, ki jih ustvari odprti delniški trg. Osnova za primerjavo je cena ene delnice odprtih delniških družb.
2. Metoda transakcije. Metoda je osredotočena na prevzemne cene podjetja kot celote ali njegovega kontrolnega deleža.
3. Metoda industrijskih koeficientov. Metoda temelji na uporabi priporočenih razmerij med ceno in določenimi finančnimi parametri.

Stroškovni pristop je niz tehnik in metod za določanje tržne vrednosti ocenjevanega predmeta na podlagi zneska stroškov, potrebnih za njegovo ponovno ustvarjanje v razmerah, ki prevladujejo na datum vrednotenja, ob upoštevanju prilagoditev za stopnjo amortizacije predmeta. predmet.

Za izračun zneska stroškov se glede na posebne pogoje uporabi bodisi nadomestni strošek (ocenjeni znesek stroškov v trenutnih cenah na dan ocene, ki je potreben za ponovno ustvarjanje natančne kopije ocenjenega predmeta z uporabo istih materialov, standardov). , dizajn, kakovost dela) ali strošek zamenjave (višina stroškov, nastalih od dneva ocenjevanja za poustvarjanje predmeta, ki je podoben ocenjenemu glede uporabnosti; torej uporaba sodobnih materialov, tehničnih in tehnoloških rešitev, skladnost z veljavne tehnične in sanitarne zahteve).

Pri stroškovnem pristopu je potrebno določiti višino amortizacije oziroma diskonta od polne nadomestitvene vrednosti (nadomestni strošek). Cenilec izračuna obrabo ne v skladu z regulativnimi dokumenti, temveč na podlagi njegovega dejanskega fizičnega stanja in skladnosti opravljenih funkcij s potrebami sodobnega trga. Splošna dotrajanost objekta vključuje: fizično, funkcionalno in ekonomsko zastarelost.

Izbira metod vrednotenja pri stroškovnem načinu je odvisna od namena vrednotenja, vrste vrednotenega predmeta in možnosti njegove uporabe. Splošna tehnika pri uporabi stroškovnega pristopa je razdelitev predmeta na njegove sestavne elemente in uporaba korespondence za vsakega od njih. tehnike ocenjevanja ob upoštevanju individualne obrabe.

Pri stroškovnem pristopu za ocenjevanje vrednosti podjetja se uporabljajo naslednje metode: čista sredstva in likvidacijska vrednost. Metoda neto sredstev se uporablja za vrednotenje dobičkonosnih podjetij z možnostmi za razvoj.

Likvidacijska vrednost je vsota diskontiranih izkupičkov od prodaje sredstev, zmanjšana za znesek obveznosti in likvidacijskih stroškov.

Pri stroškovnem pristopu k ocenjevanju vrednosti nepremičnin se ugotavlja tržna vrednost zemljišč in objektov, ki se nahajajo na ocenjevanem območju.

Za vrednotenje zemljišča se uporabljajo naslednje metode: primerljive prodaje; korelacija (prenos); kapitalizacija zemljiške rente: preostale tehnike za zemljišča; razvoj (razvoj) zemljiške parcele.

Pri stroškovnem pristopu k ocenjevanju stroškov stavb in objektov se uporabljajo naslednje metode: primerjalna enota; ocena stroškov po elementih; ocena, pa tudi indeksna metoda ocenjevanja.

Pri stroškovnem pristopu k ocenjevanju stroškov strojev in opreme se uporabljajo metode neposrednega izračuna in celostne ocene stroškov.

Stroškovni pristop k ocenjevanju vrednosti neopredmetenih sredstev je priporočljiv, če so enkratna ali če ni mogoče izračunati deleža dobička, ki ga prinaša vrednoteni predmet. Cenilec lahko uporabi metodo stroškov ustvarjanja in metodo stroškovnega dobička. Metoda nabavne vrednosti neopredmetenega sredstva vključuje določitev celotne nadomestitvene vrednosti sredstva, ki vključuje stroške ustvarjanja, pridobitve in spravitve predmeta v stanje, ki omogoča njegovo uporabo za predvidene namene. Nadomestna vrednost se prilagodi glede na stopnjo zastarelosti neopredmetenega sredstva. Metoda stroškov in koristi vam omogoča, da ugotovite tržno vrednost neopredmetenega sredstva na podlagi prihrankov stroškov, doseženih z njegovo uporabo.

Končna vrednost tržne vrednosti predmeta se določi na podlagi usklajevanja dobljenih rezultatov ocenjevanja za različne pristope z matematičnim tehtanjem na podlagi strokovne ugotovitve pomembnosti posameznega pristopa.

Po dogovoru o uteži pristopov je treba upoštevati določbe zakona "O insolventnosti (stečaju)", kakor je bil spremenjen 30. decembra 2008. V skladu s čl. 138, od tega se za poplačilo terjatev zavarovanega upnika nameni 70 %, za upnike po posojilnih pogodbah pa 80 % tržne vrednosti premoženja, zastavljenega danemu upniku, vendar ne več kot glavnica dolga obveznosti. zavarovan z zastavo in zapadlimi obrestmi.

Potem ko je cenilec izračunal znesek, ki ga bo zastavitelj prejel v prihodnje ob prodaji premoženja po zaključku stečajnega postopka, je treba oceniti vrednost terjatve tako, da nastalo vrednost zavarovanja diskontira na trenutni trenutek. . Obdobje diskontiranja je odvisno od pričakovanega trajanja stečajnega postopka. Stranka poda mnenje o časovni razporeditvi posamezne faze stečajnega postopka.

1. Mednarodni standardi ocenjevanja. Sedma izdaja. 2005 /Prev. iz angleščine I.L. Artemenkova, G.I. Mikerin, N. V. Pavlova. - M .: Rusko društvo ocenjevalcev LLC, 2006.

2. Evropski standardi ocenjevanja. 2000/per. iz angleščine G.I. Mikerin, N.V. Pavlova, I.L. Artemenkova, - M.: Rusko društvo ocenjevalcev LLC, 2003.

3. Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti, osma izdaja, Odbor za mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti, 2007.

Terjatvena pravica nastane kot posledica civilnopravnih razmerij med dvema nasprotnima strankama - upnikom in dolžnikom. Ocena terjatvenih pravic je nujna, ko poslovodstvo sprejema odločitve o upravljanju finančnega vzvoda podjetja, pri izvedbi kupoprodajne transakcije terjatev podjetja, pri izvršbi dolžnikovega premoženja oz. primeru stečaja podjetja. Poleg tega se presoja terjatev izvaja pri pripravi posla za odstop terjatev na prostem trgu, predmet posla pa so lahko tako terjatvene pravice kot zavarovanje. Uresničevanje terjatvenih pravic lahko banke izvajajo z odstopom pravic in v stečajnem postopku z zbiranjem varščine za popolno ali delno poplačilo terjatve upnika.

Cenilec določi tržno vrednost terjatvenih pravic, ki je izražena z denarnim zneskom, prejetim od prodaje terjatvenih pravic na odprtem dolžniškem trgu ali od prodaje premoženja, ki služi kot zavarovanje dolga. V primeru prestrukturiranja dolga cenilec določi tudi verjetne denarne prejemke za poplačilo dolga, ki bodo nastali kot posledica bodočega finančnega in gospodarskega delovanja podjetja dolžnika.

Do danes ni univerzalnih, splošno sprejetih metod presoje terjatev. Cenilci uporabljajo metode, odobrene ali dogovorjene znotraj posamezne kreditne institucije.

Glede na vrsto terjatvenih pravic se cenilec sooča s problemom izbire metode vrednotenja. Ta izbira je posledica bistvene razlike v predpogojih, to je statusu dolžnika, pravni podlagi in pričakovani odplačilni dobi. Pri presoji terjatev delujočega podjetja in podjetja v stečaju je bistvena razlika predpogoji za oceno tveganja popolnega poplačila dolga.

Metodologija ocenjevanja trditev o delujočem podjetju vključuje izvedbo temeljite finančne analize družbe in nadaljnje napovedovanje njenih dejavnosti. Iz tega sledi, da modeliranje denarnega toka od odplačila dolga temelji na ocenjevalčevi natančni napovedi virov odplačila dolga, vključno s čistim dobičkom podjetja, gradnjo napovedane bilance stanja in določanje finančne stabilnosti podjetja v prihodnosti. Pri ocenjevanju tržne vrednosti terjatev podjetja v stečajnem postopku cenilec najprej analizira, s kakšnim premoženjem razpolaga posojilojemalec in kako obetavno je poplačilo dolga.

Kdo je upnik?

Upnik je lahko oseba, v korist katere iz civilnih pravnih razmerij izhaja pravica zahtevati od dolžnika izpolnitev določenih obveznosti: prenesti stvar, opraviti storitev, opraviti delo.

Prvo mesto na seznamu najpogostejših posojilodajalcev zasedajo banke in finančne institucije, ki financirajo dejavnosti podjetij in določajo njihovo nadaljnjo strategijo dela in poslovnega razvoja. Praviloma so v primeru stečaja v postopku oblikovanja registra stečajnih upnikov (upniški odbor) glavni upniki, ki nadzorujejo in pogosto urejajo postopek izvedbe stečajnega postopka, bančne strukture.

Sodišče prizna za stečajne upnike tiste, ki imajo glasovalno pravico pri udeležbi na zboru upnikov. To pravico je treba na sodišču potrditi z dokumenti, ki potrjujejo nastanek obveznosti. Za finančne in kreditne organizacije so glavni dokumenti: posojilna pogodba, hipotekarna pogodba, zastavna pogodba, poroštvena pogodba in drugi dokumenti, ki potrjujejo lastništvo terjatve.

Postopek poplačila terjatev, določen z zakonom, deli upnike na prednostne in prednostne.

Zakaj je kakovost sredstev pomembna?

Obvezni oddelki velikih finančnih kreditnih organizacij praviloma vključujejo kreditni oddelek, ki pripravlja dokumentacijo za posojilne posle, in oddelek za storitve zavarovanja, ki spremlja dejansko prisotnost, stanje in vrednost zavarovanja. Sestavo premoženja organizacije, ki je predmet zavarovanja, kot tudi trenutna jamstva, zagotovljena za zavarovanje posojila, je treba v času trajanja posojilne pogodbe obvezno spremljati zaradi finančne blaginje dolžnika ali poroka, prav tako pa je treba biti predmet okvirnega postopka za preverjanje tržne vrednosti sredstva zavarovanja za njegovo zmanjšanje ali povečanje.

Praviloma večina "slabih" dolgov nastane zaradi nezadostnega spremljanja zavarovanja s strani bančnih struktur. Hkrati lahko cenilec, ki analizira posojilne pogodbe v okviru presoje terjatev, naleti na veliko težav pri ocenjevanju zavarovanj ali garancij. Primer bi bil primer iz prakse. Centralna podružnica velike banke v Moskvi je posojilojemalcu v regiji zagotovila dolgoročno posojilo, zavarovano z industrijsko zgradbo. V času izdaje posojila je podjetje posojilojemalec poslovalo in finančno uspešno, premoženje pa je bilo likvidno in je predstavljalo proizvodno delavnico z zemljiščem. Po dveh letih je podjetje začelo stečajni postopek. Cenilec je odšel na lokacijo zastavljenega premoženja in ugotovil, da podjetje dolžnik že dolgo ni nič proizvajalo, industrijski objekt, ki je bil predmet zastave, pa je tako rekoč uničen.

Druga težava pri ocenjevanju pravic do terjatev je lahko sama identifikacija pravic do terjatev. Pri standardni analizi posojilnih pogodb lahko cenilec naleti na problem pravno nekvalificirane sestave dokumentov, zaradi česar so lahko upnikovi zahtevki pozneje na sodišču zavrnjeni.

Na kaj naj se osredotočim?

Glavno merilo za določitev vrednosti terjatev je zavarovanje, ki zadostuje za pokritje zneska dolga. Izračun vrednosti terjatve poteka po osnovni formuli: tržna vrednost zavarovanja / dolg podjetja = % pokritja dolga.

Kot zavarovanje lahko služi katero koli premoženje podjetja. Sredstva so lahko nepremičnine po zastavnih pogodbah, oprema in zaloge po zastavnih pogodbah, zavarovanja in jamstva fizičnih in pravnih oseb po poroštvenih pogodbah.

Cenilec izračuna tržno vrednost terjatev tako, da določi denarni tok in stopnjo tveganja, običajno izraženo z diskontno stopnjo, ki je potrebna, da se denarni tok spravi na trenutno vrednost.

Glavno merilo za pravilno določitev denarnega toka je pošten izračun skupnih jamstev za zavarovanje dolga, izraženih s tržno vrednostjo zavarovanja in poroštva.

Na višino diskontne stopnje pri presoji terjatve vplivata vrsta in likvidnost zavarovanja. Tveganja so tudi čas izterjave, zahteve stečajnega upnika in dodatni stroški pri prodaji zavarovanj. Iz tega izhaja, da bo vrednost denarnega toka, zmanjšana na trenutno vrednost, ob upoštevanju vseh tveganj in brez vseh enkratnih in stalnih stroškov, vrednost tržne vrednosti terjatve. Pri ugotavljanju denarnega toka za izračun tržne vrednosti terjatve cenilec analizira vse dokumente, ki potrjujejo lastništvo terjatve.

Prvič, težave lahko nastanejo pri ugotavljanju terjatvenih pravic. Pri standardni analizi posojilnih pogodb lahko cenilec naleti na težavo, ko je nepremičnina zavarovanje po več posojilnih pogodbah hkrati. To se lahko zgodi zaradi malomarnosti vodij kreditnih oddelkov ali namernih napak. In če se to zgodi v okviru ene finančne in kreditne organizacije, potem je za ocenjevalca, ki identificira predmet ocenjevanja, to določena zapletenost, ki pa jo lahko prepozna in upošteva pri izračunu vrednosti terjatvenih pravic. . V tem primeru so lahko osnovne predpostavke za uresničevanje teh pravic, pridobljene od vodstva banke, ocenjevalcu v pomoč pri razporejanju denarnega toka med kreditnimi pogodbami.

Bolj zapletena možnost je, ko je ista nepremičnina navzkrižno zavarovana z različnimi posojilnimi pogodbami in različnimi upniki. Najpogosteje se to zgodi pri zastavitvi premičnin, saj pri dajanju kreditov vodje banke ne morejo preveriti pravne čistosti zavarovanja. V takem primeru lahko cenilec brez popolnih informacij bistveno preceni vrednost terjatvenih pravic, medtem ko vrednost zavarovanja praktično ne bo pokrila vrednotene pravice.

Poleg nepremičnin, premičnin, materialnih sredstev in drugega premoženja, ki služi kot zavarovanje terjatev, cenilec analizira premoženjsko stanje porokov.

Analizo in vrednotenje premoženja mora opraviti cenilec v skladu z zahtevami standardov ocenjevanja vrednosti. Standardne faze ocenjevalnega postopka so analiza sestave in strukture sredstev, določitev kvantitativnih in kvalitativnih značilnosti predmetov (po potrebi se izvede ogled in pregled sredstev), analiza ustrezne panoge in trga sredstev. Cenilec glede na vrsto premoženja določi izbiro metode za ocenjevanje tržne vrednosti posameznega predmeta in izračuna tržno vrednost v skladu s splošno sprejetimi metodami ocenjevanja vrednosti.

Zakaj potrebujete poroka?

Da bi zmanjšali tveganje po posojilni pogodbi, kreditna služba banke izda garancije pravnih in fizičnih oseb kot dodatna garancija. V skladu s čl. 361 Civilnega zakonika Ruske federacije (v nadaljnjem besedilu: Civilni zakonik Ruske federacije) se porok v skladu s pogodbo o garanciji zavezuje, da bo upniku druge osebe odgovoren za izpolnitev njegovih obveznosti v zvezi s tem. v celoti ali delno.

Teoretično bi moral oddelek za posojila spremljati in posodabljati podatke o poroku – pravni ali fizični osebi. Pri spremljanju finančnega stanja pravnih oseb, ki so poroki, mora kreditna služba redno prejemati uradne izkaze, potrjene s strani davčnih organov, prepise glavnih bilančnih postavk glede najdražjega premoženja, podatke o negativnih trendih v poslovanju poroka, podatke o negativnih trendih v poslovanju poroka, izpise glavnih bilančnih postavk v zvezi z najdražjim premoženjem, podatke o negativnih trendih v poslovanju poroka, kot tudi glavne upnike poroka.

Pri analizi garantov - fizičnih oseb, morajo službe za kreditiranje in upravljanje s tveganji opraviti minimalno redno preverjanje razpoložljivosti osebnega premoženja. V praksi kreditne službe ocenijo plačilno sposobnost poroka le enkrat - ob izdaji posojila. Objektiven dejavnik za banke je potreba po obdelavi ogromne količine informacij o strankah, povezanih z glavnim posojilojemalcem. Zaradi tega je v primeru stečaja dolžnika izterjava sredstev od porokov otežena tudi zaradi dejstva, da se lahko v času posojila finančno stanje poroka močno poslabša, do trenutka, ko se stečajni postopek izvede. proti glavnemu dolžniku lahko postane kreditno nesposoben tudi porok .

Pogosto je pri oceni tržne vrednosti terjatev vrednost po poroštvenih pogodbah s fizičnimi osebami enaka nič, saj je izterjava dolga iz osebnega premoženja poroka praktično nemogoča zaradi pravnih tankosti v zvezi z izterjavo dolga iz premoženja državljanov. Cenilec se pri ocenjevanju denarnega toka iz naslova izterjave od porokov – pravnih oseb sooča s problemom pridobivanja ažurnih podatkov o poroku, in sicer računovodskih izkazov, razčlenitve sredstev in obveznosti, tekočega registra upnikov, poslovnih podatkov. in druge notranje informacije.

V skladu s predpisi in akti, ki urejajo dejavnost ocenjevanja vrednosti, je cenilec dolžan zbirati informacije, ki izpolnjujejo zahteve zadostnosti in zanesljivosti.

Glavna informacija, ki jo bo ocenjevalec uporabil za analizo poroka - pravne osebe, bo finančna uspešnost podjetja. Količina podatkov, ki jih je treba zbrati med analizo, je velika, saj je za ugotavljanje plačilne sposobnosti poroka potrebna ne le analiza računovodskih podatkov, temveč tudi ocena tržne vrednosti vseh sredstev in obveznosti. Finančne in analitične podatke je mogoče pridobiti iz različnih virov, na primer statističnih baz podatkov, ki vključujejo informacije o računovodskih izkazih, četrtletnih poročilih izdajateljev, podatkovnih bazah registra itd. Končni cilj te analize je ugotoviti stopnjo plačilne sposobnosti garanta in možnost izpolnjevanja obveznosti iz garancijske pogodbe.

V dosedanji praksi se tržna vrednost garancije ocenjuje z znatnim diskontom, ki lahko znaša od 50 do 100 % na nominalno vrednost garancije. Ta popust potrjujejo številne največje banke. To je posledica dejstva, da je praksa izterjave obveznosti od porokov precej negativna.

Glede na trenutne težke razmere pri zbiranju zavarovanja s poroštvi je Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije leta 2012 pripravilo številne dokumente in odločbe, ki obravnavajo vprašanja reševanja sporov, povezanih s poroštvi. Ti dokumenti predlagajo znatno povečanje stopnje odgovornosti garantov.

Kdaj je lažje prodati dolg na trgu?

Izgube, ugotovljene pri prevrednotenju terjatev in zavarovanj, so ob sestavi bančnih izkazov razlog za prerazvrščanje sredstev po kakovostnih kategorijah v nižjo kategorijo in posledično vodijo v povečanje bančnih rezerv. Višja kot je stopnja rezerv, nižja je končna vrednost lastniškega kapitala banke in nižja je raven kazalnikov likvidnosti.

Da bi zmanjšale vpliv »slabih« terjatev na višino rezerv, banke prodajo del problematičnega premoženja, saj so lahko tudi izgube od prodaje bistveno nižje od posledic oblikovanja dodatnih rezerv. Po čl. 382 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko pravico (terjatev), ki pripada upniku na podlagi obveznosti, prenese na drugo osebo v okviru transakcije, imenovane odstop terjatve. Odstop terjatve se v skladu z veljavno rusko zakonodajo izvede na podlagi pogodbe o odstopu.

Kljub temu, da ima večina velikih bank oblikovane oddelke za prodajo zavarovanj in terjatev, je prodaja terjatev preko specializiranih trgovalnih platform vse bolj priljubljena. Primer bi bile elektronske platforme: avtomatizirana trgovalna platforma "Sberbank-AST", B2B, ruski portal zavarovanja, pa tudi številne elektronske platforme agencij za izterjavo, specializiranih za prodajo problematičnega premoženja in dolgov. Praviloma lahko s preučevanjem informacij o prodaji dolgov na takih spletnih mestih pridobite popolne podatke o znesku dolga, naravi dolga in posebnostih dejavnosti dolžniškega podjetja; ugotoviti panožno pripadnost in lokacijo dolžnika; potrditi obstoj sodne odločbe o izterjavi ter oceniti krog možnih kupcev dolga in, kar je najpomembneje, prodajno ceno dolga.

Tržna statistika prodaje določenih vrst terjatev lahko v tem primeru da cenilcu dragocen podatek o realni tržni vrednosti diskonta na višino dolga. V praksi je bilo po preučevanju in analizi podatkov agencij za izterjavo in trgovalnih platform ugotovljeno, da je lahko popust na likvidni dolg pravnih oseb v povprečju na trgu prodaje dolga 10–30% nominalne vrednosti dolga. Medtem ko lahko za nelikvidne dolgove popust doseže 70–95%. Pri prodaji pravic terjatev posameznikov je stopnja popusta višja: za likvidni dolg (v fazi sodnega postopka) - 50–70%; nizko likvidni dolgovi se prodajajo z diskontom 90–98,5 %.

Kakšen rezultat pričakujemo?

Kaj se lahko šteje za pozitiven rezultat pri presoji terjatve? Pozitiven rezultat pri presoji terjatve izhaja iz dobro zavarovanega kredita in je dosežen, če je dolg v celoti pokrit z višino zavarovanja. V tem primeru bo stopnja tveganja za takšne dolgove 0%. V nasprotnem primeru, če je posojilo razvrščeno kot slabo zavarovano ali nezavarovano, bo vrednost terjatev vedno ocenjena pod nominalno vrednostjo in v višini tveganja, ki ga določi cenilec.

V svetovni praksi je pri izbiri metode za ocenjevanje terjatev posebna pozornost namenjena dolgoročnemu finančnemu okrevanju podjetja, ohranitvi njegove dejavnosti, možnosti prestrukturiranja dolga z namenom nadaljnjega poplačila v celoti. kot alternativa stečajnemu postopku podjetja. V te namene je Mednarodno združenje specialistov za insolventnost in stečajno prestrukturiranje (INSOL) razvilo temeljna načela globalnega pristopa k delu z upniki, namenjenega pospešitvi finančnega prestrukturiranja in povečanju verjetnosti okrevanja podjetja posojilojemalca.

V ruski praksi bo glavna predpostavka pri ocenjevanju pravic do terjatev ali odstop pravic do terjatev ali stečaj dolžnika. Skladno s tem bo vprašanje posebnosti ocenjevanja ene ali druge vrste premoženjskih pravic in s tem izbire metodologije za terjatvene pravice v večini primerov povezano bodisi s stečajnim postopkom za poplačilo terjatev vseh upnikov bodisi s stečajnim postopkom. z določitvijo tržne stopnje popusta od ponudbene cene pri prodaji pravic na prostem trgu.